南国置业2009年上市，是A股迄今为止最后一家IPO上市的房地产公司，当下市值约80亿元。
新浪乐居深度报道记者 李学萍 彭芸 张盈 /文
“我不可能做一辈子，退出是迟早的事。”在今年3月4日南国置业(002305.HK)股东大会上，许晓明曾公开表示，“我并不惧怕包括自己在内的南国置业创业团队，在公司新一届董事会中丧失话语权。”乐居深度报道汇总》》
许晓明的这场发言，其实是南国置业与中国水电股权转让的序曲。紧接着，中国水电地产董事长夏进当选南国置业董事长，而作为第一大股东的许晓明被选为联席董事长。南国置业选出的7名非独立董事中，元老团队只有许晓明占有一席之位，其余6名均由水电地产推荐。
除此之外，许晓明还在当时的股东会上，有意留出大量时间让夏进描述水电地产进驻南国置业后的规划蓝图，大有将公司交由其做主之意。
南国置业2009年上市，是A股迄今为止最后一家IPO上市的房地产公司，当下市值约80亿元。水电地产是央企中国水电旗下的房地产业务平台，中国水电是国资委确定的房地产为主营业务的16家央企之一。
南国置业与水电地产的联姻始于2012年底。彼时，水电地产从创始股东许晓明手里接手29.75%股权，成为南国置业第二大股东。
2013年5月13日，许晓明放弃占南国置业总股本15%股份的表决权。自此，水电地产事实上已取得上市公司实际控制权。
许晓明曾在公开场合表态说，引入中国水电地产这一战略股东，南国置业2013年及以后的可能性边界将大为扩展，特别是在项目和资金安排上。据介绍，2013年中国水电地产将通过委托贷款借给上市公司不超过23亿元，南国融资能力好于以往。
纾解资金之困
南国大武汉家装
作为武汉民营房企代表，南国置业由许晓明1998年一手创立，并在2009年上市，许晓明一跃成为当年湖北“首富”。
然而，在南国置业上市之后，严厉的楼市调控政策也紧随而来，房企的资本市场融资闸门再次关闭。专注于商业地产开发的南国更是“由于资金掣肘，始终无法走出湖北”而广受业内质疑。
首先是南国的“返租”模式。为增强投资者和承租商户信心，南国在武汉首个大 型商业项目——南国武汉大家装采用售后回租模式。所有购铺投资者必须签订5年的返租合同，物业交由南国成立的商业运营公司统一经营，年投资回报7%起(扣 除房产税、营业税后)。彼时售楼人员表示：“最低7%，我们的目标是10%、15%，甚至是20%。”
以7%租金收益率推算，南国大武汉家装月租金高于周边同类市场的50元—60元/平米。知情人士透露，由于南国早期培育市场，实际上给租户的租金比较低，而另一方面，业主每年7%的年收益又摆在那里，“(南国大武汉家装)早期十分艰难，几乎是贴钱完成任务。”
南国洪广SOHO也受到多方质疑。项目位于地铁2号线与4号线交汇处，作为 武汉内环核心位置洪山广场唯一在售高端物业，一经推出就广受关注。它囊括当下所有的物业热点：内环、小户型、地铁沿线、SOHO……但由于项目定位以及前 期规划有偏差，精装修小户卖到2万元/平米，过高的定价令该项目销售比较迟缓，去年还一度遭到“封盘”。
“拖累南国的，正是经营多年的商业地产模式。”一位不愿透露姓名的知情人士认为，南国在商业地产项目上沉积了大量资金，遇到的问题依然是商业地产本身的流动性。
南国置业上市3年多来，其创业团队也在逐年减持股份，并陆续退出一线管理岗位。其中，原公司副董事长裴笑筝大手笔减持公司股份，直至2012年底辞去所有职务。
借力发展
公开资料显示，中国水电地产是首批获准保留房地产开发业务的16家央企之一，是中国水利水电建设集团的直属企业，拥有房地产开发一级资质。虽然地产业务起步稍晚，但近一年半以来增长迅猛，目前已进入北京、唐山、抚顺、成都、三亚等城市，拥有土地储备近1000万平米。
拥有如此显赫背景的中国水电地产，缘何选中南国置业？“作为央企，在资金和资源方面都有优势。”南国置业董秘谭永忠接受新浪乐居采访时表示，本次股份转让将优化公司股权结构，更便捷地发挥央企地产资本和资源优势，加快拓展公司发展平台，增强公司竞争力。
2013年8月，南国置业取得许晓明和水电地产提供的20亿委托借款(其中许晓明5亿，水电地产15亿)，借款利率不高于基准利率上浮30%及南国置业同期融资平均成本。
同月，南国置业与水电地产在具体项目上展开合作。8月6日，南国置业与水电地产向成都中水电海赋房地产有限公司共同增资1.5亿，共同开发成都泛悦国际项目。
资料显示，成都中水电增资前注册资本5000万元，水电地产持有100%股权。增资后南国置业持有成都中水电40%，水电地产持股60%。此次合作是南国置业借助水电地产资源进行项目拓展的开端。业界普遍认为这是南国迈出湖北，迈出跨地域发展的第一步。
从8月起，依托水电地产，南国置业事实上已经打破土地资源以及资金瓶颈。
华泰证券研究员认为，控股权变更的意义，不仅仅是南国置业性质变为央企，更重要的是公司可以藉此发挥央企在低成本资金获取和优质项目资源拓展上的先天优势，在湖北本土和省外项目扩张取得突破性的进展。
民生证券研究员肖肖也表示，在股权关系加速理顺以后，南国置业的经营速度将进一步提升，水电地产对南国置业项目和资金的支持会进一步落实到位，南国置业也将从民企黑马快速蜕变成央企蓝筹。
值得注意的是，近年来，中国水电在全国范围内积极布局地铁施工业务，目前以BT模式正在开发的项目主要包括深圳7号地铁和成都4号地铁，其余多个城市的地铁建设也正在洽谈之中。
“这些地铁项目会延伸出可观的商业地产项目。这个领域又恰恰是南国的优势。因此，未来水电地产支持公司开发地铁项目的配套商业地产，是值得期待的。”业内人士指出。
水电地产入主之后，许晓明的去意更为坚决。2013年9月，水电地产拟继续受让许晓明所持南国置业1亿股，合计持股比例40%，坐实第一大股东地位，南国也完成了从民企到央企的华丽转身。
