富力两年后重返上海土地市场 谋求转型商业地产

  新浪乐居讯(编辑 徐佳)近期，富力地产在上海的动作频频。5月29日，富力地产子公司上海极富以15.76亿元底价，竞得上海闵行区虹桥商务区核心区北片区05号写字楼地块。时隔十天，6月8日，富力再次以2055亿元夺得虹桥商务区北片区06号住办地块。至此，富力在今年上半年已耗资约36.3亿元在上海土地市场。

  据新浪乐居了解，富力目前在上海的项目仅2个，分别是位于青浦区的富力桃园和与合景泰富合营开发的嘉誉湾，前者为住宅项目，后者为集酒店、住宅、写字楼的混合项目。值得一提的是，距离2010年11月拿下嘉誉湾地块，至今2年多未在上海的土地市场看见富力的身影。此次富力大手笔出手，购入上述两块写字楼和住办地块，转型商业地产的意图十分明显。

  时隔2年多重回上海土地市场 从住宅转向商业

  富力此番通过招拍挂拿下上海虹桥商务区两幅地块，距离其上次拿地已时隔2年半。公开资料显示，2007年7月，富力以5.4亿元获得位于青浦工业园内的一幅土地，总建筑面积18.33万平方米，这是富力地产首次进入上海。

  2010年11月5日，富力地产联手合景泰富以23.5亿元总价，通过股权收购的方式，拿下上海新江湾城地块。这是其最近的一次拿地时间。

  值得注意的是，这家在广州起家的房企，目前所进入的城市覆盖广州、北京、上海、杭州、南京、沈阳、哈尔滨、大同、天津、重庆等地，但是在上海的发展却没有取得像在北京一样的成功。2007年7月14日，富力上海公司挂牌，高调进驻上海。至2009年初，上海公司并入华南大区，富力地产华东大区被撤销。业内人士称，富力在上海的房地产市场比较失意，这也是它好几年没有拿地的原因。

  根据富力地产今年4月12日公布的2012年年报，富力在上海的销售额为24.6亿元，与其所进入的其他城市相比，上海的销售额落后于北京、广州和天津，排名第四，其中广州去年的销售额为74.1亿元，北京的销售额为56.5亿元，天津的销售额为49.2亿元。

  富力地产在其2012年年报中表示，2012年富力桃园的所有存货已全部售出。并与合景泰富地产控股有限公司在上海杨浦区内合营开发一个由住宅、零售物业、办公室及酒店组成的混合发展项目，名为嘉誉湾的住宅部分于2011年末开始出售。

  从曾经在郊区拿地开发住宅，到如今抢占上海热点地块，转战商业地产，足见富力意欲扩大上海市场的决心。有专家分析称，富力此次摘取热点地块，说明急需在一线城市扩充土地储备，目前富力在上海的项目储备较少，只有富力桃园和嘉誉湾。不少大型房企看好虹桥商务区未来发展前景，这一区域已经成为兵家必争之地，尤其是在房企转型布局商业地产的背景之下。

  转型商业地产之路并不顺利

  一直以来，富力地产都倾心于商业地产的开发与运营。有数据显示，富力的收租业务规模在行业中较大，其投资的物业于去年6月底的估值已达200亿元，相当于其总市值的70%。业内人士指出，富力自2005年上市融资成功后，在商业地产的投入增大，似乎陷入了不断烧钱的怪圈。而商业地产需要较长时间培育，前期投入很大，占据富力很大一部分资金。更为尴尬的是，受制于尚未成熟的商业地产，富力已被后起之秀的恒大地产、碧桂园远远甩在了后面。此外，在净利润上，富力亦不敌恒大、碧桂园及雅居乐。

  公开资料显示，2007年，富力以161亿元的销售额排名第四位，仅次于万科、绿地和中海。而2011年，富力销售金额287亿元，位居第十四位，下滑了10位。

  据富力2012年年报显示，富力集团营业额为人民币303.7亿元，比上一年增长11%，净利润为人民币56.6亿元，比2011年增长17%。集团年内纯利较上年之人民币48.35亿元增长17.1%至人民币56.69亿元。四家业务已上轨道的酒店继续表现理想，但年内新开业的两家新酒店前期经营开支导致酒店营运录得亏损人民币2940万元，而去年则录得经营溢利人民币3350万元。目前已在广州、北京、天津、惠州、重庆等8个城市建成22家酒店，即将推出。

  有专家认为，富力多数商业地产选择直接出售而非长期持有，减少了增值空间。而且，富力在商业地产领域涉及更多的是酒店和写字楼，而最有价值的商场却很少涉足。

  公司董事长李思廉曾表示，富力地产开发的商业，大部分会出售，因为中国的资金结构不利于长期持有，不像香港。国内借的钱都是3年就要还，不还的话，资金的收入支撑不了，所以还是要卖。

  为减少融资成本 富力6年冲击A股IPO

  在保持商业地产销售份额逐步增长的同时，富力也一直在承受着外界关于其资金链紧张，负债率攀升的质疑。有数据显示，过去两年，富力净负债与权益比率保持在86%上下。2007年以来，其负债率几度超过100%。在2012年上市房企的平均负债率不足70%。

  无奈富力只能开拓其他融资渠道。在2012年年报中，富力表示去年的融资成本较2011年增加32%至人民币15.02亿元，利息开支增加45%，融资成本仍有所增长。

  为了降低融资成本，富力在2005年7月登陆港交所，H股上市不到两年，就急着通过IPO到A股上市。自2007年4月至今的6年，富力A股之路一直失败。

  “2012年继续探索新融资工具，以提高财政的灵活性。我们与平安信托公司共同设立了一个境内信托基金。为公司开设了一条心的融资渠道，亦加强了与平安集团的合作。”富力地产在2012年年报中表示。

  富力方面在对2013年的展望中称，2013年，将扩大土地储备，有可能在二、三线城市作出更多收购，目标仍集中选择位置理想的核心地块。希望通过物色符合既定条件的优质土地及不断提高资产周转率等策略，扩大集团增长的规模和加快增长步伐。

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