2015年10月下旬，连锁加盟品牌水滴公寓和互联网金融公司魔方金服签订战略合作协议，为房产租赁用户提供居住、配套、投资理财等一站式服务，由此拉开长租公寓租约证券化的序幕。至截稿日，水滴公寓联合魔方金服共发售了两款房地产租约证券化理财产品——魔房宝，期限最短为0.5个月，年化收益8%，期限最长为8.5个月，年化收益14%。而这一举措将是在长租公寓在混战中开始一条新的尝试。水滴公寓试水金融业务，将尝试融合金融产品和公寓社群的互联互通。其实从公寓行业兴起的那天开始，长租公寓与资本的关系就密不可分。作为“重资产”的长租公寓，轻资产和资产证券化普遍被认为是长租公寓的出路，当前各品牌公寓均在这条路上进行探索，而走在前面的是水滴公寓与它的小伙伴魔方金服。
公寓金融的产品逻辑
关于公寓金融产品，水滴公寓和魔方金服联合发售的名为魔房宝的理财产品，为了保证最后的还款环节，一共提供了三个有效方式：一是由租客支付租金作为第一还款来源;如果租客有违约或者逾期的情况时，长租公寓有进行差额补足的义务;如果租客和长租公寓都违约了，魔方金服可以把备用房源的资产收益权的收益进行对外处置、转让。以这种方式将资金安全回收，最终对投资人进行还款付息。其中，值得一提的，为了保证租金能按期支付给魔房宝的投资人，租客需要每个月在魔方金服平台上进行交租，从原来的“押一付三”的方式变为“押一付一”。
公寓金融产品背后的市场特征和风险控制
为了推行这种押一付一的模式，公寓行业进行了长时间的市场特征的调查。对此，水滴公寓在自己的租客群体中进行了详细的用户分析总结并且针对这些市场特征进行了有效的风险控制:
第一， 租金月付是租客的诉求，但不是根本需求。对于年轻的租客们而言，随性、不安分、搬家、换单位是常态。“还好，除了一部分刚毕业的大学生外，稳定租客占绝大部分的比例。”水滴公寓创世人冯玉光称，“只有相对稳定的租客的租约我们才拿来做证券化。”
第二， 租金年收月付并不面向全部租客，为了更好的控制风险，在用户的选择黄街上会提出严格的审批要求和条件。这些条件实际上也将绝大部分蓝领、刚毕业的大学生群体挡在了门外。
第三， 为提前获取资金，职业房东群体为此支付一笔不小的资金成本，通常年化收益率是13%-15%，对于大部分规模以上的职业房东而言，资金需求并不十分迫切，而小规模职业房东，又因规模过小，无法获得机构的支持。
第四， 在实际的业务操作中，职业房东仍然要负担起租客租金的管理义务，原来租客租金大部分是“押一付三”，合作后切换成了“押一付一”，对于用手工记账的职业房东而言，管理压力骤然上升，催收租金的工作量也随之大大增加。
“目前，水滴公寓的公寓管理工具使这类职业房东从‘手工记账’时代进入‘互联网管理’时代，只需共享房客资源即可。”冯玉光说。针对支付方式的改变，职业房东的管理模式也会随之改变。
而对于投资者而言，购买租约证券化的理财产品，最大的疑虑是对投资标的状态的实时了解。为了保证这些信息的有效传达和高度透明化，购买水滴公寓的租约证券化的产品的投资者可在魔方金服的互联网平台上清楚地看到资产的具体情况，比如坐落位置、街景、公寓外立面、内部装饰，甚至是租客是谁等信息。“信息透明了，金融风险自然降低了。”冯玉光说。
