全亮：城镇化、关键在中小城市
由住房和城乡建设部政策研究中心主办，中国房地产动态政策设计研究组承办的2013第十三届中国房地产发展年会3月7日在北京盛大召开。本届年会主题为“新黄金十年”，汇聚国内知名经济学家、专家学者、投行基金、地产大腕等业内人士，围绕中国城镇化发展契机，深入解读2013中国宏观经济与政策动向，剖析中国房地产可持续发展之路，黄金湾投资集团副董事长全亮应邀出席并接受了记者采访。
中国未来的新型城镇化 应该走的是中小城市化路线
快速、庞大、精准是未来十年中国城镇化发展的重要特点，业内预测，未来十年我国至少有120亿平方米的住房需求，城镇化重大利好将为中国房地产市场注入新的活力。面对城镇化建设为房地产带来的“新黄金十年”机遇，全亮指出，城镇化有两种主流模式，大城市化和中小城市化。从中国目前的情形看，大城市化已经发展了相当长的一段时间，所有资源向大城市集中，造就了像北京、上海、广州、深圳这样的一线城市。但也带来了相当多的副作用，空气污染、交通堵塞、房价畸高等等。这些都成为制约大城市继续发展的重大障碍。
黄金湾投资集团副董事长 全亮
因此，中国未来的新型城镇化，应该走的是中小城市化路线，大力发展三四线城市，为农民工进城提供更现实的路径。对广大的房地产开发企业来说，要抓住新黄金十年，就要适时调整战略部署，原先只关注一二线城市的，要转而关注三四线城市；原先只做住宅的，可能也得适当关注三四线城市的商业地产机会。政府也要在财税政策上做出改革，减轻地方政府对土地财政的依赖，在资本市场建设方面，也要积极拓宽渠道，给民间资本更多的投资通道。中央政府要管好钱袋子，不能超发滥发货币；购房者要理智，不能迷信房价必涨，盲目追高；开发商也要合理判断行情，不能盲目推高地价，被迫抬高房价。只有这样，才能维持房地产业的健康可持续发展。例如我们黄金湾投资集团最近就在做两方面转型，一方面是由做商业地产转化为住宅和商业地产，并以商业地产为主，自持物业开发。另一方面，公司也在向比较发达的三线城市投入重点关注，切实把握住城镇化的发展机遇。
2012年不仅是结束 也为每一个房企拉开了新的大幕
承接宏观经济变革，面对“城镇化”发展的新契机，全亮以自己的公司为例，说明开发商抓住机遇，加速扩张的几个关键点。他指出：
首先，要苦练内功，加强产品品质管理与营销能力的建设。好的产品，好的营销能保证好的回款，减轻对融资的依赖；
其次，要依托社会力量，借助第三方机构的帮助，快速找到好项目，完成合理的业务布局。新的城镇化，更多的会是三四线中小城市的发展大机遇，原先在一线二线城市耕耘的开发商，如果仅依赖自己的力量，很难在众多的三四线城市中快速找到适合自己的好项目。在这方面，我们黄金湾投资集团旗下的K8土地网，为大家提供了最新的“土地云服务”，能够帮助开发商借助互联网的工具，依托强大的土地招拍挂信息与二手土地交易信息数据库，帮助开发商全面梳理全国的土地市场信息，把握每一个投资良机；
最后，要拓宽融资渠道，实现多渠道、立体化的融资策略，确保关键时刻能得到宝贵的资金支持，有效把握发展良机。在这方面，我们黄金湾投资集团发起成立的中国地金联盟，把开发商与投资方、金融机构聚合在一起，能有效地帮助开发商拓宽自己的融资渠道，对接更多社会资本。
二手房成交量将出现低迷 新房将保持平稳上升
对于3月1日国务院发布的《新国五条》细则中提到的，关于二套房首付和利率提高，卖房征20%个税等六项内容对北京新房及二手房市场的影响，全亮认为，短期内，征税政策的出台，会加速二手房过户交易，政策落地后，会有一段的调整期，税费成本的增加，会在一段时间内抑制二手房的交易，利好新房。中国的房价已经很高，20%的税收新政会进一步打击正在快速萎缩的投机客，甚至，可能从此让投机客退出。现在的政策加大了交易成本，在此价位买房本身已经在冒风险，再加上税收这个新的风险，谁还投机买房？更何况，《新国五条》细则还有“继续严格实施差别化住房信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。
全亮指出，如果公众的预期改变，看跌房价，则有可能出现另外一种极端的情况：二手房带动新房下跌。因此，20%的税是一把双刃剑，它在新房与二手房之间制造了溢价，这一政策对二手房是致命打击，对投机客是重创。所以说“新国五条”细则对中国房地产是一个非常沉重的打击，在货币政策没有大的变化的前提下，新国五条会造成北京楼市的低迷，后市的走势，还有待各种力量的博弈。
未来北京房价会以平稳为主 逐渐实现价值回归
面对3月底或将出台的北京房价控制目标和未来走势，全亮的预测是，房价控制的目标可以通过保障房的价格进行稀释。政府更多的会采取维持低增长的目标，在2012年基础上保持5%以下的增长，低于GDP增长，低于老百姓的收入增长，用时间换空间来逐步降低房价。因此，未来北京的房价会以平稳为主，逐渐实现价值回归。
