??刚刚过去的3月30日，三部委继续放大招力力挺居民自住需求，对于首套房与二套房购买需求都有很大的支持力度，新政继续在证明当前只有房地产才能救经济。
??新政毫无疑问降低了楼盘购买门槛，但不同的楼盘因其产品客户定位与总价高低不同从而在受新政影响方面形成分化。
??一、回顾政策组合拳
??1二套房首付
??新政对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商贷购买普通自住房，最低首付款比例为40%。此前申请商贷购买二套房的最低首付款比例为60%，北上广深二套房首付比例为70%。
??2住房公积金
??新政使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相关贷款，再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
??此前使用住房公积金贷款购买首套普通自住房贷款90平方米以下的，最低首付款比例为20%；90平方米以上的，最低首付款比例为30%。3营业税征收
??新政不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
??此前免征营业税的年限得是超过5年（含5年）。
??单从政策角度出发，此次政策调控对于首套房和改善需求的刺激都兼顾到了：降低公积金首套房首付比例，使得刚需进一步降低入市门槛；降了二套房的首付比例，毫无疑问利好改善型客户入市，大幅减少营业税全额征收免征期的方式也促使部分客户提前卖房改善。
??但具体到不同的楼盘受益程度还是有所区别。我们将结合市场供需端数据来看。
??二、大平层与别墅受制于需求缺乏，将难有实质性的量价改变
??新政不意味着鸡犬升天，什么户型和产品马上都可以去化了。常州楼市属于典型的橄榄球型市场，中间大（80-144㎡），两头小（145㎡以上及80㎡以下）。
??从历年成交结构、尤其是最近一年常州市区商品住宅成交结构来看，普通住宅中145平米以上的大平层以及别墅成交占比都较低，其中别墅成交套数占商品住宅总套数仅2%，大平层和别墅成交量少更多的是常州该类需求的客户缺失。
??而从库存来讲，145㎡以上的大面积户型则是高库存的重灾区，尤其是180㎡以上大平层去化周期超过2年半，别墅则接近3年。
??所以新政之后，大平层和别墅销售困境不会有特别明显改进，快速去化还是需要靠价格调整，降低总价购买门槛以吸纳更多客户。
??三、总价在75万以内的楼盘利好明显，影响广泛
??目前，在常州公积金贷款2人最高额度是50万，如果走公转商则是最高额度60万。此次政策影响下，首付比例从以前的30%下调至20%。
??也就是说，如果夫妻双方都有公积金并且首次家庭购房，其购买总价75万以内的产品均可以享受到只需要20%首付、剩余的可以用足公积金贷款的新政之利。
??从最近一年75万以内总价段住宅成交占比来看，该总价段成交占比超过6成，是市场的主力客户聚集所在范围，所以处在该总价段内、户型在80-144㎡且地段具备一定优势的楼盘在近期内将迎来明显的成交量的提升。
??综上，政策会对市场有影响，但市场走势还是有供需决定的，常州当前有效库存（在售库存）和潜在库存（未推库存）都比较大，而需求则是相对稳定的，对于常州绝大多数楼盘而言，当前营销最重要的工作还是抓住各个营销窗口期去化存量、回笼资金，而新政出台之后这一个月一定是最重要的窗口期。
