分析师/杨晨青、潘绍之
从98年房改至今，我国的房地产市场走过了将近15个年头，从我国城镇居民的实际住房状况看，尤其在一二线城市中，以住房脱困为目标的基本住房需求已是少数人的需求，在这部分城市未来的市场发展方向中，改善性需求所占份量将逐渐加大，从城市发展阶段的角度来看，伴随着一个城市房地产市场的逐步发展、成熟，其主力需求势必将从首置过渡到改善，TOP30城市中绝大多数城市正在逐步过渡到以改善为主的住房消费结构中。那么对于TOP30城市来说，这部分改善性需求的潜力究竟有多大？从这个问题出发，我们从政策背景和潜在需求两个方面出发，以期给出解答。
从政策角度看，多年以来我国政府在多种场合一再提出拉动消费提振内需的口号，而要形成支持经济长期增长的需求，关键在于启动和扩张人们的发展需要(所谓的发展需要，即提高自身能力、享受生活、为子女提供更好生长环境、发挥自身潜力并实现多样爱好等等)。依照发达国家的经验，人们住到具有改善型功能的房子里是启动这些后续需求的关键点。
近年来出于打击投资投机稳定民心的角度考虑，我们更多听到的是国家支持首次购房，对于改善性住房需求很长一段时间是讳莫如深，甚至是略有打压的。但是我们认为，这样情况势必会随着房地产调控长效机制的建立和完善而发生改变，在未来十年的十年乃至更长的时间内，改善型需求将取代首置型需求成为拉动消费的最大增长点。
改善性住房需求将成为未来拉动消费的主要动力
从目前的住房年限推算，TOP30中城市房地产市场真正发展的年份大多在2000年附近，第一批商品房至今已经走过了10多个年头，很多住房面临着户型设计不合理、设施陈旧、年久失修的问题，典型城市如上海，至今仍有5成以上的家庭居住在老公房中，这部分人群住房改善的动力强烈，将在未来几年逐渐释放到商品房市场中；
居住功能改善的迫切需求势必将要求居住空间进一步扩大
购房者对居住功能改善的迫切需求势必将要求居住空间进一步扩大。按照发达国家的规律，90-200平方米这个面积区间，恰好是满足改善型和享受型功能的面积区间，这个面积段的住房才能比较充分地设计出具有一定舒适功能的卧室、较宽敞的卫生间和配置一定面积的家庭公共活动空间，才能在一定程度上满足多代人分室而居的要求。如果住宅面积在140平方米以上，则可以增加书房、健身房、试听室等享受型功能的配置。我们考察了TOP30城市当前的居住水平，六普数据显示，2010年8成的TOP30城市城镇常住人口人均居住面积都在30平米以下，按照户均3个人计算，也就是有8成TOP30城市的家庭户均住房面积在90平米以下。从发达国家经验来看，当人均GDP达到3000美元以上时，普通居民住宅的套型面积稳定地分布在90-200平方米的区间，这个指标一般不会随着经济的进一步发展而无限制地提高。可见，在初步解决了TOP30城市住房脱困后，增加人均住房面积的改善性购房将成为这些城市住房消费的主流。
