产业园区成为中小企业发展的最大突破口：联东U谷助推实体经济路径解析
7月21日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在武汉考察工作时强调，工业化对于国家强大至关重要，国家强大要靠实体经济，不能泡沫化。
实际上，国家“十二五”规划产业升级的指导方针，振兴实体经济也是各级政府重要的执政命题。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令表示，部分城市的过去城镇化存在的一大问题就是，过多依赖于房地产开发，实体经济的发展注重不够，没有产业、人口，产生了很多泡沫化严重的 “空城”、“鬼城”。
新型城镇化的核心就是产业先导，作为实体经济活跃度的风向标、以及中小企业发展最大的突破口—产业园区也越来越受到政府与企业的重视，迎来发展的黄金时代。
生耕“产业园区”数十载，被称为中国产业园区发展范本—联东U谷通过搭建一个实体经济平台，实现了企业、政府多方共赢的局面，不仅把政府得以从一种繁重的招商、服务这种经济活动当中解脱出来，促进了土地集约，和税收、经济的可持续发展；而且也将能源集约、中小企业选址难的两方面矛盾彻底解决的产业地产运营模式，成为了各地和企业竞相学习的对象。
本文也将对联东U谷“十年磨一剑”的产业园区运营模式进行剖析，了解被业内推崇的“联东模式”在助推区域发展、形成产业集群方面的实践经验。
10年，让一粒种子长成郁郁葱葱的栋梁。
10年，也让联东集团成长为是目前国内开发规模最大，产品类型最齐全、运营体系最完善的产业园区开发企业。
据公开资料显示，联东U谷自2009年以来，已经连续五年占据行业榜首，2009年，以市场份额47%的绝对优势问鼎；此后也一直占据中国产业园区销售量的榜首地位。
如今的联东产业园区项目，在全国遍地开花，棋子落处覆盖环渤海、长三角、珠三角、中部、东北五大经济圈，触角伸致北京、上海、广州、天津、重庆、济南、无锡、长沙等20多个城市。
据联东公开资料显示，联东开发的产业园区已经高达33个，年内或将达到40个，远期目标更是高达100个。
谈及联东的成功，联东U谷营销中心副总经理朱振波解释，自2003年，联东集团进入产业园区领域以来，总结出了联东独特的发展模式，通过构建实体经济平台，服务好政府、企业，实现多方共赢。
在朱振波看来，产业园区的核心一个是如何更好的服务实体经济；一个是如何的与区域发展、城镇化更好的互动、融合。
“十年以来，联东专注做产业园区，”朱振波说，当别人都在与政府谈判拿工业用地能配给多少住宅用地的时候，我们追求的是政府能给入驻园区的企业多少优惠政策，我们能服务好多少家企业，帮助他们健康、快速的发展。
产业园区步入新“黄金十年”
“过去十年，也是住宅、商业地产高速发展的十年，诱惑很大，”朱振波说，以工业地产之名，行商业地产甚至住宅地产之实的企业不少，但联东坚持下来了，只做产业园区。
也是因为这十年专注如钉的企业文化，联东被誉为令人尊敬的企业，成功的示范项目在全国开花，比如东北地区的沈阳沈北产业园；京津地区的北京金桥产业园、永乐产业园，天津的总部大观、长三角的无锡总部商务园、上海的金山项目等。
作为目前国内成熟项目最多，建设速度最快的产业园区开发商了，专注、产业也成为联东U谷受到政府、企业垂青的重要原因。像日本、美国等经济发达国家，产业园区的比例占据了整个市场的30%左右，而在中国，是远远达不到的，而且目前国内中小企业的数量一直在增加，刚需明显。
另外，产业园区的发展必将伴随着中国经济的发展前行的，不断降低地方政府对“土地财政”的依赖，强化对实体经济的培育，避免城市产业“空心病”也是新型城镇化的重要命题，再者，政府为了集约利用土地，也非常需要产业园区。
中国房地产学会副会长陈国强更表示，从2013年开始，产业地产将进入一个竞争、淘汰、出大企业的阶段。
也就是在2013年，联东把企业的远期目标定为100个园区。根据公开资料，联东每个产业园区的每个产业园区均较为适中，占地规模约为1500亩，以此推算，100个园区的规模约为1亿平方米。
除了抓住产业园区发展的大势，朱振波说，未来，联东集团的产业园区走向更加专业性的方向，从产品与服务两方面改革，让联东园区都具温和性、温馨性，让更多行业巨人从联东园区走出去，推动中国整个小微企业发展的棋盘。
据介绍，2013年，联东将集中精力打造园区服务平台，包括投融资服务平台、政策扶持服务平台、人力资源服务、生意平台、采购平台等，更好的服务园区企业。
搭建实体经济平台
作为全国最专业、规模最大的产业园区，联东独特的产业地产运营模式，也成为各地学习的示范。
谈及联东模式，朱振波表示，就是通过构建一个实体经济平台，实现了企业、政府的多发共赢的局面，不仅把政府得以从一种繁重的招商、服务这种经济活动当中解脱出来，促进了土地集约，和税收、经济的可持续发展；而且也将能源集约、中小企业选址难的两方面矛盾彻底解决。
据介绍，联东每进入一个新的城市，首要就是全方位调研当地企业的需求。某个行业需要什么样的生产设备、什么样的硬件支持，甚至承重量是多少，都要了解。连公司的设计人员也被要求长期走访各类企业。截至2012年底，联东U谷的企业类型，涵盖生物医药、电子信息、新能源、新材料、机械、电子信息等行业。
也正因此，在产业园区同质化严重的今天，联东开发的产业园区能够更为契合企业需求，园区的利用效率更高。截止到目前，联东U谷全国签约企业已经达到多达6000余家，在高企业入驻率的背景下，联东U谷开发的产业园区对地方的税务贡献也非常巨大，以2002年开始建设的联东U谷·北京金桥产业园区为例，如今联东U谷金桥项目已经以不足5%的土地贡献着超过30%的税收，积极的发挥着作用，在坚持当前发展需要与长远发展相衔接的同时，助推区域经济的发展。
除此之外，在土地日益稀缺的今天，联东在盘活存量用地、节约利用土地方面也颇有一套，在充分调研企业需求，满足企业实用性、舒适度的基础上，联东还可以提高容积率，向空间要土地，进而提高土地使用效率，一般企业拿地自建的容积率在0.5-0.8之间，联东的产业园区容积率一般建设在1.5以上。
与此同时，联东模式对中小企业实行灵活的进入、退出机制，将土地资源利用情况持续化，也为政府创造持续化税收。
朱振波介绍，联东已经将数年专注产业园区的规律，形成了一套完整的产品标准化模式，并将以白皮书的方式不日后发布。“标准化产品的复制并不意味着完全照搬，而是进行模块组合，”产业园区投资商必须将政府的产业政策、主要诉求与企业的需求整合在一起考虑，提供投资、建设、施工、招商、运营的全过程服务，没有一定时间的经验积淀，很难模仿。
中国房地产学会学会副会长陈国强在了解完联东U谷模式后感慨说：“产业园区，是区别于住宅与产业地产的，它带有比较明显的生产力，产业园区未来可以代表我们区域产生源源不断的GDP，带来比较充分的可观的就业岗位，促进实体经济的发展，给地方政府带来税收，促进区域经济。”因为它是与中国经济发展直接挂钩的，是对中国工业化、城市化进程联系最为紧密的产业。
