低开高收行业上演逆转好戏

　　2012年的房地产市场可以用“风云变幻”来形容，就如电影对白一般“能猜得到开头却猜不到结局”。在调控仍在持续的今年，市场在调整，行业在整合，而处于其中的房地产企业更是一艘艘在海中浮沉的帆船向着各自不同的目标在前行。而在这一过程中，有人欢喜有人愁。在政策引导之下，行情的变化不定使得企业的命运而随之不同。事实上，在即将进行年终盘点之际，市场已经呈现出明显的分化，大有强者愈强的态势。不断处于行业领先地位的龙头企业依靠着自身资金的优势，凭借着更稳健的战略在今年摆脱了调控导致低迷行情阴影的同时更顺势扩张，销售业绩大幅提升。与此同时，也有不少中小企业在资金压力之下沦为“小鱼”频频以股权转让而退出市场。有人认为，2012年的中国房地产就像一个大型的行业过滤器，在进行行业整合的同时更为未来的房地产筛选出新一批更具有市场竞争力的企业。

　　低开高收行业上演逆转好戏

　　在楼市调控持续深化的今年，房地产市场的竞争变得尤为激烈。在年初，低迷的冷风吹得企业们遍体鳞伤。在2012年第一季度，据统计数据显示，100家上市房企的季度报表数据真有点不堪入目。100家企业当中有28家房企归属母公司的净利润出现亏损，亏损率达到28%，而整体净利润率更是同比下跌近2%。其中更有多达44家房企同比2011年营收出现下滑，49家房企的净利润出现同比下滑。截至今年3月底，百家上市房企短期借款达664亿元，存货已高达11017亿元。这样低迷的开局在近年来的中国房地产行业中难得一见。而事实上，这样的“低开”也为行业创造了无数猜想的空间。在年初，业内的大部分专家对于2012年的国内房地产市场都抱着悲观的态度。

　　市场的变幻总是出乎人们意料。就在第一季度楼市令人心寒的景象仍未完全褪却之时，国内一线城市却悄然地吹起回暖之风。从4月开始，包括广州、深圳、上海在内的不少一线大城市吹起了楼市反攻的号角。而这一波热潮在五一以及端午假期开始正式爆发。以北京市场为例，端午节前两天北京商品住宅签约1155的成交套数较今年五一假期三天网签总量多286套，较去年端午节三天总量多719套。其中新建住宅签约876套，2011年和2010年端午节三天的成交量分别为316套和625套。二手房市场方面，今年端午节假期前两天成交279套，这一数字在2011年和2010年分别为120套和113套。在月度成交量上，从今年3月份开始，北京新房和二手房市场，都呈现出稳步上升的势头。截至6月23日，北京6月月内新建住宅签约套数为8111套，二手房住宅签约9072套，相较于5月同期，分别上涨了13.9%和4.6%。而北京并非特例，在广州、深圳等地同样也在今年年中爆出成交量同比大涨的消息。其中深圳更是同比上涨143%。

　　而这仅仅是个开头，就在行情的回暖引来业内热议，不少“假回暖”声音传出之际，各大城市的楼市正以稳健的步调走上了今年回暖之路。事实上，记者发现，从年中直至年底，尽管在各月的成交数据中有起有伏，但整体上升之势仍难阻挡。而到了年末，楼市翘尾的格局已然定调。在各大研究机构对于2012年楼市的分析总结当中，“逆转”、“反攻”之类的字眼屡见不鲜。在“前低后高”的走势之下，未来市场预好之声也逐渐成为预测主调。　　

　　大房企开始分化

　　低迷开局高调收尾，记者发现，在今年如戏剧般的房地产市场当中，大房企的表现无疑最令人关注。而事实上，无论是年初的冷风不断还是年中的无声回暖，甚至是年末的翘尾，大房企在其中扮演的角色都举足轻重。

　　在今年前半段，企业资金链的紧张是业内最为关注的问题。而事实上，即使是万科、保利、招商这些行业龙头也早早地将这一问题作为今年各阶段业绩报告中重笔提及的内容。而现实证明，资金的问题不但成为今年不少大房企必须面对的难关，同时也演变成行业大浪淘沙整合大潮中最为关键的因素。

　　在楼市调控之下，大房企也由于业绩的喜忧而开始分化。据深圳证券信息有限公司提供的数据显示，上市房企内部业绩分化明显，行业的集中度不断提升。今年前三季度，就有23家A股上市房企净利润值为负数，处于亏损状态。其中亏损最为严重的京投银泰，亏损额近2亿元，而嘉凯城亏损额也达到1.56亿元。其余处于亏损状态的房企，亏损额均在1亿元左右。

　　众多企业的亏损带来的并不尽是坏消息，事实上，早就有专家提出2012年是房地产行业大浪淘沙的一年，尽管有企业日子难过，但更为重要的是，不少大型房企却在这个过程中进一步壮大。记者发现，在这些亏损企业的另一面是万科、保利、恒 大这些行业龙头房企销售业绩的进一步飙升。据最新数据显示，今年前11个月，万科、保利、恒 大就分别完成销售额1271.5亿元、920.32亿元以及846.3亿元，均超过去年全年的销售额，其中恒 大更是宣布提前实现全年800亿元的销售额目标。这些大房企业绩的逆势走高显示出行业的集中度不断提升。今年前三季度，127家A股上市房企共实现328.20亿元净利润，较去年同期仅增长1.21%。其中，万科、保利、招商等前10大房企，总净利润高达188.26亿元，同比上涨14.22%，占127家上市房企净利润总额的57.36%。而去年同期，前10大房企的总利润额占127家上市房企净利润总额的50.82%。由此可见，今年前三季度，A股上市房企净利润前10强的集中度提升了6.54个百分点。

　　中小房企再难“跟风”

　　“大浪淘沙，总会有企业被清洗出行业以外。”这种判断并非是无中生有。龙头房企在今年赚得盘满钵满，而大量中小房企却处于资金链断裂的生死边缘。不久前，兰德咨询更是发布报告预测，在未来5年，房地产企业数量将可能减少三成，其中中小房企是被淘汰出局的主要目标。

　　“在楼市调控当中，中小房企无疑是最受伤的。”有业内人士告诉记者，与大型房企相比，今年大部分中小企业的处境都并不好。作为对资金链需求特别高的行业，这些中小企业的实力偏弱成为他们最致命的地方。据链家地产市场研究部对A股市场中87家排名在100名以外的中小上市房企研究发现，今年前三季度，这些企业能实现的营业收入仅为540.56亿元，同比下降近2%。而多数中小房企在前三季度的销售额都在20亿元的规模以下，一些小型房企前三季度的销售额甚至不足1亿元。

　　销售额的大幅下滑以及其所带来的资金链紧绷使得不少中小房企都只能选择走上“并购”之路。而在今年，房企间的股权转让热度空前。清科研究中心发布的数据显示，仅在今年第三季度，中国房地产行业就共有23起并购案例，涉及金额14.43亿美元，占当季所有行业并购总额的22%，成为今年第三季度并购金额最高的行业。而就在不久前，包括冠城大通、阳光城、世荣兆业等公司都纷纷发布公告进行股权转让。有业内人士表示，以往行业发展火爆时期，不少中小房企都坐着市场的顺风车一路向前，而现时，行业整合期来临，这种“跟风”现象已难持续。在未来一年，中小企业的困境仍然很难得到解决，中小房企仍将不断成为大企业的合并对象。

　　(作者：蒋劲劲)

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