新浪乐居讯 2013年6月，北京一手房交易价格指数为1102.7点，较上月上升21.4点，环比上涨1.98%，涨幅较上个月缩小0.24个百分点。进入2013年，仅在与2012年新年交替的12月份出现了短暂的回调外，价格指数呈现一路上涨态势。
6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，再次重申支持居民家庭首套自住购房信贷需求，以期拉动经济增长；北京细则落地，限购政策扩容，二套商业房贷、公积金贷款首付比例提高至七成，同时，由于公积金政策调整，“认房又认贷”的标准与商贷基本一致，大部分偏高端的改善性需求将受到抑制。此次新政主导刚需市场发展，将会对刚需市场形成较大的刺激和拉动作用。6月，北京住建委接连发文加强预售管理，先是收紧商品房预售资金监管，随后又提高大户型商品房预售许可标准。北京市商品住宅市场从2012年10月开始至今连续9个月呈供小于求态势，房价上涨的趋势将很难被打破。由此我们预计接下来的7月份，北京的价格指数将继续延续上升趋势。
在这样的背景下，近期哪些项目更值得关注？哪些项目更具上涨潜力？基于此，我们通过CRIC房价系统作出的指导价与项目实际售价的对比，为您发掘市场价值洼地。
一手房价格指数
1)价格指数：6月延续上涨态势，近郊板块刚需项目带动价格上涨
2013年6月，北京一手房交易价格指数为1102.7点，较上月上升21.4点，环比上涨1.98%，涨幅较上个月缩小0.24个百分点。。进入2013年，仅在与2012年新年交替的12月份出现了短暂的回调外，价格指数呈现一路上涨态势。
在调控政策刺激和拉升刚需市场发展及市场连续供小于求导致市场供求不平，存量下降的双重影响下，北京房价在下半年上涨趋势将很难打破，预计接下来的7月份，北京的价格指数将继续延续上升趋势。
根据我们对北京市场新开项目的定价进行对比发现，二者的走势方向是非常一致的，事实上从北京2012年二季度开始，部分刚需项目入市价格就表现出了上涨态势，但上涨幅度较少，近郊刚需类的项目采取上涨2000-3000元/平方米的方式进行试探性的上涨，随着几个典型项目的大幅热销，市场加速回暖。进入下半年，部分在市中心区域的中高端项目推盘上市，通过良好的配套、客户口碑和超高的性价比，吸引了大量客户，尤其是以方兴地产的金茂悦销售表现抢眼，其中2012年10月份一期开盘当天销售金额达20亿元，在北京楼市引起巨大震荡；2013年前六个月，受三月份新国五条政策限制，偏高端改善性需求受到抑制，刚需产品市场出现持续热销，近郊刚需项目因其价格优势受到了刚需客群的热捧，多数项目开盘当天即售罄。
2)商品住宅量价走势
2013年3月受新国五条影响，北京一手房成交量激增。4月进入政策消化期，市场观望情绪加重，供应量与成交量均有所回落。5月份新增供应继续下降，市场去化以库存为主，成交量相比4月小幅上涨。6月市场供求量均有所上涨，供应量达到上半年以来最高值，但市场仍呈供小于求态势。
6月北京商品住宅新增供应84.60万平米，环比上涨68.34%，同比上涨30.58%；市场成交99.74万平米，环比上涨8.51%，同比下降15.86%。
2. 二手房价格指数：本月市场成交量与成交价格起稳回涨
1)、价格指数：新政实施，客户观望情绪加重，价格指数涨幅回落
2013年6月，北京二手房交易价格指数为1094.2点，较上月上升1.3点，环比上涨0.12%，涨幅较上月缩小了0.88个百分点。同比上涨24.40%。6月份处于政策消化期，市场表现较为平稳，在新增挂牌房源较少、买卖家持观望态度等因素影响下，北京二手房市场成交价格指数呈上涨趋势，但受行业调控政策的影响涨幅有所回落。
2)、市场运行：成交量快速回落，未来将趋于稳定
6月份北京二手房住宅共成交11133套，较上月大幅上涨25.09%，新国五条出台后，3月份二手房市场受“政策末班车效应”影响明显，成交量井喷，4月各地细则出台后，多数城市表现平缓，5月开始市场进入政策消化期，观望情绪稍显改观，市场成交起稳回升。
3. 当月强烈推荐项目排行：项目定位准确，性价比较高，迎合目标客群需求
项目点评：
项目一：远洋天著二期
远洋天著为远洋地产在亦庄区域打造的高品质别墅产品，二期总占地面积约为6.8万平米，总建筑面积约7.5万平米。由共计152套联排别墅，114套平墅以及62套花墅组成。
2)项目二：K2百合湾
项目位于运河奥体公园，周边交通便利，配套设施齐全，区域内近期高价地块频出，区域热度较高，拉升区域价值。
4. 当月不推荐项目排行：产品定位偏差或定价虚高导致去化缓慢
项目点评：
1)北京one
北京one项目主打高端科技产品，改善产品为主，价格较高，但与项目所在区域主流市场不符，市场接受度较低，去化较为缓慢。
2)新华联运河湾
新华联运河湾项目位于通州京杭大运河东岸，通州区域为典型的刚需市场，项目目前在售主要户型为150-200平米的大三居户型，与主流客群需求产品不符。
5. 当月推荐等级上调项目
项目点评：
1)鹭峯国际
项目地处顺义区林河经济开发区，顺义新城第七街区，项目临近地铁15号线顺义站，多条公交线路通达，交通位置便捷。产品主打50年产权的精装修公寓产品，不限购且拎包入住，另有部分叠拼别墅，价格优势显著，受到刚需自住客户的热捧。
2)北京华侨城五期
项目交通便捷，周边教育、医疗及商业配套完善，在前四期产品开发的基础上，产品类型进行全新升级，提升舒适感、品质感及尊享感，项目紧邻四环，可顺畅通往CBD、建国门及金融街等各大商圈，成为吸引高端商务客群的有力条件。
6. 当月推荐等级下调项目
目前市场调控主基调为“打压高端项目，支持首套购房”，在此调控背景下，北京市场近期新开项目以刚需产品为主，刚需市场火热，多数项目开盘即售罄，高端项目市场供应量下降，库存紧俏，由此本月无推荐等级下调项目。
7.当月即将开盘项目：富力尚悦居、路劲世界城二期等项目重点关注
7月份预计10个新开楼盘项目，新政实施以来，政府对于新房销售证审批加严，很多项目因为拿不到销证而一再推迟开盘时间，从预计开盘项目来看，刚需项目仍为市场主流。从区域来看，7月新开楼盘仍主要集中在大兴等城市近郊区，产品类型以适合刚需、改善型需求为主的中低端产品为主。
备注：
1.北京7月总共上线项目数为131个；
2.强烈推荐项目数为11个，占总项目数的4.1%；
3.推荐项目数为为88个，占总项目数的71.3%；
4.谨慎推荐项目数为为24个，占总项目数的20.5%；
5.不推荐项目数为8个，占总项目数的4.1%。
重点项目项目简报
1、强烈推荐项目简报
2、不推荐项目简报
3、评级上调项目简报
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