一线决战 三线淘金

　　大海退潮后，才能看到谁在裸泳。在国内差异巨大的不同区域市场，不同企业选择了不同的开发战略，或稳健，或急进。2012年品牌房企在确认各自的战略重心，作出了不同选择，成绩单也表现不一。对于房地产行业的第一阵营房企来说，一线市场对于其今年的业绩依然贡献良多。尤其是今年表现突出的保利地产而言，坚持以一线城市、城市中心为项目开发重点，为其销售业绩带来丰厚回报。另一方面，众多房企巨头在二三线市场同样遭遇到低迷困局。或者选择收拾回撤，或者继续布局深耕。在调控政策重点监管的一线城市之外，二三线城市对于房企而言，依然是一片充满机遇的蓝海。尽管充满风险，但闪亮的黄金富矿同样在等待开拓者去发掘。

　　一线城市仍是主战场

　　相关网站近日发布的《2012年中国房地产市场总结与2013年展望》显示，今年前11月，全国商品房累计销售额为53526亿元，预计明年整体市场好于2012年，全年增速前高后低。报告显示，2012年1-11月，全国商品房销售面积与销售额均同比增长，累计销售额为53526亿元，同比增长9.1%，自今年8月起由下降转为上升且增幅不断扩大，累计销售面积为91750万平方米，同比增长2.3%，为今年以来首次同比上升，但增速低于去年同期。

　　尤其值得一提的是，今年以来各类城市成交量均有所增长，其中过去两年受影响程度大的一线城市回升力度最为显著，同比增长36.5%；二、三线城市同比分别增长28.6%和15.3%。与历年同期相比，各类城市月均成交量均为近五年来仅低于2009年的次高水平，其中一线城市与2009年同期相比降幅超过40%，二线城市下降11.7%，而三线城市基本与2009年水平持平，仅下降2.6%。

　　2012年经济大环境不算乐观，房地产调控依然保持高压，对于房地产行业来说，各企业针对今年的市场形势都对各自的开发投资战略进行了调整，而成绩也表现各异。从万科、保利、中海、恒 大等上市房企陆续公布的业绩看，强者恒强的趋势依然维持。而对于区域市场的表现来说，一线城市的市场活跃度和物业保值能力得到充分检验。

　　2012年一线市场虽然面临政策高压，却是淘金重地。从北上广深等一线市场的表现，和二三线市场的表现相比来看，一线城市在重负中依然继续前行，其先天优势突出。从9月底开始，保利地产在土地市场上大举拿地，所获得土地以北京、上海等一线城市为主。保利地产副总经理余英就表示，大型房企的主战场永远都在北上广这几个一线城市，最多加上天津、成都、武汉，其他区域主要是为占个市场份额而已。

　　二三线潜力及风险并存

　　另一方面，由于一线市场可开发土地资源日渐稀缺，众多房企早已未雨绸缪，进军二三四线城市，以展开长远战略布局。在“十二五”规划中，城镇化扩内需思路的强化也为二三四线城市的房地产开发指明了方向，并成为近年来房地产市场开发的一大热点方向。

　　从城市化水平的角度来讲，发达国家的城市化水平已达到80%左右，全世界平均的城市化水平也达到了48%左右，目前我国的城市化水平仅为37%，落后于世界平均的城市化水平，中小城市的城市化水平更只在30%左右。

　　城市化进程的启动，最直观的就是城市规模的扩大，城市各类基础设施的建设和完善。目前众多三四线城市现在已开始进行新城区开发、旧城改造以及高科技产业园区的建设，这些城市形象工程的建设极大激活当地的房地产市场，同时开发商也很容易拿到打包的优惠政策，包括土地政策、税收政策等。在政策吸引和利润诱惑下，以往扎根一线市场的房地产企业纷纷进军二三四线市场，这既有脱身竞争激烈且空间缩减的一线市场的无奈，也是出于自身生存和未来发展需要。

　　但对于房地产开发企业来说，投身三四线城市的超级大盘开发，并不是一件容易的事情。恒 大在连续多年重点布局中小城市之后，今年的开发节奏也适当收缩，由三四线城市转向二三线城市。对于许多“过江龙”来说，二三四线市场空间广阔，却有供需失衡、地方政策风险等忧虑，有不服水土之虞。

　　而以粤派地产中以“大规模开发”见长的碧桂园为例，其将自身定位为“城乡一体化建设的积极参与者”，其项目选址于二、三线城市，其项目周边生活、教育等相关配套相对于城市中心缺乏。在此情形下，碧桂园必须采取配套先行的开发模式，用超前规划的理念建设和运作地产项目，不仅要配建酒店、大型商业中心、学校、主题式公园等综合配套，还要主动地配合区域内的市政建设，部分项目更建造水厂、市政道路等城市级配套设施。

　　可以说，没有一个长期坚守、稳健扎实的开发战略，难以支持城市运营级别的超大型项目。

　　大型房企布局二三线未见停歇

　　作为行业龙头，万科无论在业绩报告还是高层表态上都时刻强调今年在市场中要走“稳”字路线。但记者发现，尽管在这种调子之下，从4月开始，万科在土地市场上的动作并不畏手畏脚，尤其是在二三线城市的开拓上更是勇字当头。据记者这完全统计，从今年4月首次在唐山耗资1.9亿元拿下两幅地块以来，截至8月份，万科在全国至少新增项目18个，总地价约为112亿元，仅在7月万科买地的资金就动用了60个亿。而这些地块除了少数是在一线城市夺得以外，大部分都集中在二三线市场。

　　据不完全统计，仅在今年7月，万科就出手拿下了11幅土地，其中4幅位于青岛，其余的分别在成都、杭州、宁波、重庆等地。而从第三季度开始，万科新增的土地项目至少有23个，规划建筑面积约为376万平方米，而这些新增的项目也大多位于二三线城市，像徐州、贵阳、莆田等等。甚至一些已经被认为是空置率较大的地区，像贵阳，万科的土地市场占有率也是极高。据记者了解，在今年10月，万科才刚出手再次在贵阳云岩区拿下一块占地面积近34.8万平方米的地块。

　　而除了万科以外，同样是四大上市房企之一的招商地产，今年也是极为积极地在一线城市以外的地区囤地。据统计显示，招商地产今年前三季度共拿地97万平方米，规划建筑面积达到270万平方米。而这些土地也大部分集中在二三线，甚至四线城市。在12月8日，招商地产位于江苏常州武进区的一个新增项目完成了奠基仪式。而该项目更是堪称巨无霸。据透露，此项目总占地面积达到20万平方米，建筑面积56万平方米。此前，招商地产负责人曾经表示，今年招商的一个重要目标就是积极补充三四线城市核心地段项目资源，而他们的战略更大部分是关注发展潜力大的新兴城市。

　　中海地产也是今年冲击二三线城市动作较为猛烈的一家大房企。此前不久，中海地产强势拿下上海南通科技城内一宗面积达到300亩的住宅地块曾一度引起业内的极大重视。今年被认为是有望挤身千亿俱乐部的中海地产，仅在刚过去的12月第一周就已经动用了近50亿元在国内4个城市拿下4幅地块。而这些地块都是位于二线城市，包括苏州、杭州、南宁以及武汉。而今年以大力度开拓这些二三线市场无疑是中海的一种运营战略。早在今年初中海就扬言计划用250亿元在今年购地，而目前所动用资金已经达到196亿元。

　　尽管二三四线市场仍存在政策法规不完善、市场风险较多的缺憾，但在中国“城镇化”战略大趋势的强力推进下，这些市场仍存在广阔的发展空间。对于布局全国市场，转战各地的众多大型房企来说，这些市场依然是重要的区域选择。

　　(作者：李广军 蒋劲劲 实习生 黄荟云)

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