佳兆业区域布局重大调整，从三、四线区域转向中心城市。
6730元VS 6935元。前者是佳兆业(1638.HK)2012年销售均价，后者是其今年上半年新获取土地的平均成本。
“面粉”压倒性贵过“面包”的视觉冲击背后，是佳兆业区域布局的重大调整。它正从三、四线区域转向中心城市，目标是提升土地储备含金量。
但是，这并非一日之功。一轮迅猛的中心城市补仓后，佳兆业目前在一线和省会城市的土地储备占比也只有27.5%。
过去数年，佳兆业避实就虚在城市圈外围的小城市布局，从当前三线楼市高库存与高空置的惨烈现状看，已经被证实是路线错误。半年多来，佳兆业决绝地180度 转舵，登堂之路并非坦途。沉淀在三四线城市的巨大仓位，日益提升的负债率，以及创出记录的财务费用，已经拉响了警报。不过，这次决绝转舵，无疑让佳兆业这 艘在巨浪中的小航母驰向正确的方向。
180度转舵重回一二线
在2013中报中，佳兆业透露，今年以来，已斥资86.5亿获取土地储备125万平米，其中66亿投向广州、上海、深圳和杭州。这还不包括它6月初联合广州裕瑞以45.6亿拿下的南玻地块，目前尚不清楚二者地价款分担比例。
统计显示，佳兆业上半年土地支出是2012全年的2倍多，平均土地成本更是去年的3.7倍。2012年，佳兆业斥资45亿获取土地243万平米，平均土地成本1858元/平米。
伴随楼市旺销，上半年佳兆业签约销售额110亿元，同比大增71%，完成了全年220亿销售目标的一半。由于下半年推盘量更大，有分析认为佳兆业有望在年尾以260亿元销售额冲刺TOP20榜单。
在8月15日举办的中期业绩发布会上，因上半年中心城市贡献额过半，包括佳兆业集团主席郭英成在内的一众高管对公司前景表现出乐观态度：“公司未来以做强、做大为主，希望在一、二线城市有大的跨越。”
佳兆业甚至在酝酿更大动作。自8月26日以来，媒体爆出，佳兆业或以60亿元收购北京东长安街南侧著名的烂尾项目长安8号，借此实现京城零突破。媒体引用长安8号的顾问消息源称，“该笔交易基本落定，但尚未完成签约。”
佳兆业在一线楼市手笔越玩越大，但投资者却担忧其在三四线城市的推盘和销售。中报显示，“持作销售的已落成物业”高45亿，在存货中占比高达10.6%。在实行房屋预售制的房地产业，无疑这是一个很高的比例。东莞、惠州、江阴、营口等三、四线城市的项目去化不力，从去年一直延续到了今年上半年。
“一、二线城市就算房价再高也总有需求支撑，三、四线却恰恰相反。”一位上市房企高层告诉新浪乐居，对三年前高调进军三、四线城市的佳兆业印象深刻，与之类似的诸多房企都为绕开限购令交了学费，眼下诸多偏远地区中断的项目工程就是明证。
从2010年开始，为躲避一、二线城市调控重拳，克服限购令的杀伤，佳兆业转向低级别城市。2011年，佳兆业在江阴、鞍山、营口、葫芦岛、东莞等三、四线地区获取大量土地储备，当年平均土地成本低至1208元/平米。
但等到项目真正入市，佳兆业却未如设想打开理想的销售局面。房企扎堆挤压了有限的市场空间，且人口不断流出，供过于求致房价一路走低。2012年，佳兆业销售额173亿，仅高出2011年13.4%。在2012年的丰收年景里，佳兆业表现只能算差强人意。
在盛富资本总裁黄立冲看来，佳兆业等大中型开发商纷纷回流一、二线地区，标志早先深耕三、四线的房企战略宣告失败：“三、四线城市面临产业薄弱与人口流出的威胁，对房企来说无疑是‘火坑’”。
辉立证券分析师陈耕表示，佳兆业在三、四线城市积压了大量库存，消化速度与发达地区差距明显，长期看还将拖累业绩。
这并非杞人之忧。在佳兆业2480万平米的土地储备中，大本营所在的珠三角地区有900万，其中位于惠州博罗县的东江新城建筑面积高达433万平米。在另一个土储备重镇环渤海区域，鞍山水岸和葫芦岛东戴河项目规划建面分别高达136万平米和174万平米。
暴风骤雨般的补仓之后，目前佳兆业省城以下的三、四线地区土地储备占比仍然超过7成。土地多而不精、含金量不够的问题将长期存在。
不过，也有观点认为，佳兆业在中心城市的潜在土地储备量要高出其公开披露的数据。2012年报显示，佳兆业在深圳拥有五个开发项目，土地储备合计123万 平米。其中，位于宝安龙华的城市更新项目深圳佳兆业城市广场建筑面积高达近百万平米。佳兆业、华润置地在深圳城市更新项目中的强劲表现，给同城的万科、中 海、金地等大牌开发商构成巨大压力。
在深圳业界，佳兆业拥“旧改之王”称号，其掌门人郭英成在介入旧改时，谈判风格个性、凶悍，远超同城国企。其同时运作多个城市改造项目，由于处于一级开发阶段，未拿到土地证不能立即充盈土地储备，但深圳旧改土地的释放潜力不容忽视。
高负债博未来
在捕捉到一、二线市场的积极信号后，佳兆业开始加速吞地以跳出“火坑”。广州的两幅地王为其激进的区域转舵提供了注脚。
在广州，佳兆业连同合作伙伴斥资64.3亿元拿下黄浦区南玻地块和白云区同宝路地块，楼面地价分别高达1.18万元/平米与2.56万元/平米，均超周边在售项目的均价。广东保利董事长余英预测，同宝路项目开售价5万元/平米才能保证利润。
在郭英成眼里，市场前景会保持乐观，这是佳兆业转向一、二线的底气。“目前调控的意图已不像前两年那么强烈，政策环境会越来越好，市场需求也很旺盛。”在业绩发布会上，郭英成说。
连续吞地迅速抬升了佳兆业的负债率。与本轮拿地潮相呼应，从2012年9月开始，佳兆业入内房股发债大军，合计发行优先票据13亿美元和优先债券18亿元 人民币。截至今年6月30日，佳兆业总借款高达196亿元，净负债权益比高达82.4%，处于中资地产股的高端。
佳兆业用发债募得资金，提前偿付此前除可换股债券之外的全部债券融资，包括6.5亿美元优先票据和28亿元人民币优先债券/信托借款，剩余资金用于拓展项目和补充流动资金。
其中6.5亿美元优先票据票息高达13.5%，佳兆业2013年发行的两笔优先票据票息分别为10.25%和8.875%。乍看上去，佳兆业用低息债务置换了高息债务，有利于节省资金成本。实则不然，佳兆业提前偿还债务，为债权人支付的溢价多达5.2亿元。事实上，上述票据多在明年上半年到期。
有投资人向新浪乐居分析，由于优先票据通常对企业的负债率有严格的限定，佳兆业提前还债务，可能是为了与债权人达成和解，通过提前偿付可转债之外的全部债券融资，佳兆业支付了昂贵的“赎身费”。
而且，“佳兆业的拿地潮可能将告一段落，短时间继续大手笔拿地将进一步推高负债率，将再次触发负债率上限条款，它储备的财务资源只能支撑起目前的拿地规模。后续土地支出将有赖于销售回笼。”
与央企背景的开发商相比，民企开发商资金成本明显高昂。2012年，佳兆业利息支出16.4亿元，与扣除物业评估增值后的核心净利润相当。以当年末154亿元借款额简单计算，借贷成本高达10.6%。2013年上半年，佳兆业包括5.2亿元溢价在内的利息支出已经高达16.3亿元，是同期全部净利润的1.6倍。
鉴于今年中期196亿元有息负债额创出新高，而且大部分为长期债务，佳兆业的利息支出 长期居高不下——这意味着，债权人在佳兆业这里得到了充实的幸福感。
广州中原地产项目部总经理黄韬认为，现在佳兆业大手笔吞地，赌的是房价会持续上涨，而这关乎未来2—3年政府调控力度与市场冷暖。
