龙光地产将于12月20日在香港联交所挂牌上市
新浪乐居深度报道记者 @谢敏敏 @莫凡/文
2013年的港股市场对内地房企开放的最后一个名额，花落总部在深圳的龙光地产。乐居深度报道汇总》》
据悉，龙光地产已经完成国际发售认购，不出意外的话，将于12月20日在香港联交所挂牌上市。据其本月9日公布的上市计划，龙光地产招股价介于2.1-2.5港元，集资额为15.75亿-18.75亿港元。
在上市发布会上，龙光地产主席纪海鹏强调龙光的核心优势是“低成本、高利润”。龙光目前的土地成本仅为1001元/平方米，截止到今年6月底，平均楼面价约为1800元/平方米。据招股书，龙光还成立了自己的建筑总承包商龙光工程建筑，以减低建筑成本。
不太妙的消息是，据公开报道，龙光位于广州的楼盘——龙光棕榈水岸百余名业主因交房质量问题而起诉龙光，在龙光地产尚处于招股期的12月11号，该案件在广州南沙法院悄然开庭。
就公司优势、发展模式、成本控制等问题，新浪乐居联系到龙光地产品牌部，相关人员表示目前处在上市前的缄默期，不便接受采访。
在一位要求匿名的深圳地产界业内人士的描述里，龙光地产是一个典型的家族企业：“股东都是他亲戚，核心岗位都被亲戚掌控。职业经理人在龙光流动性比较大。”
招股书透露的信息证明了这一点。龙光集团副总裁纪建德是主席纪海鹏的胞弟，他同时担任集团旗下多家公司的总经理和龙光工程建筑的董事。纪海鹏之女纪凯婷则为龙光地产非执行董事。2010年以来，龙光地产的建筑业务前五大客户中，纪海鹏的家族企业占据4个。
龙光的定位是针对刚需和首改客户。旗下70个项目集中于广东广西两省、成渝经济区及海南省等11个城市，近1120万平方米的庞大的土地储备足以应付公司未来5到6年的发展需求。
其中，约48%的土地储备位于广东惠州市，龙光在一线城市的土地储备占比仅3.4%，这也让龙光面临“库存消化困难”的质疑。
“随着城市化的建设进程加快，三线城市确实有一部分房地产市场产生了真实需求，但其价格和市场的上涨空间相对于一二线城市非常有限，导致供大于求，市场无法消化。”深圳市年年丰资产管理股份有限公司副董事长张梧峰说。
一位不愿具名的券商分析师则表示，三线城市楼市并非没有市场，关键要看项目是否位于这些城市的核心区域。
前述业内人士认为龙光旗下项目的销售不成问题：“它最大的项目在深圳附近的城市惠州，虽然楼盘在惠州，但主要针对深圳客户，卖的不错。”
集中于三线城市的战略布局也为龙光带来了引以为傲的低成本。“这还和龙光早年做了很多政府工程有关，比如为政府修路，作为项目的补偿，政府又以低价置换土地给龙光。”张梧峰透露。
在招股书和发布会上，龙光高层反复提及的还有“高利润”。招股书显示，2010、2011、2012及截至2013年6月30日止，龙光地产的毛利率分别为27.4%、40.2%、38.9%、及30.8%，净利润率则分别为14.5%、17.7%、17.9%及12.3%。
龙光地产执行董事赖卓斌在发布会上解释称，今年上半年毛利和净利润有所下降是因为上半年交付的产品结构是一些低毛利的产品类型，且上半年交付的量比较小，只占年交付量的30%左右，大多数高毛利产品会集中在下半年体现。
前述券商分析师认为，龙光的毛利处于业内正常水平，“万科保利等房企的毛利大都在35%-45%”。
龙光的净利润率则被认为处于较高水平。“2013年前三季度，A股中房地产上市公司中，整体净利润率13%左右。”申银万国的一位投资顾问说。
招股书显示，2010年—2012年龙光地产的销售额分别为30.3亿元、44.7亿元、97.4亿元，今年1—10月，合计销售金额达到94.68亿元，年底突破百亿销售关毫无悬念。这家百亿规模的房企将继续以低成本优势实现快速增长。
值得注意的是，龙光地产的招股书里有句话格外引人深思：我们一直不时承受有关环境问题的负面宣传。
这里提到的负面宣传，主要是指今年3月份，龙光棕榈水岸的业主投诉项目出现大面积地陷，当时的舆论指责称这是由于建筑和施工质量导致。龙光地产在招股书中就此特别予以解释，认为这是广州南沙区内的复杂地质状况造成的，
龙光地产位于惠州的龙光城项目也曾因环境问题而饱受诟病。业主称居住环境受到大亚湾石化和小区附近的垃圾填埋场的消极影响。龙光方面的有关负责人当时解释称项目距离大亚湾石化较远，垃圾填埋场则只是暂时的。
前文提到的棕榈水岸业主诉讼案件，起因在于该小区N74栋100多名业主今年6月份收楼时发现，所交付的房屋不符合要求，遂拒绝收房，提出12条整改方案。
“这是所有快速成长中的房企的通病，属正常现象，龙光是典型的民企，在管理上更多依靠人的管理，对集团化的管控尚不成熟，当管理的链条超过它的管控能力后，难免会带来质量的问题。”但是，张梧峰说，作为一家成本意识以及设计意识较为突出的民营房企，快速发展中的龙光非常注重客户的感受。
“寻求上市也是希望由此加强公司治理能力。据我了解，龙光针对集团化管控一直在做着很多规模化管理的探索和实践。”张梧峰强调。
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