央企看重未来开发收益 迟迟不肯退出房地产市场

　　看重未来开发收益

　　作为应退出房地产行业的央企，中远集团为何没有出售上述土地，而选择合作开发博鳌大灵湖项目？对此《每日经济新闻》记者试图电话采访中国远洋运输(集团)总公司副总经理李云鹏，但对方手机一直无人接听。

　　韩长吉表示，出售项目虽然能给中远集团带来大量回笼资金，但项目投资收益水平却严重不足。中远集团选择和招商地产合作开发，可以解决项目建设资金问题，同时可以通过项目的后期盈利实现更高额的投资收益。

　　其他房产商在东屿岛附近开发的项目，可以作为参考。资料显示，位于东屿岛附近的中信博鳌千舟湾以0.88的容积率开发出了一个混合板楼、独栋别墅、多层、小高层的混合小区，目前销售均价为19000元/平方米。

　　虽然目前中远和招商地产均未公布东屿岛的开发规划容积率和计划销售面积，也不知道中远在这一项目中所占权益比重，假设其容积率和中信博鳌千舟湾相同，按照千舟湾的平均销售均价计算，整体销售额将超过260亿元。

　　全经联研究院副院长陈宝存表示，行业的惯例是，拥有土地的一方即使仅以土地入股，也至少占有项目30%的权益。

　　对于非主业房地产央企迟迟不退出，韩长吉表示，尽管国家对房地产行业实行严厉的调控政策，但作为资金投入大、回报率高的行业，房地产仍受众多资金实力雄厚的大型国企的青睐。

　　韩长吉分析认为，中远集团引入招商地产合作开发建设大灵湖项目，目的主要是引入建设资金，缓解项目建设压力。中远集团半年度财报显示，受航运市场景气低迷的影响，公司净利润大幅下滑169.11%，业绩压力巨大。但招商地产三季报显示，公司现金资产达174亿元，能为项目建设提供强有力的资金支持。

　　案例二

　　22万平方米土地储备在手 恒天集团难言“退出”

　　每日经济新闻记者 尚希 发自北京

　　虽然恒天集团没有进入房地产开发央企的名单，但这丝毫未影响其在房地产开发领域的热情，去年300亿元投建北京通州区宋庄国际时尚创意中心便是最好的佐证。

　　作为非主业央企，恒天投建如此大规模的项目，值得玩味。一位接近恒天集团的内部人士向 《每日经济新闻》记者透露，早在去年16家央企扩编时，国资委便答应过两年发放房地产开发“牌照”。而随着近几年的发展，地产板块已经成为恒天集团的主营业务之一，“很难退也不可能退”。

　　“恒天搞地产，很重要的原因是我们在核心城市有很多土地，虽然很多土地要变更性质，但价格都比较低，超额利润自不必言。”恒天集团董事长张杰2009年的表态，道破了“退房令”难以立竿见影的真正原因。

　　产业地产带来的机遇

　　2011年3月16日，北京市政府与中国恒天集团签署战略合作框架协议。总投资超过300亿元、占地14.6平方公里的“国家时尚创意中心”将正式落户通州区宋庄镇。该项目同时被列入北京市“十二五”规划重大文化创意产业项目。

　　“该项目由恒天集团拿到手，但具体进行开发的是其内部的房地产开发公司。”上述内部人士对《每日经济新闻》记者表示。

　　据了解，该项目的开发周期为6~8年，预计总投资300余亿元，项目启动后将带动相关投资200亿元，包括时尚创意总部基地、时尚艺术博物馆园区、时尚创意孵化园等综合型园区。

　　该项目协议签署之时，距离国资委将主营业务为房地产的央企由16家扩增到21家仅过去半个月，传闻有机会“替补上场”的恒天集团依然坐在场外。该项目的开发是否意味着恒天集团在房地产开发领域“不退反进”？

　　对此，中国恒天集团一位负责人向《每日经济新闻》记者表示，该项目属于文化产业。对于记者提到的其他关于恒天进行房地产开发的问题，该负责人表示需要与集团新闻发言人联系。

　　“该项目虽以文化创意为主题，但产业地产同样属于地产开发。”上述接近恒天地产的内部人士称，宋庄时尚创意中心属于一二三级联动的产业地产项目，“不仅有土地一级整理，也包括项目开发、物业自持经营等。”

　　随后，记者拨打了恒天集团新闻发言人的电话，但截至记者发稿，电话一直处于无人接听状态。

　　事实上，恒天集团并不避讳其地产业务的发展。张杰曾在接受媒体采访时直言，“用传统产业产生的现金流去支撑新产业是不现实的，毕竟大部分企业传统产业比较困难。恒天的应对策略是投资，主要是地产和金融投资。我们用地产和金融的部分利润来支撑传统产业的技术创新和转型成本。”

　　土地资源的无形优势

　　“最近四五年，恒天地产业务发展很快，已成为集团的主营业务之一。”上述内部人士对《每日经济新闻》记者表示。公开资料显示，目前地产业务占到恒天集团的10%左右，集团更有意将其提升到20%。

　　恒天集团于2012年9月发布的《中国恒天集团有限公司2012年度第一期中期票据募集说明书》显示，2009年、2010年、2011年和2012年一季度，公司房地产业务收入分别为7.22亿元、7.02亿元、6.66亿元和0.12亿元，而对应时间段公司营业总收入分别为83.17亿元、336.24亿元、240.54亿元和161.26亿元。

　　上述说明书中提到，目前公司的房地产业务主要经营实体为恒天地产有限公司，除此以外只有赤峰华都房地产开发有限公司经营房地产业务。赤峰华都2011年实现销售收入5361万元，截至2012年3月31日，该公司无在开发项目，有土地储备21607平方米。

　　说明书中显示，截至2012年3月末，公司在建在售房地产项目主要包括延吉、郑州、咸阳等6个项目，尚未开发的土地储备主要位于陕西渭南、广东佛山、赤峰等6地块，其中一地块拟由工业厂房用地变更为住宅或商业用地，而其他地块均涵盖了住宅和商业，合计面积为22.45万平方米。

　　根据上述说明书，公司无形资产逐年增长，在2011年末达到23.47亿元，在总资产中占比5.40%。公司无形资产的主要构成是土地使用权，2011年年末土地使用权占无形资产比重为92.02%。

　　“受益于纺织主业，恒天集团在全国设有很多工厂，这些工厂地理位置都很好，体量又大，这些成本很低的划拨工业用地性质一变更，就能成为升值数倍的商业用地，这是其他房地产开发企业无法比拟的优势。”上述内部人士对《每日经济新闻》记者说。

 

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