【监测范围】：以绕城高速为边界的市区范围为主，包括长清
【数据来源】：济南市国土资源局网站、中国土地市场网
【样本选取标准】：济南市国土资源局公开招拍挂出让的居住、商业等经营性用地、工业用地除外、撤牌用地除外
【指标解释】：1.“供应量”指国土资源局公告出让的土地
2.“成交量”指国土资源局公示成交的土地
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域
一、市场综述
2012年，济南土地市场的主角是央企和国企，投资门槛的提高导致中小型开发企业越发困难进入济南市场。另一方面，受房地产销售市场回暖影响，本年土地市场成交也保持稳步上涨的趋势。从成交区域分析，西部的西客站片区和东部的化纤厂片区将成为未来发展的热点板块。而价格方面，随着溢价现象的不断出现，土地成本的提高势必带来房价提高的压力。
二、供应分析
1. 供应量
2012年，济南市居住与商服用地供应112宗，土地面积593.68万平米，建筑面积1794.94万平米，同比分别增加10.2%和24.0%。2012年济南市土地供应计划为594.82万平米(招拍挂居住用地供应453.57万平米，商业金融用地供应141.25万平米)，实际完成99.8%，基本完成全年的供地计划。
2012年初，济南市本级土地供应计划虽未出台，但连续两个月零供应后，市场迎来供地井喷。第一季度土地市场共推出37宗、279.00万平米，面积占年度总供应量的47.0%。随后几个季度，济南土地供应按计划有序推出。第二季度推出30宗、94.52万平米，面积占年度总供应量的15.9%。第三季度推出30宗、139.95万平米，面积占年度总供应量的23.6%。第四季度推出15宗、80.21万平米，面积占年度总供应量的13.5%。
2. 供应结构
2012年度济南计划招拍挂供应居住用地453.57万平米(包括商品住房用地410.86万平米， 回迁安置房用地42.71万平米)；实际全年招拍挂供应居住用地61宗、429.96万平米，完成年度居住用地供应计划的94.8%。
2012年度计划供应商业金融用地141.25万平米，实际全年供应商服用地51宗、163.72万平米，超额完成年度商服用地供应计划的115.2%。
3. 区域供应情况
从各区域土地供应来看，2012年济南供地秉承“东拓、西进”的城市空间发展战略，供应土地主要集中在东部和西部，呈现明显的两极化发展特征。
东部和西部两区域的土地供应占全年总供应的82.4%，其中东部供应最多，供应土地36宗、266.87万平米，土地面积占全年总供应的45.0%，供应土地主要集中在旅游路和花园路附近。其次为西部，供应土地57宗、221.84万平米，土地面积占全年总供应的37.4%，西部供应土地百分之九十位于西客站片区。绿地、恒大、中建等知名开发企业进驻西客站片区，2013年“十艺节”的即将召开以及西客站的投入使用，加速了西部开发。随着城市南控战略以及近几年城中村的拆迁改造，南部、北部、中部供应土地逐渐较少，分别供应44.79、21.8、17.63万平米。长清供应20.74万平米。
三、成交分析
1. 成交量
2012年，济南市居住和商服用地成交107宗，成交土地面积579.33万平米，成交建筑面积1762.41万平米，土地面积和建筑面积同比增加11.3%和26.0%。全年供应土地除一宗撤牌，一宗未到挂牌截止日期，三宗流拍外，其余土地全部成交，成交率达到97.6%。
宏观调控依旧，但济南土地市场平稳回暖，开发企业拿地热情高涨，纷纷出手补充土地储备。华润、融汇、金科、万科先后入济拿地，济南楼市大鳄云集。
2012年济南市供应土地多数以底价成交，少数优质地块出现竞拍现象。花园路及化纤厂路附近供应地块受到众多知名开发企业的青睐，频现竞拍溢价，该区域先后进驻莱钢、保利、万科等知名开发企业，加之已有的绿城、北大资源、力高、祥泰等项目，2013年区域竞争之激烈可见一斑。
2012年各季度土地成交相对均衡，成交土地全部在挂牌截止日期成交。第一季度成交土地量最大，成交189.11万平米；第四季度，因有流拍地块出现，此季度成交土地量最少，为112.66万平米。
2. 成交结构分析
2012年，济南市居住用地成交58宗，成交面积420.94万平米，占总成交面积的72.7%；商服用地成交49宗，成交面积158.39万平米，占总成交面积的27.3%，商服用地成交比例较去年增加7.8个百分点。
3. 成交区域分析
从2012年济南土地市场成交区域角度来看，最大的变化即是西部区域所占比例大幅提高。尤其是西部区域的西客站片区，先后吸引了绿地、中建、恒大、金科等知名开发企业进驻，随着高铁运行以及2013年十艺节的召开，西客站片区将进入快速发展阶段，区域价值将进一步显现。可以预计，曾经济南的开发热点基本全部集中在东部，而未来一至两年西客站片区将跻身济南房地产开发热点区域。
东部和西客站片区土地成交的火热，从侧面反应出开发企业对济南城市建设信心较足，认可未来西客站的发展价值；另一方面开发企业也看好济南房地产市场的发展，因此拿地热情高涨，纷纷出手土地市场。
2012年成交土地将在未来几年形成约1762.41万平米的商品房供应，其中住宅供应量为980.97万平米，商业供应量为781.43万平米。区域供应方面西部潜在供应量最大，为961.06万平米；其次为东部561.07万平米；其余区域均不足百万平米。
四、价格分析
1. 年度价格分析
2012年，济南市成交土地单价为371万元/亩，楼面地价为1829元/平米，同比分别上涨21.2%和7.1%。楼市转暖，开发商对后市信心增强，拿地热情逐渐高涨，带动土地价格上涨。土地市场优质地块的溢价表现更加印证了市场转暖这一现象。
从各物业形态的土地价格来看，居住用地土地单价355万元/亩，楼面地价2285元/平米，同比分别上涨34.0%和32.7%；商服用地土地单价413万元/亩，楼面地价1256元/平米，同比下降12.7%和25.1%。
2. 区域价格分析
中部土地的稀缺性不言而喻，因此成交价格远高于其他区域，位列各区域之首。除长清外，其他区域成交价格均集中在260-400万/亩之间。中部区域主要由恒大和融汇两个主城区项目拉高成交价格，两个开发企业拿地成本均超过900万/亩。东部区域土地来源比较广，主要来源于旅游路、经十东路和化纤厂路沿线。尤其是化纤厂路片区，万科、保利、莱钢等企业入驻，预计将成为下一年的开发热点。西部来看，所有成交几乎都集中在西客站片区，土地成交单价大部分集中在400-500万/亩。南部成交主要集中在二环南路附近，土地均价在261万/亩。北部区域一直是城市发展的价值洼地，但随着滨河新区的进一步推动建设，土地成交价格也达到371万/亩。长清区成交土地主要集中在大学科技园区，土地价格190万/亩。
五、2012土地市场特点总结
1. 央企、国企高歌猛进，民营企业逐渐退出济南土地市场
回顾2012年土地市场，央企、国企无疑成为绝对主角。在成交土地列表中，最常见到的即是恒大、保利、绿地、北大资源、华润等企业。这一现象表明，济南房地产市场进入门槛已经相当之高，强有力的资本保障成本基本入场条件。形成鲜明对比的是，上一年度表现尚好的本土企业鲜有动作，尤其是本土民营企业已经在土地招拍挂竞争中难以争得一席之地。
2. 西部区域首超东部区域，西客站片区有望成为未来热点
往年济南东部区域一直是土地市场绝对主角，而2012年度以西客站为主力的西部区域土地成交221.84万平米，占比达38%，较2011年占比13.8%可谓大幅增长，成为各区域成交之首。随着高铁运行以及2013年十艺节的召开，西客站片区将进入快速发展阶段，区域价值将进一步显现。可以预计，曾经济南的开发热点基本全部集中在东部，而未来一至两年西客站片区将跻身济南房地产一线热点区域。
3. 地块用地强度上升，土地溢价重现
本年供应土地的用地强度较往年明显增加。2012年土地供应占地面积约593.68万平米，同比增加约10.2%，而本年供应土地建筑面积达1794.94万平米，同比增长约24%。土地用地强度的提高，符合济南市“低密度、高容积率”的规划思路，引导建筑向空中发展，压缩用地规模，提高投资强度。
另一方面，随着房地产市场销售好转，也带动土地成交市场的复苏，土地拍卖溢价现象重现市场。在一些各大开发企业均看好的热点区域，土地竞争异常激烈。譬如花园路、化纤厂路板块，莱钢、保利、万科三家企业均以较大幅度溢价拿下该区域板块。
相关链接：
2012年房地产市场回顾与2013年展望(全国与济南)
2012年济南大事件盘点
世联怡高2012年济南房地产市场报告之宏观市场
2012-2013年济南房地产市场研究报告之土地市场
