金地正在悄然增加土地储备。6月份在郑州和南京低调拿地，总费用超过30亿。“华东区今年已买地40亿，储备110亿货值，下半年还会继续拿地。”金地集团副总裁陈必安称，金地华东将重点开发自在城、名仕、世家等系列产品，天境系列地块将暂缓获取。
据金地华东区域公司副总经理杜宏透露，金地华东地区已制定未来5年500亿的增长计划。主要将在刚需和首改市场上争取份额。
2011年以来，金地不断调整户型结构，主要是减少高端大户型占比，目前中小户型与大户型的比例为60：40。“金地2009年-2010年期间华东地区拿的高价地，目前去化仍然有一定压力，这也是金地提出华东市场转战刚需产品的主要原因。”一位证券分析师分析，与万科、中海、保利等逐渐增加高端产品占比的做法相反，金地有两个很明显的变化：拿地风格趋谨慎、产品转型刚需，这将在一定程度上考验金地高管的风险管控能力。
金地华东200亿梦想
时隔3年后，金地华东公司再度提出百亿元级销售目标。这是近期金地集团董事长凌克提出的要求。“实现200亿销售是我们的梦想。”陈必安说。
陈必安7月13日告诉本报记者，金地今年6月19日以28.7亿总价、7863元/平方米楼面地价拿下的南京仙林湖地块，将于今年12月份推出市场。这个速度不算慢。“金地北京通州区的项目可以做到四五个月就开盘，当然拿地前期就做了些准备，华东公司原来要10个月开盘，现在尽量缩短到六七个月开盘。”陈必安透露，南京仙林湖项目将主打刚需型中小户型住宅。陈必安直言，金地华东希望在2013年突破一百亿的销售额，必须加快销售速度。
陈必安称，上海、南京、合肥、苏州将是今年开发重点城市，除了周边城镇的大型地块，对于城市中心的旧改项目也会关注，而商业地产将是金地未来几年的重点发展业务，包括社区商业、大型综合体，甚至奥特莱斯这种产品类型也将会作为研究团队的目标跟进。
据公开信息，金地集团在今年7-8月计划新推或加推的楼盘有23个，其中隶属华东公司旗下的有上海自在城、南京自在城、南京明悦、扬州艺境等。
金地集团2013年的销售目标为420亿元，截至今年6月底，累计签约金额197.2亿元，同比增46.5%。浙商证券研究发布报告认为，金地可以完成431亿元的任务。
为了配合高周转战略，金地华东上半年推盘和拿地都比较积极。据粗略统计，2013年以来金地获得土地储备310.3万平方米(权益建筑面积)，对应的权益地价约为132.2亿元，分别为该公司2012年全年数值的268.6%和175.9%。新增土地的平均楼面价约为4261元，为公司当前商品房销售均价13138元的32.4%，要高于碧桂园、恒大等企业。
高管风控能力之考
值得关注的是，金地商置最近4个月已融资两次：1月30日，通过配售的方式筹资逾7亿港元；4月29日签定一项为期两年的3600万美元银行融资贷款。
据浙商证券研究报告称，金地未来3年经营活动现金流均呈负数：2013年、2014年、2015年分别为-14.97亿元、-9.85亿、-51.58亿。说明金地正处于融资债务偿还以及产品开发高峰期。
旺盛的融资需求，显示出金地正在奋力追赶的姿态。但金地产品结构转型后，刚需消费市场拼的是产品性价比，金地如何实现百亿跨越？
据了解，2012年金地的去化率达到60%左右，但高端产品总体销售率仍较一般。截至2012年底，金地剩余180万平方货量中，大户型占了65%，小户型则仅占35%。有分析师透露，今年金地新推300万方货量中，75%为中小户型，25%为大户型。
“金地赵巷天御和常州天御两个项目的去化都很慢。”上述分析师指出，金地拿地溢价率较低，但拿地的区域偏向二三线城市，华东整体发展结构都在发生变化。
“金地有自己的研究团队，对全国各个经济圈都做深入研究分析，例如我们最近在研究上海周边的城镇大规模地块。”陈必安分析管理层的风险管控时强调，关键在于前期的研究工作要做到位。“没有哪个企业都能做到100%抵御风险，也没有哪个高手就是做抄底的事。”
陈必安透露，金地旗下区域公司买地预算并没有硬指标，而是要结合现金流流入的情况来判断，“我们区域公司角度是想多拿，上半年的任务基本上都完成得比较好，下半年和企业负债融资能力有关系。”
(21世纪经济报道)
