文| 许 峰 绿城房产建设管理有限公司总裁
绿城房产建设管理有限公司总裁 许 峰
绿城开拓代建业务，源于绿城“为更多的人造更多的好房子”这一朴素诉求，源于绿城联合更多合作伙伴“共同创造城市的美丽”这一基本理念。
2010年9月25日，绿城房产建设管理有限公司正式挂牌成立，全面担负起绿城由单纯的房地产投资开发商向房地产运营服务商转变的战略责任。
数据显示：截至2013年3月，绿城建设储备项目近300个，签约代建项目近80个，总建筑面积近1600万平方米，初步印证了绿城首创的代建模式所蕴含着的蓬勃生命力。
中国改革开放以来的30多年间，随着城市化水平的不断提高，中国有上亿人口逐渐涌入城市。在此背景下，适应中国经济稳步增长和广大民众改善居住条件的强烈需求，房地产行业迸发出强大的生命力和价值创造能力。在城市化进程中，房产既是城市的功能要素，同时又是市民必不可少的生活资料，虽然发展时有波澜，但各个城市、广大民众对于高品质房产品、精品居住园区的需求远未满足。绿城开拓代建业务，源于绿城“为更多的人造更多的好房子”这一朴素诉求，源于绿城联合更多合作伙伴“共同创造城市的美丽”这一基本理念，也是绿城向房地产专业运营商转型、走向更优商业发展模式的开端。
实际上，自1995年成立以来，绿城就持续走合作发展之路，通过与外部优势资源的合作，培养专业、高效的房地产运营能力，充分发挥自己的管理优势和品牌优势，达到与合作伙伴“理念相同、资源互补、利益共赢”的良好发展状态。2005年10月，绿城首次介入杭州市江干区“城中村”改造暨安置房代建项目(政府代建模式的雏形)。2009年7月，拓展项目代建业务的基本经营理念发端于“为更多的人造更多的好房子，在不增加负债率的前提下提高绿城房产品市场占有率”这一朴素的发展诉求。2010年9月25日，绿城房产建设管理有限公司正式挂牌成立，全面担负起绿城由单纯的房地产投资开发商向房地产运营服务商转变的战略责任。
发挥自身品牌优势以及专业管控能力，寻求与行业内外优质资源的结合，绿城必将会创造更大的社会价值及商业价值。
为更多的人造更多的好房子
在马克思主义哲学中，事物的变化和发展来自内外因的共同作用，而绿城“代建模式”的产生恰恰符合了这一定律。
外部环境来说，绿城代建模式的开创和实践，是顺应时代需求和行业发展之举。目前房地产收益有四大块：土地收益、开发收益、资本收益和服务(物业)收益，其中最大头还是土地的溢价收益。传统房地产行业的基本模式是开发商自己拿地、自己开发、自己销售。代建模式与它的本质差别在于，代建模式是把投资商、开发商相剥离，将土地投资与房产开发完全分开，相当于撇开土地溢价，将关注点回归到产品本身。面对国家宏观调控的常态化，行业细分专业化的提升，这也正是让专业的人去做专业的事，“雨来伞张”的战略转型之举。
此外，“代建”模式亦缘于宋卫平董事长的理念和理想——希望有更多的人住得起更多的好房子。对于一个理想主义者而言，最大的成就感莫过于把自己的美好信念和理想，推广到更多的城市、让更多的人享受到由优秀品质带来的愉悦和增值。正如松下幸之助所说：“企业必须有一种使命感，不断努力生产，使产品像自来水一样丰富而廉价，取之不尽，用之不竭，惠及全人类，彻底消灭贫困。”10多年来，绿城孜孜不倦于品牌、产品、管理的积累，如今，这位“理想主义者”已经有足够的能力和机会，去实现战略转型和模式创新。
抵达“物超所值”
在绿城语文中，“代建”一词解释为：与外部各类机构进行广泛的合作，以契约的形式向委托方提供房地产开发全过程的开发管理和品牌输出的一项服务。
或许用绿城·杭州西子湖四季酒店的案例来解释“代建”会更明白。2010年10月1日，经过6年的精心营造，绿城·杭州西子湖四季酒店开业，这是全球唯一的中式四季酒店，回廊假山数不胜数，瀑布小溪蜿蜒川流，达到了一步一景的境地，受到了业内同仁的高度评价。当年，绿城和四季酒店达成协议，由绿城作为地主方来建造房屋。在房屋营造过程中，按照四季酒店的要求、标准进行设计、营造。此后日常的服务和管理，全都由四季酒店完成，整个过程中，酒店可以冠名四季的品牌。而绿城所有的设计团队、管理团队参与到项目的营造过程当中，最终收取一定的服务费，同时也和四季酒店的利润进行分配。绿城代建模式正是如此。委托方拥有土地或者资金，由绿城集团派出的团队进行项目的全方位、全过程的房地产开发的管理，委托方可以借用绿城的品牌，同时可以借用绿城所有的合格供方和设计资源，为产品进行整体的规划和营造，绿城也在过程当中收取一定的管理费。这种模式和国际品牌酒店的运营模式非常相像。在美国，汉斯公司就是以此模式作为公司的主营业务，其公司有两部分内容，一部分是自由投资，一部分是建设，这或许就是我们所说的代建模式。
对于绿城建设，定位成一位专业的开发商和运营商最为恰当。通过管理和品牌的输出，创造开发的增值。放大绿城自身营造能力，建立投资收益、运营收益和服务收益三者并重的业务增值体系，在更多的城市呈现更多的高品质房产品，在中国快速城市化的进程中展现经典隽永的建筑形式，让更多社会民众感受到绿城的产品品质与服务。由此抵达房产的“物超所值”，这是“代建”的目的之一。
兼顾双重效益的代建模式
在绿城看来，房产起源于人，造房子和做人是一致的，开发商要对人有最深的关切，最深的关切便是最高的理想。
“我们要做全国一流的安置房，我们希望能带动更多的房地产企业加入到旧城改造中，提高整个区域的居住品质。”按照宋卫平董事长的理念，绿城可以不做中国最大的房产公司，但是一定希望做成中国最大的保障房建设公司。他认为他最大的理想，就是让农民、老百姓都住得上好房子。于是，绿城在国内首创的代建模式推出了包括政府代建、商业代建、资本代建在内的三大工作模块。
绿城在青岛的拆迁安置房——青岛理想之城百合花园，被网络盛赞为“史上最牛安置房”，作为全国安置房样板工程一直受到政府、原住民和业内外人士的褒奖和肯定，这正是政府代建模式的成功案例。政府代建与政府安置房、人才房、经适房、公租房等保障性住房及公共服务设施等政府投资项目对接，而由绿城建设承担项目建设管理，仅收取3%的管理费，完全出于对社会的回馈、使命和责任。
商业代建的合作对象则为土地已经确权的房地产开发项目，由委托方提供开发土地并承担全部或主要开发资金，绿城根据委托方需要向项目输出品牌，派驻专业的开发团队，承担开发全程任务。
房地产开发的最终模式，一定是为资本打造的。和基金、信托、财团进行全方位的合作，这是绿城建设今后重点的发展方向。因此绿城建立了资本代建模式，与各类金融投资机构对接，绿城为其投资房地产行业寻找合适项目，并承担其项目开发的全过程任务，实现其资本的利润产出。
术业专攻 同道共赢
绿城建设成立近三年来，拓展足迹遍布中国60余座城市，共签约近80个项目，总建筑面积近1600万平方米，初步印证了绿城首创的代建模式所蕴含着的蓬勃生命力。
截至2013年3月，绿城建设储备项目近300个，签约代建项目近80个，总建筑面积近1600万平方米，
优秀的企业价值体系是代建模式成功实践的根本保障。绿城相信，人品即产品，生命多精彩，产品多精彩。绿城对待自己的产品，就像对待自己的生命一样。绿城一直致力于用精诚之心、精致之道、精湛之术锻造的精粹之作，来不断满足人们追求理想居住生活的梦想。
在同道共赢的合作理念下，绿城与政府、大型国企、金融机构、行业内外优秀企业等各类合作伙伴进行广泛的合作，形成了“优势互补，合作共赢”的良好格局。浙江省能源集团、浙江省铁路投资集团、浙江国信控股集团、浙江日报报业集团、杭州西子集团、滨江集团、海尔集团、中交投资等都与绿城建立了长期稳定的战略合作关系。
绿城产品类型涵盖了别墅、多层公寓、 高层公寓、城市综合体、大型社区、度假物业、商用物业、保障房等，同时绿城保持着持续强劲的产品研发和设计创新能力，使各条产品线、各种产品类型不断创新和完善。
如果说设计只是一个源头，那么过程中的管控则是核心。绿城专业的产品营造能力为高品质房产品开发提供了强有力的保障。通过质量管理、本体建设管理、财务管理、成本管理、综合管理五大管理体系，工程管理产品品质、工程督导产品品质两条产品质量管控线，整合优秀专业管理力量，组建规划设计、景观、装饰、采购、成本、营销等多家专业公司，统筹浙江绿城建筑设计、绿城东方建筑设计等6家设计院，集成规划设计、景观工程、装饰工程、建安工程、材料采供、成本管控等六线管理，放大专业管控效力。
同时，绿城首创的园区生活服务体系，把健康、教育、生活等方面合而为一的园区服务产品提供给客户，在满足客户身心愉悦需求、全面提升业主居住品质的同时，真正实现行业价值、房产价值以及企业的社会责任。
目前，绿城品牌形象已深入人心，连续8年荣登中国十大最具价值房地产品牌，2011年绿城品牌价值为126.18亿元。绿城会优质会员已超过10万名，同时形成具有独特绿城情结的老客户群体──“绿迷”。
从目前绿城的探索和实践来看，代建业务模式已经具备旺盛的生命力和良好的发展前景。我们的坚韧、执着和辛劳，终将凝结到更多的高品质园区中，转化为更多的人更多的笑容和更为温馨的生活。
根据许峰执行总裁在浙大科技园，为浙江大学国际房地产总裁班授课，主讲《战略转型与模式创新——绿城建设代建之路》文字整理，标题为编者所加。
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