6月5日，由奥园集团主办的“畅享新商业地产”奥园集团商业地产战略发布会暨商业精英高峰论坛在奥园高尔夫酒店隆重举行。本论坛将就商业地产现状与前景、商业地产新运营模式等话题展开，与会领导、专家学者、业界精英及国内主流媒体代表将各抒己见，欢迎关注。
参与嘉宾：
奥园集团副总裁 王曙煜 女士
禹来 博士(中购联购物中心发展委员会首席专家)
李健 先生(赢盛中国商用地产集团总裁)
张宏伟 屈臣氏中国区总部全国策略联盟 总监
曾 晖 永旺美思百乐(广州)商业有限公司 副总经理
黄文杰 广东省流通业商会 执行会长
秦刚 先生 雅颂(中国)城市战略策划机构董事长
刘训强 奥园资产公司 总经理
李 健 赢盛中国商用地产集团 总裁
韩世同 广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司 总经理
武九成 伟通(中国)酒业集团董事长
时间：2013年6月5日
地点：广州·奥园高尔夫酒店
主办单位：中国奥园地产集团
协办单位：广州奥园资产经营管理有限公司、中国奥园地产集团汉萝片区公司、中国奥园地产集团番南片区公司、中国奥园地产集团株洲片区公司
奥园商业精英高峰论坛现场
今日下午，“畅享新商业地产”奥园集团商业地产战略发布会暨商业精英高峰论坛在广州奥园高尔夫酒店隆重举行，与会领导、专家学者、业界精英及国内主流媒体代表将针对商业地产现状与前景、商业地产新运营模式等话题进行深入交流探讨。发布会已经开始。
与会嘉宾致辞
奥园集团副总裁王曙煜女士发表演讲
奥园集团副总裁王曙煜女士发表演讲，她就奥园商业发展战略规划作了详细解析，她表示，作为第一代地产企业，奥园的产品战略延展到商住双线发展，并且一直秉承运动、养生、健康理念。与优秀商家战略联盟的奥商会也将正式启动。地产、商业、物业三剑合璧，会擦出什么火花呢？
在后期，现在还在经营当中，仍然有很多需要改善的地方，升级的地方，但作为奥园广场是奥园集团进驻商业地产首发之作，首个大型综合商业项目，承 载我们双线战略实施，肩负打造奥园商业地产的重任，从拿地，规划，运营等一系列的环节当中都把刚才的理念一一的注入进去，现在通过我们的后期精细化的服务 管 理，一步一步迈向成熟。
我们还有一些案例可能今天晚上在座的嘉宾可以感受到，我们在汉溪长隆这个项目，这也是值得多说一句话，这个项目首先是集团里面重点项目，也是番 禺重点项目，这个项目直接在地铁线上，直接接长隆两千万客流的客流线上的地铁双盖项目，这个项目也是体验式商业，分类时尚天地，儿童天地，休闲娱乐的三大 业态，这跟前面所说奥园商业将来走一些线路，我们基本上按照这个线路来走。
看一下奥园下一步的商业布局，整个奥园商业布局首先依托集团产业，在珠三角，长三角，环渤海等五大经济圈的优势共同跟住宅线实现商住双线同步发展，目前开发商业项目已经有17个，酒店有2个。
看看我们的行动，我们在商业战略当中的行动，我们主要从六大体系里面做一个保障。拿地前期，拿地选址，定位与规划，招商执行，我们合作伙伴，团 队，最后达到价值平台的连接，在拿地跟选址上，我们主要以双聚焦法则选择，聚焦中国最具增长力城市，现在五大经济圈也是在这样一个选址下面选定我们的商业 这一块的。
在双聚焦这个法则可能大家都在这里，就不一一说，我们有一些项目，我们在项目五公里范围内我们对人口密度有调查，对项目的主要交通，我们的干线 等都有一个要求，同时也要位于城市副中心，或者枢纽中心地段，定位跟规划当中主要从纬度做保障，第一在城市的纬度，区域纬度上面，这里面我们会选择区域消 费比较强，竞争力有特点，配套完善，在本体、商家纬度也做定位，从项目的主要地块和合作伙伴的诉求沟通，最后达到消费者的纬度，在消费者的需求指导上面， 包括横向纬度，纵向纬度上面，在研发设计过程当中一种全程无缝的对接。
全范围的整合，多角度的思考，从最早投资发展过程当中拿土地开发，研发设计中心，营销设计中心的定位指导，再到商业集团的资源配合和合作商家的 沟通，同时 我们还会应用专家，第三方机构论证，从后期，从经营为出发点给我们做一个验证，保障这个全范围的整合和保障多角度的思考，在招商的执行当中，现在大家谈这 个叫订单式商业不是首创，为什么会提？新订单的地产？这主要就是我们在各个行业的经验基础上结合我们自己体验式商业和特点对订单地产有一个新的理念的提 升。
我们称之为这个叫新订单的地产，首先我们会在与品牌商家联合的选址上面请到我们的意向商家进来，给我们一些建议，然后在后期输入我们的一些设计应用条件，保证快速开工，在平均的租金上面我们也有一个意向，在先租后建也是保障我们一系列的能够顺畅的。
在价值链的一些维护，在地产，商业跟物业的三剑合璧，铸就新的商业价值的平台，整合奥园集团商业部分，地产部分，物业经营三大业务板块资源，营造一个专业的招商经营管理平台，把传统物业升级管理，升级资产管理全局面，创造可持续性反应的多赢格局。
这一块我们在行业里面选择传统性、投资性的，资产管理性的对比，这个对比里面传统的投资型会偏重于在开发商，基本上在产品开发完之投资人购买后 续就没有一些负责了，但在这个过程当中购买的环节和收益，获益的途径当中都有很多缺陷，在资产管理上面，我们更加注重首先我们会更加注重在投资需求的设 计，投资人购买情况下由开发商建立资产管理平台给投资人提供一种菜单式的方案，投资人可以灵活选择所购买的资产处理方式，这种模式保证下达到后期可以选择 一个奥园商业公司统一经营，统一出租等实现最大收益，这是我们的对比。
完成这一系列之后我们需要有一个卓越的团队，奥园集团在前两年专门成立一个资产管理有限公司，为我们的商业物业作出资产的保驾护航，这里面我们 应用一些丰富规划的招商和经营管理者，同时在优秀的奥园集团执行力文化下面，从我们的员工、职业精神，专业度上面保障我们给投资者保驾护航成功的基因！
在运营的管理策略上面，我们主要就是实现五个统一：统一定位，统一规划，统一招商，统一的经营，统一的管理。
最后强调一下我们非常重视我们的合作伙伴，在这里我们加大的奥园会的平台，奥园由奥园集团发出面向广大战略合作伙伴商家的联盟主席，通过奥园会 的商家，我们共同拓展，资源共享，达到合作共赢的目标，奥园会在这里，奥园会的商家可以同不仅从一开始就是我们的工程，规划对接上面，项目拓展上，验收交 付，工程配合，会员服务，经营服务等都跟我们奥园商家打造良好的服务，拿出双向的资源整合和优惠。
目前为止奥园会通过我们项目成功合作，我们的合作资源商家达到200家，今年我们意向达到1000家，这是刚才说到商业上面的最大保障，当然奥 园集团在商业发展过程当中，首先我们会坚持与在集团的商住双线这一条战略下面指导我们的商业发展，我们的愿景也是希望能够围绕在珠三角环渤海，中西部，长 三角等这些区域布局当中，巩固地位，实现我们的资源高度融合，打造体验式商业模式，打造和完善商业的应用平台，增强招商能力，扩大我们的合作伙伴，提升资 源整合的配置能力，在未来我们的三年项目当中我们项目还有很多，有在广州奥园城市天地 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，养生广场，奥园国际中心，江门，南沙等等，未来奥园集团商业发展过 程当中，我们会加快推出商住双线发展战略步伐，不断完善和提升，各方面的能力，引入更多更好的合作伙伴，实现共同成长和双赢的愿景，谢谢大家！
【主持人】谢谢王副总裁精彩报告，奥园集团是第一批中国房地产品牌企业，最近几年奥园集团再一次以饱满，主动、创新的姿态，赢得 了业绩和消费者的关注，我想这离不开奥园拥有一支非常优秀、卓越的团队，在奥园的管理团队里面，商业管理团队，是一支新团队，在短短的两年时间里，他们通 过奥园广场这个项目，达到96%的招商率，井然有序使得25万平方米的大项目得到非常良好的运转和非常高的出租率和招商率，接下来有请大家看一个VCR。
(VCR播放)
【主持人】随着奥园在商业地产开发运营方面的经验丰富，随着奥园团队的壮大充实，奥园对于商业综合体，城市综合体的开发运营也进入新阶段，今天 大家都看到新一期的奥园会杂志，这些杂志里面我们对于奥园新一代城市综合体的运营理念，对品牌的组合，还有持 续发展都有非常详尽介绍，王总在报告里面也着重提到城市天地的项目，外面有我们的展厅，我们通过城市天地项目可以看到，奥园对于城市综合体的思考和实践， 这会使文化元素和商业元素相辉映，会成为奥园城市综合体的特色，接下来下面有请中购联购物中心发展委员会首席专家 禹来博士作《商业地产发展机遇和挑 战》主题演讲，掌声有请！
【禹来】尊敬的主持人，奥园集团朋友，各位来宾大家下午好，我今天就商业地产发展机遇和挑战谈一点自己的思考。
主要说两个，因为时间关系我从两个方面谈谈。
第一、从购物中心看商业地产，从房地产商转型商业地产的基本条件。
商业地产产品很多，有代表性就两个，一个就是购物中心，一个是城市综合体，城市综合体按照大家争论比较多，一般来说城市综合体里面一定要有大购 物，否则不成为城市综合体，现在看一看从购物中心看商业地产大概四个内容，商业地产投资目前快速增长，在快速增长中间购物中心也是蓬勃增长；中国固有的特 色，超大不断明显，购物中心二分之一现象给大家谈谈。
禹来博士发表观点
商业地产快速增长可以看出来，蓝色是商业用房开发投资，现在逐步逐步超过了绿色的线，房地产开发投资的，商业地产开发投资增速非常快，08年以 来商业地产保持15%的增速，10年商业地产投资达到30%，高于房地产平均投资增速，这个原因既有企业主动做商业地产原因，更多原因系我们的土地出让政 策包括城市规划的现状所造成的。
同时从这个施工面积来看，商业施工面积虽然增速目前略有下降，但同比增速还是很快的，11年全年商业地产投资7千亿，同比增长31%，12年商 业地产增长略有放慢，但依然在25%的增长，整体情况还是非常客观，中国大中城市成交量，深蓝色住宅用地，黄色是商住用地，浅色商住综合用地，11年这一 块商住用地的增长速度比较快，目前商业地产无论从投资，从面积，增速来看都是非常发展迅速，发展迅猛同时里面有一个最重要的因素就是购物中心在同步增长。
大家看一看虚线围起来的框框，这是中国城市化的增速，城市化增速是逐步下降，刚好购物中心的发展，虽然增速有所下降，但大家不要介意这个事实， 目前我们基础很大，11年开始中国的购物中心增长每年进入300家，以前每年增长都在300家以上，11年之后就开始进入300家，如果把最近预计要做的 数据远远挡住了。
购物中心增长速度，我们分为四大类，综合体，还有超大购物中心等。在300家增长速度里面最多就是商业综合体，还有就是购物中心，这个比例是比 较大，两个加起来都接近60%，同比增长不仅仅在一线城市，从09年开始也开始在二、三线城市快速满然，12年1月中国现在占全球总面积一半，以二、三线 城市为主，天津、沈阳，这些城市在建购物中心面积都超过两百万平方米，城市量供应非常非常大，成都原来数据突破一百个亿，大概都在一百个，十万平方米，也 迈入200万平方米的行业。
5月31日南方都市报的资料，这是千万级的资料，保利相关资料，雅居乐等，大家都知道这是千万级的资料，天津，广州、这些千万级不断涌现，南 京，贵州，千万级的出现我觉得见怪不见怪了，为什么？国家中心地产工作的时候，我们讲项目有时候不是讲平方米，而是平方公里，我们在成都拿5平方公里，5 平方公里是比较小，5000万，在海南拿项目的时候120平方公里，到庐山拿300多平方公里是这样拿地的，这些地是不是都可以做成商业地产，或者旅游地 产呢？我们就要逐一分析。
无论怎样，对大型购物中心项目在十年前我预计将会出现购物中心二分之一现象，二分之一现象是什么意思？现在所有的购物中心项目里面大型的购物中 心项目里面二分之一根本开不了工，开工里面有二分之一根本开不了业，开业里面有二分之一经营不善，换句话说中国购物中心成 功率大概就是八分之一，二分之一，现在大家可以检验我们的现象，过去十年以后十年会不会这样？我补充说明一下，我们说到购物中心二分之一现象的时候，说到 中国企业这应该是二分之一的市场才对，说明一下，购物中心二分之一现象是我提出来，不一定很准确，有两个前提，二分之一是瞄准一个趋势，不是准确的数据， 二分之一现象描述全国范围而不是某一个城市或者某一个地区。
既然说购物中心有二分之一的现象，商业地产发展很快，是不是我们遇到挑战很多，购物中心既然有八分之一的成功率，八分之一的购物中心给我们房地 产商，给开发商带来无穷的利益，这些存在的这些购物中心，将会成为房地产商真正立足于市场很有利的条件，目前的房地产商转型作为商业地产商，究竟要具备什 么基本条件呢？
可以这样说，这几年或者前几年房地产商转做商业地产商是被迫，被迫居多，为什么？因为国家的土地出让政策不是对商业地产，商业地产给一个特殊政 策，而是把商业地产和住宅地产捆绑出让的原则；城市规划，所有城市规划里面都希望有这种大型的综合体，大型的购物中心，或者大型的其他商业，商务等项目， 所以逼着拿地的时候，必须满足这些条件，所以早期的房地产公司拿地里面，特别哪大土地用地的时候都拿了很多这样的地，不得不转型。
这几年主动转型做商业地产越来越多了，房地产转型商业地产，我认为要有三个条件：可行的盈利模式，可行的盈利模式解决现金流的问题，现金流对于 目前的大多数房地产来说，主要就是解决租售结合的问题；持续发展战略，解决房地产周期性问题，曾经跟香港几家上市的房地产公司的老板都交换过这个意见，我 跟他们提出这样问 题，我说房地产商，房地产是一个周期性很强的行业，如何避免行业，香港这几个大公司老板都说，中国大部分的房地产商并没有经历过一个真正的房地产周期，他 说你们要想象一下，连续40多天卖不出去一套房子，买出一套400多尺房地产的时候，全公司一千多人都庆祝，哪个时候，哪就叫周期。
所以现在如何避免周期，他说避免周期就是持有物业，持有物业什么好处，可以运平这个周期，好东西要自己留下来，中国房地产就把这这些卖掉，持有 一定商业物业有一个最大好处是什么？就是品牌，很多东西你在说一千道一万不如拿一些项目拿出来，做住宅项目没有几个人能给大家看，有几个给大家留下项目， 这些著名房地产商可以拿出什么项目给大家留下印象吗？不可能，因为住宅私密性决定了，只有开放的商业地产项目才可能给出这种。
专业管理团队，专业管理团队其实是解决商业地产发展的稳定性问题，奥园集团非常多的篇幅谈到管理团队问题，我觉得奥园集团可以比较好规避二分之一现象。
下面分析一下这些条件，有规律的盈利模式，对商业地产和住宅地产盈利模式比较，住宅地产比较简单，商业地产就不一样，除了可以销售盈利以外，还 可以带来其他的增值盈利，一个就是把周边土地增值，住宅地产增值及还有可以通过经营盈利，通过杠杆系数，无论做什么，经营模式就是一个租，一个售，这个售 是少售，而不是正售，任何房地产，无论商用还是住宅都是卖，只不过方式不一样，通过这个杠杆可以实现销售盈利，也可以资本盈利，任何一个购物中心你问他基 本职责是什么，标准答案都是一样，使物业增值，没有其他答案。
如何使物业增值？不断提高收入。这是一个公开资料，曾经对一家大型商业地产公司进行商业模式探讨，商业模式里面探讨大家看一看由于时间关系，如 果通过资产抵押贷款，双重抵押贷款拿到资金可以形成自有资金吗？做不到，通过租金收益还银行贷款，形成自有资金这是比较冲突。既然滚动开发，滚动开发都拿 去经营抵押贷款何来自有的资金，就谈不上IPO上市。
大概在7、8年前，国内很著名的商业地产商，他要(英文)，我说不行，我说只有两个地方可以做，一个新加坡、香港，有两个基本条件，回报率要达 到7%以上，还要拿出90%以上的收益进行(英文)，不管你是否愿意拿出90%，第一条你就达不到，你现在所有好的商铺都卖，留下都是沃尔玛这样，租金回 报率达不到2%，实践证明他现在都做不了。
如果你把资产抵押贷款拿去搞这些事，IPO上市是非常困难的。我们再进行分析，这是一家公司自己公布的公开数据，商业地产公司11年的收入 953亿，租金收入34.6亿，交缴率99.8%，公计持有物业面积为903万平方米，物业面积的平均租金按照34.6除以面积，一个月32块钱左右，但 我们要考虑一个问题，在903万平方米的面积里面可能会有新开业，可能是处于人家免租期，我们给一个系数，正常达到80%，这样就可以提出到40块，我们 再想一想，可能还有一些地段不好，免租期比较长，在903万平方米，只有50是正常率用，这个时候租金就可以提到64块钱，这三个租金我们按照现在国际市 场上通常计算，我们的收益7%进行计算，物业价值百分之一百驻进去，可以卖到六千多块钱，如果50%就一万块钱，一万块钱的商业地产项目面积，价值可以值 多少钱，这个物业基本上卖不出去，大家可以思考这个问题。
说这些什么意思？持有这个物业可以带来稳定的现金流，但不定要多，一定要可以盈利，可以带来现金流，可以带来品牌效应，否则开10个有8个不 行，最后人家够觉得有问题。换句话说剩下这些不值钱，但在目前这种形式下应该说房地产这种做法不可厚非这也是一种盈利模式，做商业街，把商铺卖出去，把住 宅卖出去，已经把这部分钱赚回来了，上次这些公司讨论这个问题的时候，我说你们这样留下无穷的后患。
我们看一看既然二分之一，又说做多不行，现在做多少？这是我曾经做过天河城购物中心，天河城在粤海投资里面，在香港上市年报里面摘录出来，不是 内部数据，7.88亿港元，从我离天河城到现 在，这六年增长速度非常快，面积多少？11万(不含停车场)，你看租金也不过才500、600块钱，在购物中心大家讲平均租金，有一些物业说有一些商场平 均租金都已经到1000、2500了。
我们代看看比较出名的恒隆，恒隆在年报摘出来，这个租金其实也就是500多块钱在香港，在内地也就是300多块钱，当然这里面所有，这不是指购 物中心，是包括所有，也包括刚刚开业，比如说在济南等等地区项目新开业的项目，这些都是盈利比较好的，盈利比较好的购物中心确实可以带来，因为做一个项目 要赚十几个亿，二十个亿，这也是不是一件简单的事，但这是每年都有的。
当发生所谓金融风暴或者亚洲金融危机的时候，这个中心项目受的影响要比房地产商，零售住宅受影响小很多，恒隆我们看一看，商铺占比5%以上，这 是比例很高，奥园地产，奥园集团也说了今后这一片占40%，我觉得这40%是非常伟大的目标，但要做到，要付出很大很大的努力。 一家公司如果租金收入占 4%，这一家公司一定跑不掉，一定非常有实力。新鸿基小收入370亿，租金收入144亿，为什么有这样的比例，因为有几个新开业项目还没有上，在香港 553块钱，这不包括酒店的，在内地那么低，什么原因？在北京项目，上海项目开业不久，但后期还是可以，不动产收益21%，但实际上还会高一些，时间关系 就不多说。
三个条件之一就是选择商业模式，选择商业模式的实质就是租售结合，接下来我们要选择稳定长期发展战略，房地产商，其他做实业也好都利用现金流做 企业，没有一家企业因为欠债过多或者其他原因垮掉，都是因为现金流垮掉，现在要解决销售，租金收入，找到现金流的问题可以找资本市场融资，这四个构成现金 流主要来源，经济周期，政策周期对这四点的影响都是比较大，显而易见可以看到，影响最大这四个是哪个影响最大？按道理来讲，说经济就可以，为什么还说政策 周 期，中国的房地产这个行业受政策影响非常大，这个政策周期跟经济周期不一定同步，大家一定要注意，我们换届的政策周期发生变化，这跟经济不一定吻合，显然 经济周期，政策周期对于哪两个影响最大？在这两个里面显然对销售收入影响比租金收入影响大很多，这比资金市场影响大一些，房地产公司要转型的时候，一定要 把周期波动避免作为长期发展战略来考虑。
管理团队，我们现在都注意到资金密集型，很多会注意技术密集型，大家都很注重招商，我觉得招商不是重要，我没有当做一个单独环节来看，如果作为一个单独环节来看这个项目必败。
大型购物中心项目有这样的特征，按照二分之一现象分析，其中有一些是自己做的，有一些是人家给我分析的，我认为现在管理团队不到位，不专业的现象特别突出。
第一意见，如果专业顾问公司都说了，你还要用来干什么？真正使用这个项目是管理团队。不断更换管理团队，现在开发商更换管理团队就像中国足球搞 不好对开发 商特别的问题，将招商团队等同于管理团队，这是开发商普遍的现象，一个非常低级的错误；用专业顾问公司替代管理团队，在一个项目从开发一直到经营过程中 间，无论前期策划，设计，规划，我们的功能建设，开业，或者招商，运营，营销，专业顾问公司都代替不了管理团队，奥园就要注意这个问题，都说今后建立自己 的管理团队，有一个词给你们一个建议：管理团队一定要指导专业顾问公司的，一定要控制专业顾问公司，不能以专业顾问公司的意见为就换教练，我觉得也可以， 但不能换一把手，否则要很长时间适应。管理团队不能按时到位，不能按进度配备齐人员，一个项目一走进去就可以看到十个以上的设计毛病，十个以上的管理毛病 这个项目就很有问题，但我经常问他们的总经理他们都讲很委屈，我说你这个怎么设计成这样？他说他来的时候就设计成这样，项目就选址开始，这是非常科学的， 但有一个关键环节，大家忽视了，对管理团队的作用，管理团队设计阶段，设计阶段的意见管理团队意见是第一位，任何设计公司和任何的顾问公司可以代替管理团 队搞运营。
管理团队目前也有一个问题，第一个问题就是行业缺乏人力资源，真正从事这方面的人才比较缺，做出购物中心开发或者经营管理人员短缺，还有管理缺 乏专业基础，经历购物中心开发建设经营管理全过程的从业人员很短缺，我们做一个项目的时候关于设计选型的问题，专业公司提意见，管理团队提意见等都有要 求，但管理团队还找不到，我说你们一定要找两批提意见，你找人要跟同类，都是同一类型的购物中心，在同样规模的购物中心里面工作五年以上的人群，做过同样 购物中心开发等给我提意见，这样的人找起来就比较可靠。团队缺乏合作领导，熟悉开发控制和商业静音和企业管理的职业经理人极其短缺，现在找总经理把这三者 同时兼顾的人很短缺，还有分工缺乏市场条件，职业化的咨询中心专业管理团队，管理公司几乎没有，这些问题是我分析一些案例发表于一些杂志上面的。
总体来说我认为在地产有很多分析，一个就是选址，第二选择，第三还是选址，天河城这个地址就是在一片稻田里面创造的，我们搞好营商环境和客户关 系的情况下，我们第一是团队，第二还是团队，第三还是团队，现在为什么老是说我们不要把招商当做单独的环节来看？一个购物中心能够招到商是一回事，能够把 商家留下来是又是另一回事，能赚钱也是另外一回事，能舒服赚钱又是另外一回事，我觉得要为商家提供最好的营商环境，我们要跟商场结成长期的战略合作伙伴， 如果都是这样，这个购物中心就比其他购物中心有竞争力，奥园集团发展战略里面我觉得隐含了这个思想，但提法不一样而已。
总体来说，商业地产发展机会机遇和挑战按照目前的趋势，目前的趋势，国内总体商业地产发展趋势风雨大于机会，面对单个企业来讲，机会大于风险， 按照国内现行的政策，房地产企业转型是必选择，无论选择什么样的转型方式，规划和实现较优的资产负债率租售收入比例是回避周期性的生存发展之道。
前不久人家问我如何看待新国五条对商业地产的影响？我说新国五条出台，对商业地产肯定是一个利好，我认为每一次的宏观调控对商业地产肯定是一个 利好，但同时提高了商业地产的门槛，要求你做商业地产的企业要求更高了，我相信大家可以找一个好模式，可以实行长期发展战略有一个稳定团队，这样的企业一 定能够在转型过程当中长期发展，奥园集团刚才听了一下我第一次听，刚才讲的内容我觉得不要讲了，因为这三个方面都讲到了，最后祝愿奥园集团能够在新形势下 地能够抓住这个机遇，迎接这个挑战，取得更好的成绩，谢谢大家！
【主持人】谢谢博士的精彩演讲，谢谢您对奥园的厚望和信心，博士是国内商业地产研究者里面少见全能型的专家，因为有地产开发，中 央大型企业地产开发经验，又有购物中心的研究学术经验，而且又比较多的机会和我们一线的地产和商业地产领导做交流，希望您以后多给我们奉献一些高质量的报告，谢谢。
博士刚才也提到对于商业地产公司来说团队最重要，甚至胜过其他的资源条件，我们也非常有信心，奥园集团拥有非常好的团队，不仅奥园内部培养非常 优秀商业地产管理人才，比如说我们的资产公司，刘总，还有接下来城市天地项目等这一批项目我们都拥有非常好的开发以及运营商业管理团队了，而且在国内商业 地产的同业界也有很多奥园集团合作伙伴，这里面不少都是杨总培养出来，今天我们邀请到的华侨城等领导，他们都在奥园发展过程当中给我们很多经验和分享，再 一次向他们表示感谢！
接下来下面有请赢盛中国商用地产集团总裁李健先生作《城市轨道交通与体验式商业的发展机会》主题演讲，奥园集团在近年的商业地产选址和开发过程 当中，非常注重二、三线城市和一线城市的联动，二、三线 城市与一线城市在交通轨道方面的互补性，可以看到奥园无论在广州为中心珠三角区域还是目前延伸到长株潭城市群，还是以重庆为中心的西南部的城市群，乃至于 振兴东北过程当中沈阳270多万的大型项目布局都是按照城市交通轨道和城市发展潜力的路径做选址开发，李总在报告里面会着重跟我们分享一些体验式商业与城 市轨道交通带来的商业机遇，谢谢！
【李健】 尊敬的各位来宾，各位媒体大家下午好！我们接到主办方的要求就是对城市的轨道交通以及现在的热门话题体验式商业，他们之间有什么关联性以及在整个中国城际 交通以及每个城市的轨道交通的迅速发展过程中给体验式商业地产带来什么机会？在这里有一个简短的研究成果也在这里跟大家一起分享。
对城市轨道交通商业价值做的分析，城市轨道交通商业的发展空间一定是巨大的，中国城市化的进程中，带来的交通需求量的剧增，整个轨道交通配套的完善也必然带来交通上的便利，缩短空间之间的时间上的距离，对城市商业，社会服务等文化需求也必然增加。
我们可以看到轨道交通具有较高的城市内容，目前世界性的城市发展趋势会引入商业，办公等一些公共服务业，以及综合性服务业来作为轨道交通周边的 发展和重点，也给城市功能的重新分配带来机遇。同时也再一个新的轨道交通布局下开始脱离低层次，粗放式的商业有一个改变。轨道交通提速城镇化建设，为城市 综合体发展带来机会，参照国内一线城市的发展轨迹，一般城市在核心区的高端城市综合体出现之后，轨道交通提了城市综合体，以商业，办公为主，位于城市现有 或新型的商业商务区，消费客流源和客流能够得到保障，因此其未来发展空间巨大，轨道交通建设，城市的外延式发展，在主城周边逐逐渐形成卫星状，为周边带来 机会。
赢盛中国商用地产集团总裁李健发表演说
轨道交通给城市和城市群的距离大大缩短，京广高铁是世界上运营里程最长的高速铁路，京广高铁连接着环渤海经济圈，武汉经济圈等，轨道交通达到 2400公里，投资规模接近7000亿，未来十年我国城市轨道交通多做城市进入大轨道地铁建设阶段，接到交通沿线的商业地产的发展空间巨大。
接到交通枢纽大多会聚地铁，轻轨，公交，出租车等多种交通方式，是人流与车流的集散地，这一定在多方面带来了轨道交通所能达到的区域，各方面的发展空间。
轨道交通能够快速，准点，低成本的交通特性吸引大量人群聚集，并吸引生活，商业，商务，文化，娱乐等设施向交通站点周围集中，刺激站点周围的土 地的高密度开饭，繁荣交通沿线的经历。轨道交通沿线范围内会出现住宅，写字楼以及其他社会场所以及社会资本的带状分布区域，这种现象会把周边的区域连接起 来。
轨道交通与商业地产的结合点。商业与轨道交通联合开发可以使两者优势资源加以互补，我们可以看到香港的地铁，通常联合几个知名共同商开发，有利于地面的人流，让整个空间呈现立体化，同时也给到轨道交通大量的投资提供发展。
我们可以看到轨道交通商业规模和业态的大概情况，轨道交通如果从站点来看可以分为城市中心副中心，枢纽性，区域级等不同站点都有。轨道交通结点 特征，最佳商业开发的利益，国内大部分的轨道交通显现进局限于舒缓城市交通压力，但商业与轨道交通联合开饭不仅仅城市地下空间综合开发的利用和需要，也是 城市现代发展的必然需求和趋势。
根据轨道交通乐观辐射范围，服务动心城市区位不同因素可以将轨道交通商业规划分为区域级，居住区级和小型商业，我们可以看到一些成熟的城市，以及轨道交通里程增加的城市，我们可以看到。
体验式商业作为轨道交通的商业，有这样的优势，一个就是集客能力强，有效缩短新城市，新项目的培育期，同时可以延长消费者的停留时间，对其他业态的消费带动显著。
同时不同的体验程度对应不同的体验式商业模式有这样发展趋势，初级体验模式是购物加餐饮，加娱乐，中级可能会加内部装饰变化以及主题，高级可能 就会出现主题化，更多使人在里面产生愉悦感，一个代表案例就是迪斯尼乐园，我们举几个例子，这也是在市场上比较多购物中心采用的方式进行体验式的购物中心 打造，一个就是很多购物中心采取大型溜冰场加餐饮，每一层都可以看到溜冰场，这个溜冰场会让整个商场感受到这个氛围，文化加小，这是典型的案例，这就是深 圳中心书城很特殊，这周边有零售、餐饮，教育，人流量非常大；休闲加消费，这种我们选择案例就是深圳的COCOPARK，以购物公园为主题，里面有酒吧， 大量休闲新餐饮，里面聚集大部分的中心区上班的白领以及大部分过来这边聚会的朋友，在聚会休闲过程中他们也产生很多消费行为；旅游加消费，我们很多朋友都 带着小孩去过香港迪斯尼乐园，进去的时候你可以看到很多因为进到迪斯尼乐园才会进行的行为，在座大家去了这个地肯定不会戴着米奇老鼠帽子到处走，但进去乐 园你跟小孩，一家三口，四口，父母加小孩一起戴着米奇老鼠的饰品边逛边玩，这就是迪斯尼旅游加消费的模式，这是目前流线体验式商业和模式。
对于轨道交通和体验式商业，在发展过程当中很多开发商都希望往这个方向做，但是这里面我们发现目前市场上出现非常多，盲目跟风现象，希望情形认 识到体验业态风险和局限。我们不是一个靠几个体验式的业态就能把商场当做一个体验式购物中心，或者仅仅以体验作为噱头，或者把体验停留在空间设计的层面。
这里面经常体现就是商家谈判周期长，硬件要求高，租赁时间长，租金收入较低，目前我们做过流行的儿童体验业态研究，他的承租能力非常低，盈利能力不高，但确实会带来一些人流，主题，由于时间关系，把重点跟各位分享。
对于新型体验业态，比如说深圳现在的欢乐海岸以都市旅游综合体为主题的休闲加娱乐目的地的业态这也是新型的，深圳第二个海浪世界马上也要出现， 也是以这种作为驱动，很高兴上一次参加奥园城市天地这个项目，这将会是一个广州的娱乐综合目的地的概念，对这个项目我们也是非常期待，也希望在这个项目上 我们会看到奥园全新的重点，在这里对于体验式的商业我的分享就到此为止，谢谢大家！
【主持人】谢谢李总的精彩报告，按照您报告里面的案例和观点来看，城市天地项目相当于您刚才在报告里面提到的中级模式和高级模式的组合，也就是城市天地可能等于香港的廊豪坊再加迪斯尼乐园。
接下来我们进入对话环节，希望通过这场对话开启大家的智慧，把更多精彩观点分享给在座嘉宾，也希望媒体朋友们分享给我们更多的受众读者。本次对 话主题是：《中国新型城镇化下畅想新商业地产》，有请对话嘉宾：禹来、张宏伟、曾晖、黄文杰和王曙煜。请以上五位嘉宾上台，谢谢！
【主持人】谢谢大家的关注，今天上半场请两位专家发表演讲，对于大家了解商业地产发展的趋势，对于奥园集团所开辟的一种新型的体 验式商业的业态，体验式营销，体验式的消费，体验式的服务都有比较多的了解了，接下来想要邀请在座的嘉宾跟我们分享一下他们从自己的专业研究的角度，或者 是运营商业的角度，对于体验式商业以及下一步新一代商业地产发展机遇的看法。
在此之前简单跟大家介绍一下这些嘉宾，因为一些嘉宾发表过演讲，还有一些嘉宾所在的企业，品牌都不是很了解，他们是：
张宏伟：屈臣氏中国区总部全国策略联盟 总监
曾晖：永旺美思百乐(广州)商业有限公司 副总经理
禹来：博士 中购联购物中心发展委员会首席专家
黄文杰：广东省流通业商会 执行会长
王曙煜：奥园集团副总裁
与会嘉宾对话环节
【禹来】简单说一下体验式商业，购物中心国家标准里面，零售业有17种，购物中心有很大业态优势，他优势主要在功能，这个功能有 很多，这种功能本身就决定他具备做体验式商业的条件。购物中心今后竞争重点不再是体验式或者不是体验式，购物中心要有主题，现在中国购物中心有一个趋同化 现象，基本上体量都是五万以上，同质化现象比较严重，现在又增加泳池等，这只是一个方面，但最后最重要还是主题化，奥园介绍把购物中心把一些主题流露出 来，我觉得今后可能是发展方面，做百货也要从主题入手，我觉得体验式在主题发展本身也是一个体验。
【主持人】我们今天也去奥园广场体验消费了一回，对于奥园广场的氛围，任期都感同身受，我们也看到，主题到屈臣氏店面里面也是人 潮，人流很多，全国布局基本上您完成的，您今天从北京刚飞过来，跟北京相比，广州的商业氛围，以奥园广场为代表的综合体商业氛围有什么特点？您当时如何选 择奥园广场作为你们合作伙伴？
【张宏伟】屈臣氏是全球最大的化妆品，个人用品企业，在全球店铺数量已经突破一万家，在中国大陆市场也讲到已经突破1500家， 在过去五年前因为中国的购物中心很少，中国购物中心基本上都是过去五年左右才开始发展，在五年之前跟屈臣氏合作主要以百货，超市聚合力比较强的合作，在过 去五年当中，中国涌现出来越来越多的购物中心，我们和购物中心合作的店铺，数量可能占我们40%以上，发展也是非常迅猛。
非常愿意选择和类似于奥园有品牌的地产商合作，原因刚才王总讲了很全，首先就是品牌效应，奥园进入商业房地产时间不长，但做房地产很多年，已经有一定的品牌效应，有品牌效应作为商家就可以发力。
还有聚合力，奥园在拿地，规划的时候就考虑周边的人群，收入状况，这样有的规划，就可以带来很好的聚合力，作为商家来讲也可以借助聚合力把很好的品牌组合在一起，有很好的规划，品牌落位，这样整个场合的客流就非常旺盛，大家生意也很好做。
屈臣氏在这方面因为我们也是紧紧抓住消费者的需求，以消费者需求为导向，在选择和奥园合作也是看到番禺缺乏大型的商业，我们非常看好这个项目， 我们也看到奥园的经营管理非常好，今天过来我们看装修的店面，我们也了解了情况，也跟店面了解了相关的管理，都了解到奥园这个品牌非常全，还有物业管理还 是非常有优势，这样我也是非常期望奥园在未来更多的商业项目当中有更好的发展。
谈到北京和广州，我们以消费者需求为导向，就不太特别关注地域的产业，屈臣氏从事的业态，正好刚才谈到奥园项目以养生概念为主，屈臣氏的业态在零售细分里面，(英文)健康与美态，我们这个业态和这样的物业合作或者这样的购物中心合作，这是双赢的情况。
【主持人】屈臣氏可能核心理念跟奥园有共鸣之处，奥园注重健康和养生在中国房地产品牌企业里面首先打出这个的概念，奥园也身体力行创造奥园养生城，养生广场，包括健康养生的要素的主题，也建议您在奥园养生广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)设一个屈臣氏，更好把你们的健康理念和奥园品牌相结合，实现品牌双赢。
【主持人】接下来问一下曾总，曾总跟我们分享了他们作为一家起源和发展于日本的一家国际型的零售商业企业的经验分享，因为我们知 道中国现在经济发展进入到新时期，既有挑战，也有机遇。挑战来源于诸多社会问题，包括大家保障，对社会保障，对自己幸福感，对自己的收入状况的关心，甚至 对于食品安全等生活要素的关系。另一方面也说可能中国发展道路和日本以前的发展道路有相似之处，当经济经过高速增长之后，现在这个阶段应该如何去选择一个 正确的发展方式。虽然这是高层考虑的问题，但我觉得我们作为普通消费者，作为普通商家其实也是很关心这个问题，中国商业发展，健康性，中国商业发展健康在 座大家无论是做商业地产开发还是经营品牌，还是作为普通消费者，大家都生活在一个健康生活的环境，永旺美思百乐在做食品方面，他们要求非常之高，可以说是 非常苛刻和严格的，也正是因为这个原因，他们在中国开店的成本，投入的标准都非常高，希望在你们严格苛刻的选择标准之下，能够下一步和奥园集团更进一步的 合作，奥园也同样有非常苛刻和严格要求的品质感的地产企业，两者在这一点上应该有共同追求，还是想请曾总给大家分享一下。
【曾晖】谢谢，我把我们个人观点分享一下，从大观点来看，中国经过高速发展以来，过往成功发展模式，也发生了一些变化，可以说到 了相对的顶点，在座所有企业家，都会考虑到中国今后是怎样一个发展模式进行发展。随着经济不断的发展，消费者的很多要求也是在不断提高，包括购买习惯等等 各方面。
这里面其中举一个例子，我们是一家食品连锁超市，食品连锁超市的特定焦点是食品这个环节，中国是一个幅员广阔的地方，不同区域有不同的美食，因 而不同区域的饮食习惯也不一样，我们作为食品超市我们要为一个地方提供特定的食品的时候，我们必须要考虑这个商圈构成的情况，通过10多年中国地产不断发 展，在一个特定区域的中国的人口，产业构成是不断的出现变化。
比如说一个地方通过商业发展，原来人口迁移，又引入新人口，这个地方人口构成就发生变化，我们作为食品连锁超市我们必须要考量这个地方的商圈，这个商圈人口构成如何？我们是怎样为这个商圈提供这个商圈所需要的商品，这是我们食品超市所要面临的问题。
刚才也提到奥园非常注重定位的问题及所以我们也认为我们作为一个食品超市，单单靠自己本身是不足以引导一个大产业消费，我们是在一个购物中心或 者一个商业的 综合体里面有一个构成部分，为这个商圈或者购物中心所设立的定位进行提供一个所匹配的综合服务，这是我们一开始的定位，所以我们必须跟商业地产公司有一个 非常良好的沟通而且相互理解双方的定位，从而我们可以能够让我们的自己的相互，能够相互通过双方的合作来产生共赢的局面。
【主持人】希望尽快在天地广场看到永旺美思百乐这个品牌出现，谢谢。黄总在广东做商业很长时间，对奥园也很了解，在珠三角目前商业地产经营格局里面，奥园这种商业地产的布局，还有他在商业开发，商业运营方面，目前这个现状您作为专家，您能给一些什么意见？
专家会谈
【黄文杰】广东省流通业商会成立时间不是很长，现在接近三年左右的时间，由广东省经信委牵头，广东省内一些主流的流通产业链上的 企业包括厂家，一些代理商，商业地产开发商等大家聚集在一起组成的空间组合，搭建一个平台，让产业链有更多相互交流信息机会也把一些需求，一些建议往政府 方向去进行沟通，促进行业的健 康发展。目前我们聚集超过1000家，整个产业链上下游企业在这里，这些企业比较充分代表整个广东省，流通商贸领域的，都是代表性的企业，我们所在的公 司，商业机构我们也成立了五年，我们主要做的工作其实也跟刚刚王总介绍一样，我们也是围绕整个商业地产，整个产业链从策划，设计、招商一直到运营管理，整 个业务链条上都在操作，目前我们已经完成和正座操作的项目，达到65个，总面积超过1000万平方米，涉及到73个省。
目前为止60个项目都在广东，广东的现状也非常了解，尤其相关部分的项目我们还是全程，一直到开业后还保驾护航到10年的方式去做。应该说我们 也是深切感受到最近这一年多以来，商业地产进入白热化竞争态势，我非常认同禹来博士说到，现在说的体验式或者怎样，我们更加重要是每个商业项目都需要有自 身主题，在落脚点既要有一些基础，核心支柱的商家，像屈臣氏或者永旺美思百乐有实力，可以满足基础生活要求品牌以外，相互之间也要有差异化，之间做那么多 项目也有很多的同行，大家做购物中心就知道我们有基础的，我们搞一个百货，超市，电影院，餐饮等这些都是标配，这种简单操作标配，又像十几年前的广东，全 国百货公司的同质化，我们也已经出现购物中心的同质化，这种同质化也是导致现在购物中心日子越来越看过一个原因，当然还有很多原因可能电商也来抢一杯羹， 也包括整体经济环境，包括调控，以及导致很多消费领域一些消费信心，消费能力受到挑战，归根到底还是大家同质化，但我们看到奥园，奥园广场，奥园天地目前 提出来的思路方案，像奥园天地，他们提出来，突出三个板块，时尚，儿童、休闲。我觉得突出这种主题去实现跟周边甚至整个城市目前主流的商业形态不一样，包 括建筑形态的差异化，这样我觉得才会有一个可能生存空间。
差异化说得很容易，但操作起来还是有一定难度，最终实现还是靠商户，组合去实现，这更加考验我们的经营管理团队，我非常建议禹来博士也提到，自身要有自己的经营团队，也确实需要借助外力，内外结合，这样能够调动更多的商业资源达成自己所期望的差异化的定位。
【主持人】谢谢黄会长的分享，王总您今天都做了报告，王总主要回答几个问题，作为一个奥园广场的消费者，以及未来新一代城市综合 体的消费者，我在想，如果您有 比较好的铺位，比较好的位置在寻找品牌合作的时候，我想您关注会是什么呢？因为本身您是一位很爱美，很优雅的女士，您很关心这方面的品牌；现在你又是一位 母亲，可能对食品安全更加关心，如果跟您选择品牌合作的时候，您如何看待？
奥园集团副总裁王曙煜女士
【王曙煜】谢谢主持人，首先我个人关心我觉得这应该是另外一方面，还是从集团层面想，奥园集团在走商业双线的时候，刚刚我们也非 常高兴的时候禹来博士我们给我们一些建议，首先我们选择一个主题，这个主题并不是千篇一律，而一定要跟我们这个项目所在区域，适合做什么相呼应，举一个例 子，奥园广场为什么谈国际级的时尚购物中心，城市广场我们又定位三大主题休闲式，是因为 所处的地段，还有消费的人群完全不一样，这都是经过我们很好的论证拿出来的方向，作为体验式的商业，未来体验式商业如何才能走得成功？刚才我们很多的商家 朋友，专家都给我们很好的提示。
在后期我们会比较看重或者真正有一些比例倾向于看重的话，我们在城市天地这个项目当中就比较明显，因为有一些产业，刚才我在规划汇报里面也说 过，我们有一些产业比例在缩小，比如说零售业比例在缩小，我们重视互动性，有餐饮，娱乐，还有儿童的休闲这些是一个朝阳产业，在这方面会在项目的体验里面 根据需要，我们会有一些重要的倾斜，因为这作为商场主力，他需要有带动的品牌，肯定会展开合作的资源平台来实现真正共享。
我相信只有在商家这一块能够有一个品牌呼应，再加上由我们开发的配合，我们这个项目真正才能说可以保证后期的运营，才算是成功的。
嘉宾在亲切交谈
【张宏伟】作为零售商家，我们最关心就是如何能够捕捉消费群体的需求，无论一个购物中心，差异化，主题化还是什么体验式，无论怎样，刚才我们讲的，你要抓住消 费者的需求，按照这个需求进行定位，才能做好，定位好了品牌商家才能安居乐业，消费者才能开心，所以王总的诠释非常好。
【王曙煜】奥园商住双线发展进入新阶段，今年奥园集团通过加大项目储备和土地获取，今年在不同城市有许多新项目要问世，这些项目 里面商业比重都比较高，而且我们对于商业业态要求品质上也比较高，我想问一下，今年进入不少二、三线城市，像重庆，沈阳，株洲等都有新商业性质项目问世， 奥园集团在集团层面对于二、三线城市和以广 州为代表的一线城市，在商业布局上，商业项目发展上有什么不同考虑，有哪些比较细节的考虑呢？
今天在报告当中有一个数据做一下解释，禹来博士提醒，集团层面占40%的商业支持比重，这个比重很大，在奥园可能漏点一点，我们40%比重是针 对商业销售和持有，在持有比例我们通过这几年我们不断自己的运营能力增强我们适当完善。最终我们想一步一步走踏实，这是数据上，也回答主持人所说问题。
我们项目在不同地方都有很多商业，这些项目集团或者说整个奥园如何给予支持或者运营？主要在一些主力店或者大型支持物业，跟我们支持物业相呼应 销售型上面，我们在定位上面是统一，这样避免的不同的操作手法可能导致项目不成功，操作层面都有集团引进来，其他由商业公司配比，再结合当地招商资源把当 地优秀品牌放进去，这几个层面都可以给不同区域公司支持和互动，也是想说明一点，我们还是一个集体完成这件事情。
【主持人】谢谢王总的解答，奥园集团在最近三年保持的同行业非常领先的发展速度，从10-12年复合增长率达到30%左右的水 平，销售收入，商业比重越来越高，下一步可能我们持有的商业面积和商业比重会更高，奥园在商业上的竞争力会更多转化为对我们股东，投资者非常好的回报，我 们也期待着奥园商业的辉煌，这一场对话到此结束，谢谢大家，接下来我们有请禹来博士为奥园集团城市天地这个项目颁发奖牌，有请奥园集团总裁助理顾海涛先生 领取奖牌！
奥园集团城市天地项目获奖
【顾海涛】这个奖牌非常高兴，奥园天地作为奥园集团商业板块非常重要的项目，希望我们也找到一个新模式，从我们前期开发到后期运营，为奥园商业地产走得更稳，更好作出贡献，谢谢。
【主持人】接下来我们进入第二轮对话环节，本次对话主题：《新商业地产时代：品牌全球化和本土化的述与道，接下来有请对话嘉宾：
刘训强：奥园资产公司 总经理
李健：赢盛中国商用地产集团 总裁
韩世同：广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司 总经理
武九成：伟通(中国)酒业集团董事长
与会嘉宾第二次会话
【主持人】今天很多品牌的运营者都来到现场，希望今天大家带一些收获回去，除了听了宏观上的商业地产发展趋势信息以外，对于如何经营好一个品 牌，建立一个成功的品牌，如何使自己品牌和商业地产开发商，运营商的利益结合起来，从而使得自己品牌成功，使得自己的商业经营成功，能够有一些收获？这一 点我想是大家很关心的。
今天邀请这几位嘉宾在这些方面都非常有经验，伟通中国酒店集团董事长武九成先生是中国最早把国际化的餐饮品牌，红酒品牌引入到中国内地，并且坚 持做了很多年，做了非常成功，在他运营之下，目前伟通中国酒业经营者几十家全球一流，一线的红酒品牌，自己创立，自己引进的酒庄全球化品牌，目前在全国有 30多个城市，他选择城市布局跟奥园商业发展布局不谋而合，稳住一、二线城市的同时更多关注二、三线城市消费者的需求，也创立民族红酒品牌，也非常成功， 今天他会给我们带来一些他在品牌全球化，品牌本土化之间的经验。
韩博士大家都比较了解，他经常在媒体，网络之上，对于楼市， 房地产的观点比较精锐，今天交流的时候我又听到他商业运营和品牌经营也有非常多的高见，希望今天可以分享，李健不仅商业研究机构的掌门人，同时自己本人也 是商业品牌的倡导者和经营者，自己也拥有一些品牌，作为品牌幕後的工作；刘总，进驻奥园品牌都是跟他们面对面交流引进，所以希望从刘总了解一些已经进驻奥 园广场的品牌经营方面的事情。
【主持人】接下来从李总，您既是研究者，也是品牌推动者，您如何看待在现在新商业地产背景下，特别在电商冲击之下，作为传统的集中式的商业品牌经营方面的事情？
【李健】谢谢主持人，今天我们讨论品牌这个话题，在经常接触一些项目和商家沟通过程中，这已经成为大家非常关注的话题，我们发现 现在新型的购物中心面临重要的工作，要完成招商，我们看到刚才奥园广场把招商率，96%，这是非常重要的指标。在这个过程当中，其实存在两个品牌的一个购 物中心，一个好的购物中心必然要有自己的品牌，有自己的品牌才能吸引到商家进来，反过来我们可以发现一个商家如果没有品牌，也很难进入一些好的国务中心， 这是相辅相成的。
于是出现什么概念？品牌从诞生成长到有一定的知名度和认识，这个过程是有一个孵化的，我们称之为品牌孵化。品牌孵化很多时候想到一个商业品牌和 服装品牌，某一个商业品牌或者某一个首饰品牌，它可能通过很多方式让大家，消费者知道的，特别是一些新型成长型品牌，这些品牌在我们沟通过程当中他最大困 惑就是他想进入购物中心，但购物中心不一定想要它，因为这个品牌在成长过程中。
反过来我们可以发现一些购物中心其实在招商过程当中和一些知名品牌沟通 过程当中也处于弱势，想一想也是因为它本身这个品牌处于孵化的初始阶段，还没有达到大家对他的认识有兴趣进驻，或者没有足够的吸引力，这些好的商家进驻。 品牌对于一个商家也好对于购物中心也好，是他们相互达成一种合作关系，共同在整个购物中心中发展的过程中，大家的印象。
在中国各个商业地产，购物中心快速发展的阶段，出现非常多新购物中心，其实都存在一个核心问题，就是招商落地问题，招商落地肯定就存在持续经 营，可以存活下去的问题，还有购物中心品牌的不够孵化，这是未来购物中心大家需要思考，如何把购物中心品牌孵化成一个能吸引到更多的商家，商家这是必定的 做的事情，你要让大家认识，我感觉现在有非常强烈的趋势，我们在今天做作奥园，作为本身主办方，我们参观的奥园广场，可以看到奥园在本身购物中心的品牌打 造这方面其实下了非常多的功夫，光我们这样邀请媒体，商家，同行参加活动，我们可以看到奥园在品牌这一块已经对于本身奥园商业地产品牌孵化在下功夫，这是 我们可以体会到的，在这里我也祝愿奥园这个平台可以尽快孵化成全国商业地产，吸引更多战略伙伴来共同合作。
【主持人】谢谢，正如李总所说，奥园集团一直很重视品牌建 设，这个重视不仅体现在对企业品牌，项目品牌而且还体现在商业品牌上，李总刚刚所说如果说一个商业体，综合体，商场可以把品牌美誉度，忠诚度培育起来，对 于在他这个商场里面经营的这些众多品牌，众多商家来说，这在未来市场和未来的盈利方面得到很好的保障，借此机会我想传递奥园投资者，追随奥园，跟奥园一起 成长，发展，你的品牌就获得很快的成长速度，也获得非常高的回报和收益。
【主持人】接下来请韩博士，您是广州房地产专家，对广州区域商业发展也是非常有了解，我们中午也聊了一下，我想听听您的见解，您看着奥园这几年快速发展期以及商业地产的成长，您对于行业专家您如何看待奥园现象和奥园的商业现象。
广州知名房地产专家韩世同讲话
【韩世同】奥园我非常熟悉，因为奥园也曾经是粤派地产领军人物，今天我们看到在奥园广场，而且以及即将开发的奥园城市天地，这些 都展现了奥园新的发展战略方向，我们看到早期我一直认为奥园是一个非常善于学习和创新的企业，早期就有复合性地产，在家门口跟一些公司合作。现在他们又在商业地产周边明确提出来了叫 做商住双线战略，我觉得这种有战略发展目标指引的企业，其实是不会偏离，动作肯定有目标，他知道自己在干什么。
现在奥园广场，林总裁有 一个四出要求，王总我们都有交流，他给我介绍四出，出品牌，出团队，出效益，出摸式，这出模式不是搞完就算了，现在有奥园广场，还有奥园的城市天地至少三个模式，这个模式都是可以向二、三线城市，甚至一线城市进行推广的，你第一个开始肯定很辛苦，但往后就不辛苦，就是简单复制，可以简单复制，快速扩张的东 西是非常容易形成规模效应，所以我觉得王总给我介绍说奥园未来会以非常高的速度发展我一点也不惊奇。
现在奥园已经从单纯开发商向价值链和产业链上游方，向金融，运营商转移，如果单靠资金滚动，发财搞一个可能就很长时间，但现在大把资金，希望介 入房地产投资，还跟王总提到2月份奥园有一个 非常漂亮的动作，用0.765亿元收购康威51%的产权，所以这是多赢，非常好的结局，大家可以共享未来发展的好处，包括工业企业你不可能发展第三，否则 就会砸了，但这样是非常有创意的，非常好的模式，这里面我们看到奥园的成长的进步，我这几年一直都有参加他们的商业项目，从最早的南沙，他们搞一个滨海 CDB，哪个时候南沙没有什么商业氛围，还没有什么南沙新区，4、5年前他们就在这个地区耕耘，而且在这个地区他们是最大投入，除了奥园养生，南沙奥园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，还有非常多商业项目，我觉得他们这种精神或者这种对区域经济发展作出非常大的贡献。
后面也参加奥园养生广场，奥园广场还在开发当中，当时 我们也去做嘉宾，当时还不是看得透奥园可以把这个商业广场做得怎样，但今天他们用事实用如此好的业绩，因为你第一次就做如此大的规模，做到这个程度也不简 单，我觉得应该实现了郭总提出来的四出的要求，所以我今天挺感动，我一大早写了一个博客，奥园地产战略转型初见成效，可能这不是转型但我看到奥园成长的进 步以及对整个区域的贡献，进步非常大。
我们看到在下一步他们产品，可以给广州给番禺，可以给汉溪整个商圈带来更大的惊喜，奥园城市天地。
【主持人】谢谢韩博士，希望你以后多为奥园写一些博客，奥园在战略上，项目选择上都是独具慧眼，先人一步，速度快，敏感度高，成本控制很好。
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