“这样的别墅产品复制到上海，会有市场吗？”指着对面已经售罄的楼盘，福州一家区域房企的营销总监陈钢(化名)这样问《第一财经日报》记者。这家福建房企今年第一次走出福建省，上半年高价在上海拿下两幅地块。
实际上，去年下半年以来，泰禾集团(000732.SZ)、阳光城(000671.SZ)、厦门建发(600153.SH)、正荣集团、融信集团、三盛 地产等福建房企开始频频出现在上海、北京的土地市场上。“闽系”房企以高溢价率压倒一线房企拿地，成为楼市调控背景下一道特殊的风景线。
其中，又属泰禾集团最为激进。上半年销售额仅35.92亿元的泰禾，截至9月初，今年已经在国内土地市场上“豪掷”130亿元。然而，该公司今年的销售 目标仅为120亿~150亿元；截至6月底，泰禾集团的资产负债率高达80%，净负债率更是高达191%，手持的货币资金仅21.36亿元。虽然如此，泰 禾还是用更为激进的拿地行为证明自己并不缺钱。
“黄总有点疯。”这是地产大佬任志强对泰禾集团董事长黄其森的评价。
“稳健发展了近二十年的泰禾，近期的突然发力，绝不是一时的头脑发热。”黄其森说，“在北京什么项目都可以做，什么项目都能做得好。”
作为一个周期性行业，中国房地产企业短短20年的市场化发展史，本身就是以区域城市为大本营，蓄势向全国扩张的闯关过程。其间，有人一举成为“巨头”，有人因资金链断裂黯然倒下。此次福建房企的集体闯关，是顺势而为的壮举，还是刀尖上的舞蹈，只能等时间去证明。
本土遭遇“天花板”
8月31日晚，能够容纳两万多人的福建省体育中心座无虚席，一场集结了多位国内一线明星的大型演唱会在这里举行，而斥资千万元打造这场演唱会的就是陈钢所在的这家福建房企。
“这确实是在‘烧钱’，但这就是我们董事长喜欢的品牌推广方式，他认为，这样的‘大场面’才能够证明我们是一家快速发展的企业。”在陈钢看来，福建老板 敢拼、会闯、比较团结，并且都有一颗把企业做大做强的心。“我们董事长说过，谁也不能阻止企业的快速扩张，如果自己不能胜任，他也愿意把位子让出来。”
“规模是很吸引人的东西，没有经历过的人很难抵抗住它的诱惑。”一位业内人士对记者表示，房地产是资源配置非常强的行业，房企要有一定规模，才能对土地、资金、人才这三种最为重要的资源有一定的配置能力。“福建开发商显然也意识到了这个问题。”
本报梳理发现，目前福建排名前几位的开发商的年销售额都在100亿元左右。“对于房地产企业来说，100亿元是个坎，如果业务战略不正确，很难从100亿元做到300亿元。”一位龙头房企相关负责人如是评价。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，第三、第四梯队的房企已经错过2012年的最佳拿地时机，现在再不抢地，土地储备就不会有持续的增长，从战略发展角度来说，没有足够的土地储备，发展很容易受到制约和限制，进而就可能被市场淘汰。
“‘不上则下’成为这些房企当前最尴尬的处境，泰禾等企业如此大批量地拿地，正是反映了这些房企对于未来市场竞争环境的担忧。”张宏伟称。
这样的观点得到了不少福建开发商的认同。
“现在福州市区能够推出的地块已经很少了，这和我们的购地计划相差很大，更何况也不可能我们一家独大，加上外地开发商陆续进入福州，如果我们再不向外扩张，面临的就是萎缩与落后。”一家福建房企副总裁李明(化名)对记者表示。
福建省的地理特点是“依山傍海”，境内山地丘陵面积约占福建省土地总面积的90%，可以进行大面积开发建设的土地十分有限。一个直接的表现是，当地不少住宅项目的容积率甚至在5以上，即楼层可以达到40~60层。
福州官方公布的数据显示，今年前7个月，福州房地产开发完成投资713.06亿元，增长35.5%，但与此同时，前7个月市本级土地供应量大幅下降，土 地购置费58.2亿元，下降43.1%，房屋新开工和竣工面积均呈下降趋势，分别下降33.7%和3.3%，这意味着房地产开发投资持续增长的压力较大， 新开工不足将影响后市供应及投资增长。
“进入北上广乃梦寐以求”
作为福建房企曾经的“粮仓”和“钱仓”，福建本地市场已经不能满足公司继续发展的需要，走出去成为企业继续发展的必然选择。
“该往哪里走？如果还是去和福州同等级的城市，总觉得自己还是二流开发商，但进入一线城市，情况就明显不同了。”李明略带激动地对记者说，“进入北上广，可以说是我们梦寐以求的。”
在过去约一年时间里，福建开发商因“抢滩”一线城市而赚足了眼球。泰禾集团已经至少在北京、上海拿下5幅土地，耗资约70亿元；阳光城至少在上海拿下4幅土地；融信集团、正荣集团、厦门建发也在上海土地市场上有所斩获。
值得一提的是，阳光城已于去年年底将管理总部从福州搬至上海。
阳光城总裁陈凯对记者表示，阳光城把管理总部搬到上海是企业全国化发展战略中重要的一步，上海的房地产市场规范、市场化环境非常好，这对于企业未来坚持市场化运作是有决定性影响的。
陈凯称，上海2000亿元的市场份额，行业前十名集中度在20%左右，这个比例远远低于广州、深圳。上海的发展空间还很大，虽然地价很贵、竞争激烈，但是市场容量在，“我们很看好上海这样的一线城市和部分省会城市，相反，我们不是很看好一些三四线城市。”
“此前还难言自己是全国性的公司，但进军上海之后，我们总算在这方面迈出了一大步。”李明对记者表示，“过去几年国内楼市整体波动比较大，上海市场基本能够保持平稳，在上海这样一个竞争激烈、纯市场化运作的市场中历练，对企业的发展肯定是有好处的。”
克尔瑞上海机构研究总监薛建雄分析称：“很多地方性房企，之前都是靠关系在当地低价或不用钱拿地，靠此发家。但现在当地市场成熟了，低成本拿地机会少 了，手上的地也都开发得差不多了，所以需要离开那个地方，主要是为了去除当地的关系。到一线城市拍地后，就把自己变成一家市场化的公司。”
全国化是馅饼还是陷阱？
“这些首次进入一线城市的福建开发商，拿地往往不计成本。”一位上海房企副总经理告诉记者，他们必须以一个项目来切入这个城市把关系打通，做完一个项目，熟悉所有的流程和关系，然后才可能做更多的项目。
薛建雄也认为，一线城市地价虽然很高，但是考虑到进入一线城市的诸多好处，房企还是愿意的。“拿几块一线城市的高价地，可以做大资产估值，对部分房企下一步上市是有帮助的。综合考虑，只要能进来就好，地不好没关系，但不要差到卖不掉就行。”
“从这个角度上来看，大部分福建开发商并不是非常激进，因为第一个项目会被赋予品牌落地的重任，高价拿地吸引注意力也是品牌推广的一部分。据我所知，部 分福建房企对自己的产品是否能够在上海获得成功还不是很自信。”上述上海房企副总经理称，“但泰禾这种连续在京沪高价抢地，但公司基本面却表现平平的企 业，确实是很激进。”
除了销售回款，福建房企往往借道成本较高的基金及信托获得融资。坊间有传闻，福建民间资本充裕，大量私募涌入泰 禾，以至于泰禾某种程度上成为私募资金的代理，但记者没有找到支持这种说法的证据链。另有评论称，近年来福建商人扎堆的钢贸行业非常不景气，导致大量资金 转战地产业。
“福建房企已经到了想做大且不得不做大的时候，泰禾只是其中风格最为激进的一家。”张宏伟认为，如果一线城市楼市能够持续升温，“博一把”也存在做大的可能，但如果楼市出现降温，风险就很大了。
兰德咨询总裁宋延庆认为，当前房地产市场已经不再适合高速扩张。诸如恒大(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)等开发商，当初全国扩张时地价很便宜，但如今地价已经到达高点。
融创中国(01918.HK)董事长孙宏斌的一段话或许能为福建房企的这波集体突进提供一种注脚。在以7.31万元/平方米的单价拿下北京农展馆地王地块后，孙宏斌说：“其实战略就是选择，人生就是选择。选择，要坚决；舍弃，更要坚决。唯如此，才可能做成点事。”
