定价从最早的每平米接近3万元一路下滑至如今的2万元出头，加上不菲的建安成本费用，曾经梦想打造“房山首席豪宅”的蓝爵公馆项目几近沦落至赔本赚吆喝的地步。是营销手段有误、还是刚需房扎堆的房山区并没有做好迎接豪宅的准备？
说到房山，可能购房人更多联想到的关键词就是“低总价通地铁、中小户型刚需房”。从北京整个楼市来看，房山在购房者的心目当中形成了一个“刚需扎堆”的形象。几乎没有人能将豪宅和房山联系在一起。而蓝爵公馆，则成为房山第一个吃豪宅市场这只螃蟹的项目。
当记者6月在走访其售楼中心时，销售人员坦陈“我们项目真的不赚钱”。据记者调研发现，这一说辞并非搪塞，而是确系实情。在高地价与大众型区域特征的矛盾之间，蓝爵公馆的豪宅之路难免充满了荆棘。
高地价背景下的豪宅之路
蓝爵公馆项目所在地块位于房山区西潞街道太平庄村，是2010年轰动一时的地王。
2010年1月14日，北京森阳房地产公司经过28轮竞价，以2.8亿元的代价竞得房山良乡镇通尚苑二期项目用地，该地块楼面价高达9302元/平米，一举打破当时房山地价纪录。在同一时期，万科拿下的房山长阳起步区楼面价仅为6443元/平米。
此后即使经历了两年多的楼市上涨，但该地块的拍出价格一直仍然在整个房山区都属于较高的档次。至今房山区范围内最终成交的楼面价超过8000元/平米的住宅类地块都非常少。正是高昂的土地成本，促使开发商在该项目上必须充分拔高、定位于豪宅档次而卖出高价，否则将陷入尴尬的境地。
但是，在刚需房遍地的房山，这样的项目定位能否得到市场认可？从土地竞拍结束的那一刻起，这样的疑问一直笼罩着市场。蓝爵公馆项目，就是在如此观望和质疑的背景下，勉强“被豪宅”的。
拿预售证后三月才开盘
即使确定了“区域豪宅”的定位，但在具体的定价上，开发商对蓝爵公馆的价格究竟能摸高到什么水平，一直表现得犹豫不决。这似乎可以从去年下半年北京住宅市场已经呈现一片大好的形势下，项目在拿到预售许可证后却屡次推迟开盘时间这一事件而看出几分端倪。
记者在北京市房地产交易管理网站上发现，蓝爵公馆拿到预售证的时间是2012年6月17日，且在房地产交易管理网站上拟售最低为27426元/平方米，最高为28090元/平方米。其中，拟售最高价28090元/平方米这一数字，刷新了房山房价的最高纪录。
但是，蓝爵公馆对外公开的开盘时间却迟至2012年9月1日，当时的开盘均价26800元/平方米。在与某网站做团购活动后，优惠后的单价更低到25000元/平方米。这与其申报价格存在相当大的差距。
拿预售证后三个月才正式开盘，且对外公布的价格比拟售均价便宜了2426元/平方米。还未开盘就出现了降价，这在房子不愁卖的北京实属稀有，而背后折射出的则是在积累客户阶段遭遇的挫折。
即使是首轮幅度超过10%的价格折让，似乎仍然未能有效打开市场。此后，蓝爵公馆走上了漫长的“优惠促销”之路，一直至今。经记者调查发现，从2012年9月1日开盘到现在仅9个月时间，蓝爵公馆的每平米单位售价已经历了26800 - 20000 - 19500 - 19800 - 21000元的持续波动，期间还有多次团购优惠，对于从来只有涨价的北京楼市而言，这又是极为罕见的现象。
实地调研：品质不俗，定位尴尬
蓝爵公馆位于房山区区政府旁，距离京港澳高速约1.6公里。轨道交通方面，项目距离地铁房山线起点站苏庄站约有2公里的路线距离，并有公交车在地铁与项目间搭乘通勤。项目周围数公里半径范围内，分布着房山区近期最火爆的首创奥特莱斯商业区，以及北京师范大学房山分校等配套。
当记者在该项目小区内实地调研时发现，无论绿化环境打造、还是楼栋墙体外立面等，已经处于现房的蓝爵公馆确实在直观上跟房山其它已落成的刚需项目有一定不同，品质感更胜一筹。同时，该项目所有户型为140-160平，为纯大户型小区，这在房山区主打中小户型产品为主的住宅项目中，也显得颇为不同。
不仅是硬件，从软件设置上也能看出开发商意欲打造豪宅的用心。销售人员告诉记者，蓝爵公馆社区入口、社区周界、园区主要路口、每个单元首层大堂，每个单元门口均有保安设岗。且一个单元门口配置两个保安负责该单元业主的安全工作。小区周边设置有红外对射报警器。
2012年项目开发商还高调宣布，蓝爵公馆特聘了知名的国贸物业酒店管理有限公司担纲社区物业顾问，国贸物业酒店管理有限公司隶属中国国际贸易中心，是国内少有的跻身全球先进行列的物业管理公司，物业费为每月6.98元/平方米。该物业费也刷新了房山的物业价格。
然而，如今据销售人员介绍，目前他们的物业公司已换成了开发商森阳自己建立的物业公司，名义上则是“特聘国贸物业团队对他们做了专门的培训”。收费水平上，目前物业费已降价到了每月3.98元/平方米的普宅水平。
一年仅销售25套
蓝爵公馆的体量不算大，项目共5栋楼，202套房源。且户型都在140-160平方米之间。目前已全部是现房状态。记者2013年6月20日查询北京市房地产交易管理网站发现，目前1-5号楼还有173套房源可售，也就是说，蓝爵公馆从2012年9月1日开盘到现在9个月时间只签了25套房。
在售楼中心，销售人员向记者介绍，项目5号楼端午节刚开盘，目前主要在销售5号楼和1号楼部份房源，且2-4号楼均已售完(但据北京房地产交易管理网显示，2-4号楼还有大量房源可售)。销售人员还说本来1号楼也没有房源的，但因为之前有购房者预定后由于购房资格受限制才会留下部分房源没有出售。如此蹊跷的说法令人颇为疑惑。
销售人员还告诉记者：如果当天能交定金，且7天内签约，可享受98折后再98折再98折，且在这基础上还可以再享受团购优惠，总房款直减7万元。销售人员帮忙算了一套1号楼140平3居的房源，折后总价大约在290万元左右，折合单价20500元/平方米。这比项目目前在媒体上报出的21000元/平方米有价格还低了500元。
对比开发商最早高达近3万元每平米的售价预期，当前不到21000元的价格已经从事实上折射出蓝爵公馆豪宅之梦的破灭。不仅如此，据悉蓝爵公馆前期投资已达5亿元，加之从拿地到进入现房销售期已经三年，资金成本攀升，目前21000元/平方米的销售价格已属成本价甩卖，项目最终能否盈利都属未知之数。
在本次实地调研的过程中，一个值得注意的细节是，记者一路上收到了数张蓝爵公馆的传单——即俗称的“小广告”。在记者看来，广告传单的内容并不能体现该项目起初力图表现的品质感；而散发小广告这种营销手段本身，也是与项目形象所不相匹配的。营销手段作为是一个侧面，但也从某个角度折射出目前该项目的尴尬与困惑。或许，房山楼市目前还没有做好迎接豪宅的准备。
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