据胡润百富发布的《2015年度中国高净值人群资产配置白皮书》数据显示,36%的受访人表示已经在海外购房。境外置业、离岸资产配置已经为越来越多的高净值人士所接受。然而,由于投资者对于海外市场了解不够充分,导致许多中介机构抓住了这一点,利用各种噱头推广产品。澳媒Sydney Morning Herald就曾曝光,在昆明的一场推介会上,来自昆士兰的John Leonard Fitzgerald推广墨尔本的房产,并打出“初期投资的回报率达到1200%“买十套房赠送移民”的口号来作为噱头。而国内投资者用国内房产高速上涨的经验研判市场,对该项目深信不疑,甚至仅仅因为是外国人在推广,仅仅是看中了“赠送移民”,就失去了对常识的判断。
图:John Leonard Fitzgerald在推广项目
笔者作为离岸资产配置专家,之前写过《买房移民的选择竟然是让财富走上了“覆灭”之路?》《投资房产掉入陷阱 “钱多人傻”难道实至名归?》等多篇文章,专门是批判错误的投资理念和思想的,即:海外投资是趋势,但一定要以正确的方式。单一资本市场获利模式已过时,全球视野的资产配置将是必然选择,而海外置业是异地置业的最高形式。
无论是碧桂园出走悉尼和墨尔本,李嘉诚布局英国,还是万达进军澳洲,都是出于同样的考量:一面吃着国内“碗里的”,还要兼顾国际“锅里的”;只有放眼全球,布局财富规模和资产结构,才能更好的抵御市场风险。然而,国内的投资者,往往用他们在国内房地产十年高速发展期的经验,去已经经历过上百年发展历程的海外房地产;用错误的地产投资理念(短平快)、错误的市场判断标准(看优惠和价格)、错配的资金(高杠杆或者全款)、在错误的地点(个人喜好判断)投资购买了错配的产品类别(个人需求为导向,而非市场需求为导向),甚至看见外国人就觉得可信,忽略了房产发展的历史数据和投资规律,从而造成房产投资收益跑输市场。
就拿上文提到的收益率来说,澳洲房产已经历经100年的发展历程,到现在是一个十分成熟的投资体系,有着良好的发展前景。但这个前景是指:
1. 澳洲房地产尚在良性增长时期,目前人口高速增长,增长率在全球经济20强国家中位居首位,而技术工人供给严重不足,房屋供给供不应求;
2. 矿业及能源、农业、旅游业、教育等产业蓬勃发展,大宗商品的国际需求稳中有升,GDP增长稳定,人均收入可以良好地支撑房价上涨;
3. 金融行业对房地产市场有良好的支持。海外投资者也可以享受澳洲本地居民的银行贷款待遇。
在这样的前景下,澳洲别墅中位价7到10年可以翻一番——注意:不是泛指所有房产,尤其是要甄别已经出现供应过剩的公寓项目——且基于历史数据,澳洲别墅投资7%-10%的收益可期,但无论如何也达不到1200%的收益。
此外,移民作为一个宣传噱头,似乎很对中国人的胃口;但稍微对澳洲政策有些许了解的人都知道,持有澳洲房产可以在移民时获得最高20分的加分,但并不能获得移民身份。而从更高的角度看,移民与投资,本是风马牛不相及的事情:投资考虑的是资金安全和收益,移民则是生活方式的改变——本不是一个意义层面上的事情,就应该分开考虑。
《伊索寓言》中有个故事,叫“披着羊皮的狼”,讲的是一只狼有一次披上羊皮,被牧人当作羊和别的羊一同关进了羊圈里,它正好可以随心所欲地吃羊。以外国人作为宣讲师,以移民的诱惑和不切实际的收益,吸引投资者“上套”的中介机构,不正是投资领域的“狼”?他们最终“吃掉”的是投资者的财富。
那么狼的结局是不是一直无忧的吃羊呢?那个故事的结尾是:牧人有一天夜里进羊圈认出了狼。牧人把狼倒吊在树上,仍旧让它披着羊皮,用来告诫那些在周围活动的其它的狼。笔者现在就以“牧人”的身份再次强调:房产投资是门科学、是根据影响房价变化的经济指标进行长期数据分析来选择投资方向和趋势的经济行为;并不是简简单单听一个超高的收益,看一个不切实际的移民政策,凭借自己的喜好和主观认识,甚至仅仅因为是外国人来推广就深信不疑,从而就做出错误的投资购房决定。
综上,笔者期望投资者在进行离岸资产配置时,一方面,要跳出简单的卖房模式,切实的根据市场的优胜劣汰、房产的价值和功能帮助购房者做正确的房产区域和项目的选择,另一方面,要选对“创富合伙人”,在国内市场单打独斗的散户作风并不适用于成熟、复杂的海外市场,借助机构投资将是一个趋势。只有这样,才能建立离岸资产避风港,实现房产财富的持续和稳定增长,为房产财富的守护和传承打下坚定基石。
附:Sydney Morning Herald的报道截图
作者简介:中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师;著名离岸资产配置专家,畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》作者;清华大学《财》高阶总裁班房产投资课程认证讲师。
