大家观察 高海燕专栏
高海燕 深圳市都会城市研究院院长
又到了房地产行业的年度盘点周期和明年的预测季。当前的市场开始表现出暗流涌动，各种论坛上的大师们开始发表未来房价的“高射炮”，观点其实了无新意，总结起来有三，一是持续的调控失败了，接下来也不会有什么效果；二是城市化和城镇化的需求将推升房价；三是房地产业仍然是当下和未来中国经济不得不需要的支柱产业。结论只有一个：房价涨。上述看似正确的观点，其实是存有非常明显的逻辑漏洞，但经过一些媒体基于广告市场拓展目的的配合鼓吹，使得缺乏专业识别能力的公众容易陷入房地产市场逻辑的“陷阱”之中。如果说2013年真的有什么变化，看来是混淆的市场舆论导致置业者预期的改变从而改变市场的走势。因此，有必要对决定房地产市场的内外各种因素之间的关系做一个理论上的梳理。
一、房地产与经济效应之间的关系。一个社会的资本方向往往是这个社会经济特征的基本反映。过去5年来金融行业和房地产行业的高利润事实在某种程度上是中国实体经济衰落和虚拟经济单一增长的现实反映，这显然不是中国经济想要的整体结果。道理很简单，如果房地产特别赚钱，金融和社会资本流向就会集中在房地产上，实体和创新经济的资本就会总是总体缺乏，看美国什么东西最赚钱就知道美国为什么进步了。在经济增长模式转型成为中国当前最需要紧迫解决的主要矛盾的时候，控制房地产短期高利润问题也就成为中国经济转型的一个重要前提。
二、房价与供需关系。从经济学理上讲，房价是由供需关系决定的。但需要同时看到的是中国现有房价只是贫富悬殊巨大的背景下少部分强购买力社会成员决定的。收入极差问题本身是社会主义市场经济仍然存在缺陷的反映和中国发展过程中绕不开的一个阶段结果。就财富分配的制度环境来说，谁能否认中国富人的财富没有占有社会成员的剩余价值呢？因此，在这一本身给富人带来财富机会的制度条件下，需要以一定的方式来保障社会成员占有关键生活资源的权利。提供保障性住房是方式之一，但限制强者占有更多住房资源也是一种重要方式，这不能被看成是限制资本流动，而是为了在人多地少的中国让更多的人可以参与房地产市场。
三、房地产发展与房价的关系。事实上，房地产产业重要性、房地产发展机会和房价之间不构成因果关系。是的，中国城市化、城市现代化和人民居住需求都需要并且决定了房地产的快速发展，但没有暴利和没有高房价就不能发展？回到一般行业，靠规模效应赚取利润，像制造业那样打拼挣钱为经济增长做贡献，难道不行？事实上，中国的城市化在现阶段是浅层次的水平，是数据上的城市化。以现有的城市化方式，城市化人群的购买力并不能得到快速增长，他们成为房地产的购买力还有一段支付能力上的距离。因此，不能以房地产的发展机会性作为判断房价高涨的理由，也不能以高房价作为房地产才能得以发展的前提。
四、房地产调控与房地产发展的关系。很多经济学人和持房地产利益的人说调控都是错的。这是睁眼说瞎话。真正懂经济学的人才知道，如果没有调控，中国的房地产早像日本当年那样被灭了。事实上，持续的调控并没能让中国房价真正降下来，只是控制了上涨的频度，反过来说其实是挽救了中国房地产。否则，一个由投资需求推动、赌博式暴涨驱动的房地产开发和房地产金融市场，如果依就市场式的下降方式，早在房价涨至极少数人可以参与的游戏时就因为呈现需求颓势而摧枯拉朽、哀鸿遍野了。所以，事实上，正是宏观调控为房地产业托住了底盘，防止了毁灭。
五、房价与土地价格的关系。很多人说房价是由高土地价格推动的。其实这并不是一个鸡生蛋和蛋生鸡的逻辑难题。没有高房价，能有高土地价？回到2005年前看看就知道了。真正的土地普遍上涨是发生在2005年后房价上涨开始。换个角度看问题，如果以高房价作为前提，政府把土地价格降下来，开发商3万一平方米能卖出的价格，会降下1万卖给你吗？不会，降100都不干。因此，只有房价才能倒逼土地的价格。
六、房地产与关联产业的关系。有一个普遍的说法是，房地产业关联到50多个行业的发展问题，用更大的范围来考量，可能关联的行业更多。这是很多经济界学人和房地产商认为政府不会真正调控房地产的重要原因。可是，谁说中国的制造业和众多实体经济部门不是关联很多行业的兴衰呢？比如钢材不可能只有房地产一个行业使用，其它原材料也是如此。相反，工业化、先进制造业、实体经济才是社会财富的根本和源头，在此之上才是金融和房地产的可持续发展机会。再换一个角度，政府联合社会资本大力兴建政策性保障住房、非高房价的房地产业就不能拉动相关行业的发展？
综上所述，必选全方位看房地产的市场关系和社会关系。只有房地产业发展与高房价消除因果关系，房地产行业消除自己的“独生子”心态，政府消除房地产业和中国经济的捆绑关系，中国经济会更健康，房地产行业才更健康。这也正是中国继续保持房地产持续调控的理由。
