??“利润为王”与“保守稳健”一直都是外界对于中海的评价，这两种因素在它的项目规划上也体现得淋漓尽致。6月11日，中海广钢AF040402、AF040403地块项目规划调整，新规划将建筑层高拔高至60层，再次刷新广州住宅最高楼层纪录。
中海将59层拔高 广钢新城聚集超高住宅
去年，中海广钢新城地块规划就以59层刷新广州住宅最高楼层纪录，此次新调整规划更是将楼层拔高至60层。
数据显示，地块的总用地面积、建筑面积、绿地率、建筑密度等保持不变，但对建筑层高全部拔高。新规划分别将住宅楼2、3栋层高从59层、59层、47层上升为60层、60层、49层。停车位数量从原来的机动车停车位1467个减少至1428个，非机动车停车位从1448个变成了1443个。同时规划图中“广中加油站(二级站)”去掉，在1- 1栋商业办公楼的西北边新增城市防护绿地。
而广钢新城无疑是广州超高住宅的聚集地,超高地价、高容积率成为超高住宅性质以及其豪宅品质。据统计，目前广钢新城规划有31栋超100米住宅，有业内人士预计，按照已公布的地块规划建筑层高来看，其余地块还将树起更多超高层建筑，未来广钢新城的天际线将超出人们想象。
两次拍地价格反差大 超高楼面地价怎么破
“广钢新城”一词最早出现在2013年6月。正值广州市“造城”高峰期，有16个不同概念的“新城”相继推出，广钢新城只是众多“新城概念股”的一员。同时，这一年广州的土地市场也异常火热，仅5月至11月的半年时间内，全市有8个区“自我刷新”了区域地王。2014年2月，广钢新城首次卖地，一口气推出5宗地，商业和住宅规划建筑面积119.3万平方米，总价155亿元，平均楼面单价的起始价1.3万元/平。
而中海与华发、龙湖、金融街、世茂等同行经过多轮血拼后，以96亿元总代价拿下广钢新城三宗地块，扣除安置房面积后，楼面地价已逼近两万，比周边一手楼售价还高。2014年下半年，广州楼市走向“量价齐跌”局面，芳村一带甚至有楼盘一个月内均价猛降3000元。而第二次拍地，开发商虽参与，却并没有踊跃报价。最终中海以1.4万元/平米的楼面地价拿到AF040137、AF040138地块，这是6宗广钢地块中最便宜的。
截至目前，中海地产在广钢新城一共摘得了四宗地块，包括AF040404地块，AF040402、AF040403地块，AF040415、AF040416地块以及AF040137、AF040138地块。一路之隔竟有5000元/平的差价。
在楼面价逼近两万的高起点下，中海广钢新城项目若要实现盈利，入市价至少要40000元/平方米。高售价可以通过提高项目的定位来实现平衡，对于不愿牺牲利润的中海，将广钢新城这种需要配建的地块定位为超高层是唯一选择。
专家：增加楼层意味压缩层高 或为增加销售额
据悉，在中海拔高楼层前，5月20日，广钢新城改造的先行项目“岭南V谷”修改规划后在政府网站上公示，把临江的商业楼调高，最高的33层被“拔高”至35层。看来中海不是第一个拔高楼层，也不会是最后一个拔高楼层的。
本次该地块规划的60层建筑高仅为178.15米，和之前传言打破中信西关海56层198米高的住宅层高记录的数据相差甚远，更有网友调侃说60层的总高度还不如别人50层的。从建筑高度和楼层高度推算，本次中海对该地块定位应该不是高端项目，2.8米层高的等级应该是面向普通大众。这似乎也符合了中海一贯的风格“利润为王”。而凤凰房产在寻求中海地产方面解答时，对方则是以项目处于前期阶段，目前不方便透露。
广州中原地产项目部总经理黄韬在接受凤凰房产采访时表示，如果在容积率不变、总面积不变的情况下增加一层，意味着将平均层高压低，那么单价会下降。在之前市场好的情况下，豪宅的利润率高，有些开发商选择将层数降低，平均层高拉高，就提升了单价。现在市场不好做，中海是反其道而行之，为了增加销售额，不做超高端豪宅，面对的消费群体不同，价格会更贴地气，但对楼盘的舒适性有所影响。
广州房价点评网分析师李权基认为，中海广钢地块的规划调整后，其中两栋各增加了一层，原本楼面价是19093元/平，现在的减少至18774元/平，减少了318元/平。说明开发商也是担心高楼面价对未来业绩产生很大的影响，可见通过增加产品数量来增加未来总收入成为开发商其中一个解决未来收入的一个途径。
方圆地产首席分析师邓浩志则认为，在其他条件不变情况下，拔高楼层，可能会使单层面积即每户面积减少，整体户型变小，在中小户型热卖的当下可以卖的更好，对楼价倒是没有太大影响。另外可以让绿化面积增加，高容积率的项目要保证花园不要太小，只有这个办法。
合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌对凤凰房产表达了相同观点，只是将楼层提高，对楼价没有太大改变，可能会导致楼距变宽，绿地面积更大，社区整体居住舒适度提高，但是开发商的建造成本却会增加。
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