随着新“国五条”陆续落地，市场也正式进入后调控时代。二手房交易税、二套房首付比例、限购政策……无论是新房还是二手房，针对住宅需求的调控力度继续加码，原本集中于此的投资空间也被一一压缩。一轮又一轮调控证明，商业地产才是房产投资的避风港，也是城市化的最大受益者。尤其对发展并不充分的济南而言，在广大的南部城区，高档商业地产还是稀缺资源，投资价值再次显现。
限购令继续加码 住宅投资空间继续收窄
作为“国五条”细则落地的延伸，4月7日，北京市住房公积金管理中心发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，提出借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例由之前的60%上浮至不低于70%，率先对公积金贷款首付比例进行调整。
其他城市是否也会效仿北京提高二套房首付比例，市场谣言四起。
与此同时，从3月底开始，各地正在陆续按照“新国五条”要求出台相关调控政策。
“20%交易税从严征收足以令炒房者望而却步。”在此之前，山东大学房地产研究中心主任李铁岗接受采访时曾表示，20%交易税表面上看是增加了二手房的交易负担，其实上打击的是新房投资者，大幅压缩了投资新房的收益空间。
这就是税费在房地产调控中的厉害之处。
而在20%交易税之外，房产税扩容也一直在筹划之中，将对物业持有环节征税。作为有限的新政策手段之一，房产税或将成为后限购时代楼市调控新方向。
业内人士认为，一些了调控组合拳带来的结果必然是：住宅市场投资空间进一步减小。
不投住宅投商业 “国五条”的挤出效应
刚刚过去的3月份，在调控影响下，济南新建商品房突破万套，以11782套的不菲成绩收尾。第一季度，全市新建商品房网签23227套，环比2012年全面回暖的最后一季度下降4.42%，而与去年同期的10795套相比，则是增加了12432套，涨幅更是达到了115.16%。
从表面看，当前的住宅市场似乎一片火热，甚至有人喊出了“金三银四”之说。但从购房者结构看，如此高成交，大部分都是刚性需求，改善性需求和投资性需求基本被排除在外。
“‘国五条’细则出台之后，住宅方面可能会受到一定的抑制，但对商业地产的影响相对较小。”外地投资客王先生告诉记者，他刚刚把住宅市场撤出来的资金投到商业地产上。“针对住宅调控的政策一道接着一道，投资住宅还不如选择优质的商业物业。酒店式公寓可租可售，而且租金回报稳定。接下去的一两年时间，相比住宅，商业地产会显现出更强的保值和增值能力。”
据分析，限制投资性购房的政策影响使得住宅的投资成本上升，回报空间也急剧减小。在这样的环境驱使下，越来越多原来在住宅房产市场中获益的投资者开始转入商业型房产市场、商铺、写字楼正在成为香饽饽。
南城、西城尚缺 商业地产发展空间广阔
商业地产的发展潜力，对济南而言更是前景无限。
中国商业地产联盟的秘书长王永平曾表示，商业房地产是一个四高行业，高投入、高产出、高风险、高贡献。众开发商也谨慎涉足。但目前，业内人士高度统一均非常看好济南商业地产的发展。总体来讲，济南的商业地产比较落后，但同时也商机无限。
以往，济南的商业地产集中在泉城路、经四路等中心区域，近几年逐渐扩散到经十路和奥体一带，但诺大个济南，仅仅一两个商业中心显然满足不了市场需求，尤其是在南部城区，投资潜力更加明显。
王永平认为，随着城市化的不断推进，济南各区域都迫切的需要越来越多的与之对应的区域商业中心，核心区商业价值将进一步得到提升和完善，越来越多的城市综合体在未来几年将大量出现，在很大程度上带动周边区域的发展同时提升该区域的价值。
北万达、南祥泰 南城中轴线上的新洼地
不过，记者了解到，随着南部城区的发展壮大，也吸引了一批商业地产巨头再次落户。
其中，由祥泰实业投资的祥泰广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)一直被业内看好。祥泰广场位于英雄山路，雄踞济南CBD和政务门户，占地面积约3.6万平方米，总建筑面积约20万平方米。项目依托英雄山路、纬二路主干道经济带，及二环南路、旅游路等商务要道，坐拥济南“一轴两带”核心，打造半小时环球经济枢纽，交通便利，配套齐全，周边政府机关、事业单位众多，政治、文化氛围浓厚。
祥泰广场所在的南中心以英雄山路为轴线，直线链接了万达商圈、八一银座商圈、英雄山文化商圈、泉城广场4大商圈，不仅有星级酒店群落、奥特莱斯等大型商业配套，还有济大、山大等文教资源、国家级特色商业街区等多重资源。“四纵四横”城市主干道，北接经十路，南抵二环南路，贯通建设路高架桥、燕山立交、腊山立交桥、北园高架等，构架起半小时环城经济圈。
作为南中心首个城市综合体，祥泰广场因其稀缺性、高端性受到客户的广泛青睐。
