3月4日，A股哀鸿遍野。当日，A股共有75只个股跌停，其中48只为地产股。“招保万金”无一幸免。这源于3月1日盘后，“新国五条”细化消息的出台。据国务院当日发布的“新国五条”细则规 定，提高部分城市二套房贷款首付款比例和贷款利率，出售自有住房征20%所得税。这引起市场的一片恐慌。但在恐慌的背后，包括万科在内的地产公司，其2012年的业绩却相当的靓丽。一些业内人士更是指出，该细则主要影响的是二手房市场，相反或许为地产企业带来更多的机会。“新国五条”及其细则到底是地产股的“契机”还是“末日”？
三分之一地产股跌停，“招保万金”无一幸免，超过千亿元的市值一夜蒸发。
3月4日，A股市场难得一见的“奇观”映射了此行业的脆弱，如同惊弓之鸟。暴跌后两天，地产板块有所反弹，但没人知道下一波会在何时出现。新出台的调控政策，会让开发商如此不堪一击吗？
挤泡沫
“20%个税政策如何实施应该尽早清晰，”财政部财科所所长贾康也表示，对刚需、改善性需求的购房者应该“定向宽松”，避免误伤。
就像3月3日，万科董事长王石接受外媒采访时坦言：“中国楼市确实有泡沫”，上海一套公寓的价格是居民年收入的45倍，甚至更高，这就是“bubble”，这就是“dangerous”，王石用英语艰难地表述着。
因此在“新国五条”的调控政策，特别是“向房地产投资者征收20%个税”的重拳冲击下，万科也被牢牢地封在跌停板上。事实上万科的销售依然大幅增长，3月4日万科公布的2月销售简报显示，当月该公司销售金额达到93.7亿元，同比上涨27.66%。2013年前两个月，万科销售金额达到284.4亿元，同比增长了近五成，销售均价也从去年的9979元/平方米，上涨至11641元/平方米，同比上涨了16.65%。
录得佳绩显然并非仅仅万科，同是当天公布业绩的恒大，2月销售金额同比上涨115.7%，前两个月同比增长超过1.68倍。已公布近期销售业绩的各大地产商，无不显示出强劲的增长势头。
也许正由于房地产销售增长超出预期，调控也不期而至。在3月1日公布的新国五条推行细则中，除了继续高举限购、目标调控等现有政策外，还罕见地祭出征收个人所得税的手段：“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”
措词强硬的调控手段，直接引发了此次地产股的暴跌。实际上新国五条的细则，尚需地方推出配套的施行手段。住建部副部长齐骥表示，楼市调控的五条措施“还需要各地方政府，翻译成可操作的具体调控，”针对住房刚需，“会有保护性措施”。
记者了解各地方政府已经开始着手具体措施，广州可能根据住房面积、持有年限作为区分依据。超过一定面积的，或少于一定年限的住房出售将按差额征收20%个税，反之则按现有政策。
北京则可能在价格、面积上找到划线依据。据市场人士指出，目前北京基本制定完实施细则，在价格上划档，比如单价3万元以上征收差额20%个税，3万元以下1%全款个税。
“20%个税政策如何实施应该尽早清晰”，财政部财科所所长贾康也表示，对刚需、改善性需求的购房者应该“定向宽松”，避免误伤。据了解，地方政府将会在3月底4月初集中出台相应措施。行业研究者普遍认为，对于刚需购房者一定会有保护措施，例如唯一一套住房超过5年出让，可减免税收应该会得以延续。
开发商转型
中海、绿城等向来以一线城市中心区域为发展目标的房企，近年也开始积极调整产品结构。
然新增加的调控环节，其影响会直接体现在二手市场。市场普遍认为，措施出台将使二手房成交量大幅下滑。但这一措施对于新房市场将有多大影响？上海证券分析师舒廷飞认为，基于“量在价先”的逻辑，一线城市的二手房成交量受压会抑制一线城市房价上涨预期，而一线城市作为全国楼市风向标将会对二三线城市起到示范效应。
“二手市场受压，短期内可能会影响部分投资者购买新房的热情。”亚银投资的首席分析师李大伟表示，因为二手房加税增加了成本，导致成交量减少。投资者转让获利的渠道受阻，这使其购房投资的热情会下降。“短期内，针对投资性买家的开发商受影响最大。”其表示。
大跌后，“招保万金”中首先回暖的是万科，3月5日万科A(000002)上涨0.46%，3月6日再涨2.39%。这源于开发商的产品结构，万科董秘谭华杰表示，2012年万科卖出的10万套房子里，144平方米以下的普通住房占比是90%。从客户类型来看首次置业和改善型客户占比达到87%，其中首次置业产品的比例维持在33%左右，改善性需求销售面积占总体销售面积比上升至54%，同比上涨5个百分点。相应的其他需求占比就下降至13%。针对此次国五条细则冲击，万科表示“政策的出台再次印证了中央对楼市调控的决心，坚定了我们对调控长期性的看法。我们相信房地产调控是一个长期性任务，支持自住需求、抑制投机投资性购房仍然是基本的方向。”
中国海外发展总裁孔庆平则认为：对于个人售房按差额20%征收个税的政策调控效果，需要时间检验。与万科不同，中海的标签是“国内最赚钱的房企”，虽然销量远不如万科，却已是国内首家连续两年净利润过百亿的房企，2011年的利润率达31%。中海会否直接受到调控的冲击？孔庆平表示，不会过分忧虑中海的业绩，“相信在任何环境都能生存”。
事实上，中海、绿城等向来以一线城市中心区域为发展目标的房企，近年也开始积极调整产品结构，2011年中海就率先在上海降价卖楼，随后在深圳、南京、苏州、重庆等地都采取了积极的价格策略。2011年以前普遍以200平方米大户型为主打产品的绿城，也开始推出90~140平方米的小户型产品，顺应市场调整已成为开发商一个重要策略。
手中有粮 心中不慌
面对不明朗政策冲击，开发商似乎更多地采取观望的态度。
“从长远看，这一政策对于楼市的影响有多大还有待具体观察，”李大伟表示，国内房地产已成为许多投资者唯一的投资渠道，“这些人购房的主因未必是为了赚钱，更多是考虑保值。”其表示，在他们去年年底组织的一线调查中发现，广深持有5套以上房产的投资人，只有5%计划在半年内卖楼。“如果个税政策中，有针对刚需的定向放宽，这些资金还会辗转流向这类特定市场。”其总结道。
面对不明朗政策冲击，开发商似乎更多地采取观望的态度。“现在大力促销也不会有效果，”一位上市公司的销售负责人表示，每次新政推出，购房者的购房热情都会被打断，“而且房地产基本逻辑是买涨不买跌，所以降价反而加强购房者的看跌预期，”其认为，反而不如静观其变。
开发商静默除了上述原因外，还有行业规律的原因，纵观多年来的开发节奏，下半年的出货率会远高于上半年，例如万科为2013年制定的推货计划就是上半年40%，下半年60%。推货量不大，对于销售部门的压力也有限。
另一方面，国内地产商近期的资金压力并不大。瑞银最新发布的研究报告指出，内地不少发展商在过去3个月内，已先后发行新债或股本集资。资金压力并不大。数据显示，今年1月我国房地产美元债券融资总额高达60亿美元，几乎追平了去年全年的数额。
而开发商手中的资金量也非常充足，万科2012年年报显示，该公司净负债率为23.5%，年底公司持有的货币资金为522.9亿元，而其一年内到期的借款为355.6亿元。3月4日，标准普尔发布的一份评级报告显示，万科计划通过全资子公司Bestgain Real Estate Ltd。发行优先无担保美元债券。虽然万科以正在路演为由，未最终公布发债规模，但这无疑让开发商更有底气。
显然，调控还有一个漫长的周期。
“新国五条”细则亮点
一、限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。
二、明确对房价上涨过快城市提高二套房首付及贷款利率。
三、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
四、对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
五、2013年年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
注：3月1日，国务院办公厅发布“新国五条”细则。除之前已被市场预期到的限购令升级和二套房贷款政策外，细则中“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”引起市场哗然。
