“房企资本论”之港资大亨②
耿树森
文德纯
专家及企业家参观创智园。
文/记者曾艳珠、陈钰凤 图/记者张宇杰
在许多地产人眼里，香港房地产企业是内地房企的“教父”，内地房地产行业的运作模式几乎都是拷贝自香港。在内部管理、资金把控、项目操盘等诸多方面，港资房企都有很多值得借鉴的地方。当然，“教父”在这些年的发展中，也遭遇到“水土不服”的情况，廖创兴做的翠湖绿洲今年初就传出整体出售的消息。记者通过查阅数据、采访房企负责人等多种方式，和大家一起更全面地了解港资房企。
本色展示：财大气粗开发稳健
新鸿基地产2009年、2010年前后2次夺得澜石片区共4宗地块，共斥资近90亿元。到今年7月份，新鸿基澜石项目才姗姗亮相。近90亿元的前期投资，近4年的前期筹备，这样的资金情况在很多开发商看来不可思议。唯一的解释是，新鸿基财大气粗。
记者查阅花旗环球金融的报告看到，“新鸿基地产保持财务状况稳健，手头现金约165亿港元。”新鸿基地产有关负责人称，新鸿基地产成立三十多年来，一直保持充裕流动资金及低财务借贷水平，使公司面对危机充满信心。
实际上，港资房企财务状况相对稳健，已成为业界共识。港资房企的商业地产一般是自持，通过长期经营获利，这需要强大的资金实力支撑。“香港是亚洲金融中心，港资房企有更多机会接触到各种国际资金，融资问题不大。另外，很多港资房企是多产业并进，其他产业有丰富的现金流补给。”岭南天地市务推广负责人罗少麟表示，港资房企资产负债率低的特点也较多地被同行提及，这也可以从侧面反映港资房企资金充足，开发稳健。
懂经营:平衡经营规避风险
无论项目商住占比有多少，港资房企擅长做商业地产开发、运营、管理的这一特色不应抹去，而且不同开发商做商业地产有不同特色。
罗少麟介绍，新鸿基擅长做中心城区的商场，和记黄埔在打造社区商业方面很有经验。新福港在香港做的朗豪坊，商场从4~13楼都很兴旺。瑞安在打造商业街区方面很有经验。最近，新世界地产的艺术商场K11被争相效仿。
商住两种物业的平衡发展，规避了单一物业投资带来的风险。先大面积圈地，然后做房产开发与销售，最后再持有物业持续经营，港资房企的这种模式可以实现利润点多元化、投资价值的最大化。有业内人士透露，当年东华里拆迁改造之时，有内地房企给出了高于瑞安地产的投资额，但是政府最终还是选择瑞安，就是看中了瑞安的特长以及港企经营项目、经营城市的能力。
擅管理:管理精细协作完善
在管理上，港资企业主要是以战略管控型或财务管控型为主，而内地企业以操作管控型为主。
新福港地产佛山公司相关负责人陆先生认为港资房企的管理非常精细。“项目的进度，往往会抄送各个部门，让大家都了解。而国内房企的开发与营销部门沟通则比较少。”
佛山瑞安天地房地产发展有限公司项目副总监文德纯透露，港资房企在内部协作方面，有一套成熟的机制。岭南天地项目的规划、内部设计、园林等都是由国际团队完成的。记者也注意到，如今很多开发商的项目都宣传是国际团队做的，但如何用好国际团队值得思考。
业内观察
长线开发有利有弊
长线开发是港资房企的优势。港资企业爱好一二三级联动开发：圈占大面积土地，先进行一级开发，再是房产开发与销售，最后是持有型物业经营。这种模式有利于实现利润点多元化、投资价值最大化。由于开发时间长，这种策略可以带来丰厚的土地增值及房价上涨而带来的增值收益，但难免也有“囤地”之嫌。
从扩张速度来看，港资房企显然有点跟不上内地企业的步伐。近年来，内地房企早在佛山的地头上四面出击，但是港资房企这7年来始终停留在自己的版图上深耕细作。“内地房企对政策利用率会更高，也更灵活，本土化气息更浓。”中原地产佛山公司董事总经理余鸿说。
老总访谈
文德纯：佛山瑞安天地房地产发展有限公司项目副总监
提升片区环境带动项目升值
在国内，瑞安被冠以“最具创意房地产开发商”名号。这家开发商擅长打造旧城改造项目。在开发时，把当地城市的历史文化特色融入项目的设计及发展策略中。佛山岭南天地就是其中之一。
“瑞安的项目体量都比较大，开发周期较长。因此我们是打造一个片区，通过片区环境的提升，带动项目升值。”文德纯说，瑞安进驻祖庙片区后，整个片区的商业、居住氛围都得到质的提升。
他介绍，瑞安接手东华里改造项目后，在环境营造方面下了很多功夫，比如修复简氏别墅等老建筑。岭南天地还引入了一些香港的先进做法，让业主买了房子后不用为出租管理担忧。
“港资房企特别讲诚信，允诺给业主和投资者的一般都会做到。”文德纯说。这些年国内一线房企发展迅猛，但瑞安一个项目就是一个城市名片的模式不会变。(记者曾艳珠)
耿树森：新世界中国地产(华南)董事
将自然与城市结合 打造国际化社区
在地产界，豪宅、国际化都是较为流行的概念。对这两个概念，耿树森有自己的看法和标准。“造豪宅卖高价不难，难的是做出有品质感、归属感的产品。”耿树森说。新世界做的“豪宅”让人走进社区就像回家一样自然，其成功的秘诀是将自然、环保与当地文化结合起来做。
说起来简单，操作起来需要专业和细致。以广佛新世界的水体改造为例，原大浩湖的水一到涝季就涨水，新世界地产请日本顶尖的水利处理公司来做水体改造，现在内湖水是相通的，实现内循环。
在进入佛山开发后，耿树森发现佛山人的视野非常开阔。广佛新世界庄园想打造成一个国际化的社区，配置有高尔夫球会、酒店。“国际化很大程度上是本土化，要有信心把本地的文化展示出去。广佛新世界庄园还会成为展示广佛文化的一个平台。”今年，欧巡赛佛山公开挑战赛在广佛新世界庄园内的高尔夫球会举行，这无疑给佛山提供了向世界展示城市形象的舞台。(记者曾艳珠)
丰树集团国际创智园：
总规划建23个写字楼
本报讯 (记者陈钰凤摄影报道)近日，“重塑金三角 崛起的三山新城——2013华南新经济圈发展论坛” 在佛山保利洲际酒店举行，丰树集团中国及印度区域首席执行官郭光明等出席。
华南新加坡城是本次论坛的重点。而位于华南新加坡城东端、落户三山新城的丰树集团项目——国际创智园，融汇华南新加坡城与三山新城两大商业中心，坐拥华南新经济圈核心三山新城众多利好规划。据国际创智园项目总经理黄达来介绍，国际创智园总规划建设23个写字楼，规模之大在华南区首屈一指。在整个园区的设计中，有两大值得关注的亮点。其一是3500㎡的面积可独享一栋写字楼，拥有专属大堂和专属空间。其二最小的单层面积设计为380㎡，但三面采光。
