来源：搜房产业网
一、政策内容：发挥社会力量发展养老服务业，“以房养老”引发热议
充分发挥社会力量的主体作用。《意见》指出以政府为主导，发挥社会力量作用，支持社会力量举办养老机构。通过完善投融资政策，吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务机构和企业发展，同时制定支持发展养老服务业的土地政策、税费优惠政策和补贴支持政策，吸引社会力量加入养老服务力系的建立。完成“到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系”的发展目标。2007 年至今，上海、南京、辽宁等地便自发出台过“以房养老”的相关措施，但由于缺乏完善的体制管理，纷纷无疾而终。此次《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，有消息称具体操作办法和实施计划有望明年一季度出台。
二、出台背景：老龄化加速，老年抚养比持续走高
老年人口比重持续走高。2012年末，我国60周岁以上老年人口达1.94亿，占全国总人口的比重为14%。从第五、第六次人口普查数据对比可以看出，占主体地位的年龄段有所上移，由10-39岁提高至15-4 岁，其中40-44岁人群在2015 年后逐渐进入老年阶段，将进一步推动老年人口比重的上升。
根据联合国人口署预测，未来40 年，我国65 岁以上城镇人口一直呈上升趋势。从新增数量上看，2011-2015 年年均新增老龄人口超过300 万，2031-2040 年将达到700-800 万人。相关部门统计显示，目前我国城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70％；农村留守老人约4000 万，城乡家庭养老条件明显缺失。
老年抚养比持续走高。根据国家统计局数据，2011 年我国15-64 岁人口占比近年来首次出现下降，2012 年继续由74.4%下降至74.2%。与此同时，65 岁以上老年人口抚养比达到12.3%，2012 年提升到12.7%。联合国预测数据显示，2015 年后我国的抚养比将逐年提高，2025 年将达到42.2%，2035 年提高到51.9%。其中老年抚养比的提高成为未来20 年我国总抚养比稳步提高的最重要原因。
三、展望：完善制度解决养老难题，养老地产迎来发展契机
“以房养老”仅是养老制度中的补充制度。“以房养老”的前提是拥有住房，我国目前60岁以上农村老年人超过1亿，他们中大部分人的住房属于农村集体用地，此类用地并不具备金融机构或是房产机构买卖条件，因此这一部分人尚无法实行“以房养老”；而在城市之中，大多老年人依靠养老金或子女赡养生活，似乎并无抵押住房的必要。再者，中国人“养儿防老”和“祖宅传承”的传统观念根深蒂固，将房产抵押或售出以解决养老资金的方式与传统观念出入很大，暂时还未被大众接受。其三，“以房养老”时间跨度较大，利率政策和利率变动对“以房养老”业务影响至深，而经济波动的周期性则有可能导致未来房产并不能保值增值。加上我国目前市场上还缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务，机构和客户之间很难建立良好的信任关系，更令老年人望而却步。最后，对于金融机构来说，中国城镇住宅用地使用权70年期的限制也存在一定阻碍，虽然物权法规定住宅用地可自动续期，但在实际操作中会出现怎样的问题尚不可知。综上所述，由于受众群体、传统观念及体制建设等方面存在的问题，“以房养老”并不能取代现有的家庭、社会养老格局，而仅是为少部分家庭提供另一种选择。
发动社会力量养老为房地产业带来发展机遇。今年以来，国家曾多次强调深化改革加快发展养老服务业的政策措施，使企业逐步成为养老服务的主角。《意见》中要求2020年末全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张，而目前我国每千名老人的社会养老床位数约为20张，以2020年末全国老年人口2.43亿计算，新增的潜在需求约为350-500万张。在此背景下，房地产企业早已嗅到商机，包括万科、保利、招商、金地在内的30多家房企已在全国范围内大力开发养老地产。此次《意见》的下发，将进一步刺激养老地产的发展，为未来的房地产市场带来新的契机。
我们认为，在养老体制改革的进程中，“以房养老”只能是解决养老服务金的补充措施之一。国家应继续大力完善社会养老制度，通过推动社会力量积极参与养老产业及养老公共服务，应对老龄化大潮的来临。与此同时，对于房地产开发企业来说，养老产业的发展将带来新的市场需求。由于受众的需求特殊，养老地产项目与以往不同，需要更注重配套设施及服务水平，以满足老年人生活的各项需要，尤其是医疗设备配套及相关专业人员的跟进。因此，养老地产项目的规模应进行合理的控制，设计应更为科学、人性，管理应更加高效。
