来源：广东视窗
经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。是政府提供的具有保障性质的政策性商品住房，是我国住房保障体系的重要组成部分。
《经济适用住房管理办法》规定：经济适用住房建设用地，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。经济适用住房价格应当以保本微利为原则，租金标准由有定价权价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3％利润基础上确定。经济适用住房价格确定后应当向社会公示，实行明码标价，销售价格不得超过公示基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明费用。由以上规定可以看出，我国的经济适用房实行政府指导价，价格应与当地城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，并与同一区域内的普通商品住房保持合理差价。
经济适用房政策作为我国住房保障体系的重要组成部分，在解决中低收入家庭的住房问题、平抑房价、完善房地产市场结构方面起到积极的作用。但是，从目前现状来看，我国有关经适房监管配套政策措施还很不完善，开发商虚报经济适用房成本，随意提高房价，使得一些经济适用房的房价接近于普通商品房价格。基于对该问题的思考，笔者就政府如何控制经适用房的成本，建立有效的价格监督管理体系提出以下建议措施。
一、 规范经济适用房的价格管理。
1、规范经济适用房定价。根据国家相关文件规定经济适用住房价格实行政府指导价管理开发单位应在项目开工前或经济适用房销售前核算住房成本并提出书面定价申请按照价格管理权限报送有定价权的政府价格主管部门确定，严格监控经济适用房价格在没有经过物价部门审核测算的情况下就由开发商直接定价销售。
2、规范经济适用房价格构成。严格执行建设部、国家发展计划委员会、土资源部联合发布的《关于大力发展国家经济适用住房的若干问题》规定的经济适用房八项成本构成：1、建设用地的征地和拆迁补偿费、安置费；2、勘察设计和 前期工程费 ；3、建安工程公司工程费；4、住宅小区基础设施建设费（含小区非经营性公建费）；5、管理费；6、贷款利息；7、税金；8、３％以下的利润。严格监控住宅小区内经营性设施的建设费用、开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用和其他费用等不得计入经济适用房价格。
二、从开发流程的不同阶段分项、全程地控制经济适用房成本。
建设用地的征地和拆迁补偿费、安置费的控制。该项成本控制的关键是建设项目的选址经济适用房建设用地的选址必须符合城市总体规划还要考虑到地理位置、交通状况及环境因素等。从造价控制的角度考虑经济适用住房的建设用地不能有太多的地上建筑物和构筑物一般应选择生地。市政配套条件也是影响造价的一个重要因素若建设用地距城市的水、电、供热、煤气等主管线较远无疑会增加小区基础设施建设的费用。
勘察设计和前期工程费的控制。该项目可分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分主要依赖国家出台的各项优惠政策把经济适用房的收费成本控制在最低水平上。三通一平工程费用是前期工程费控制的重点。土石方工程一般工期较短也没有复杂严格的质量要求可以采用市场价格实行总价招标。施工用水、用电线路的敷设则要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要切忌重复建设。
建安工程费的控制。设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。开发成本中建安工程费比例很大而建安工程费的多少又直接取决于设计、规划阶段的造价控制。该部分成本控制的措施有建立科学的工程造价分析系统为设计阶段工程造价管理提供准确的相关依据和标准。搞好规划设计合理确定工程造价控制目标。对于一般经济适用房的建设来说主要是做好前期的规划和单体设计。加大招投标力度有效控制工程造价。提高概预算的编制质量搞好结算工作。在满足住宅的基本功能、保证居住质量的前提下加大住宅的进深对降低造价有明显的效果。在保证结构安全和使用功能的前提下尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料。
住宅小区基础设施建设费的控制。小区的建设单位应主动为各专业部门提供技术支持充分发挥规模优势统筹协调降低造价。经济适用住房的环境设计应坚持自然和谐的风格学校、开闭站、配电室、公厕、垃圾站等非营业性配套公建的成本控制则可等同参考建安工程费的成本控制。
管理费的控制。在开发工作中尽量合理设置机构减少管理层级确立项目后成立项目开发部随施工进度灵活调整人员设置项目部运营费用保底多方面控制管理费用。
贷款利息的控制。贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。在编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划时要予以充分考虑。在满足项目需求的前提下尽量压缩存量资金力求减少贷款总额缩短贷款期限控制财务费用。
税金的控制。目前经济适用房建设相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、耕地占用税、营业税含城市建设维护税、教育费附加、企业所得税等。在目前实施的经济适用住房建设项目上投资方向调节税执行零税率耕地占用税在多数城市也获免征。这一部分主要依赖国家相关政策法规。
利润的控制。经济适用房的利润部分国家已在相关文件中明确规定为不能调整，严格在不高于3％利润基础上确定。
综上，经济适用房的成本控制工作需贯穿于房地产开发的全过程，从经济适用房建设项目的选址至经济适用房利润的控制，每一阶段的成本控制必须严格建立科学的工程造价分析系统，确保实施成本控制要尽量具体、细化到开发全过程的每一个环节防止只重视建筑安装成本而忽视设备、工器具费用的控制；只重视主体工程项目而忽视基础设施、配套工程成本的控制；只重视外部规划设计、政策性费用而忽视内部管理费用的控制。
三、定期公开经济适用房成本信息，加强社会监督力度。
经济适用房项目必须经过成本监审的规定程序才能确定。要加强对经济适用房价格构成中成本的监审对房价上涨过快的地区必要时可公布不同地段、不同类别经济适用房的平均成本。政府部门可以通过公布经济适用住房的成本形成对开发商虚报成本的有效制约。在政府官方网站或者是指定刊物上定期发布各个城市一定时期内的楼面地价、建安造价及其他与房地产有关的价格信息加强住房价格监管提高信息透明度。严格执行明码标价制度制定区域市场最高限价。房地产开发企业销售经济适用房必须严格执行明码标价制度。在预售经济适用房前必须将价目表和明码标价书上报价格主管部门备案价格主管部门在有关媒体上予以公示确认。
总而言之，经济适用房价格监管制度也是我国住房保障体制不可缺少的组成部分，经济适用房监管不严，不仅会与经济适用房政策的初衷背道而驰，还会对社会资源造成了极大浪费，因此，经济适用房的价格监管必须坚持标本兼治、综合治理 的方针，紧紧围绕经济适用房项目开发、交易等环节，加强经济适用房的价格监管，规范市场价格秩序，从而促进房地产业持续稳步发展，促进社会的和谐稳定发展。
参考文献：
张红《房地产经济学讲义》；
北京清华大学出版社胡家勇《政府干预理论研究》；
大连东北财经大学出版社张慧洁《我国经济适用住房政策分析》。
