相对于住宅市场的活跃表现，商业地产上半年波澜不惊。受宏观经济增长放缓影响，甲级写字楼租赁市场出现盘整。由于一线城市消费水平上升，过去几年中商用地产租金涨幅远超甲级写字楼和住宅。受整体经济放缓影响，商业地产新开工量增幅明显下降，预期后市平稳发展。
2013上半年，7个主要城市甲级写字楼市场整体盘整，租金平均下跌1.3%，而去年和前年全年租金上涨幅度分别为5.6%与13.5%。可见，伴随着国内经济结构调整，宏观经济增长放缓影响到写字楼市场。多数城市涨幅收窄甚至出现下跌，租金上涨城市中，深圳以5.9%位列榜首，其余城市涨幅均在3%以内，包括杭州、重庆、北京。成都、上海和广州明显下滑，跌幅在5%至8%。总体来看，写字楼租金上半年表现差强人意，以盘整为主。
空置率总体维持稳定，7城市平均较年初上升了0.3个百分点，其主要原因在于广州样本范围的扩大，若去除该影响，空置率实为下降0.9个百分点。虽然入驻率增速减缓，不及去年乐观，但稳定的空置率仍显示出宏观经济对写字楼市场的负面影响尚不明显。北京、上海、重庆空置率与年初水平相当，深圳、成都、杭州则表现较好，较1月均有2个百分点左右的下调。
购物中心租金涨幅超写字楼 二三线城市后来居上
由于数据滞后，本刊截稿时上半年商用物业租金尚未披露。但以近2年增长趋势来看，商用物业租金涨幅显著超过同期的甲级写字楼和住宅。以四大一线城市为例，2007-2012五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达到94%，而同期住宅租金涨幅仅有25%，甲级写字楼稍高，为46%。购物中心租金高增长主要原因在于随着收入水平提高，城市居民对商用物业需求大幅增加，使得优质物业租金增长迅速。
当然，购物中心样本数量相对较少(14个)、整体品质较高也对其租金表现有利。甲级写字楼和住宅样本数分别为210个、848个，但考虑到住宅、写字楼、商用物业市场本身规模差异，样本覆盖率差异并没有样本数量差距那么大。 分城市来看，二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。尤其是在2012年，二三线城市租金突然提速，而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响，租金增长明显放缓。而在二三线城市，一方面由于租金基础水平较低，增长空间大；另一方面，那些使得一线城市增长放缓的因素，在二三线城市影响有限。因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。
在入住率方面，最近2年，主要城市购物中心入驻率均出现小幅下滑。一线城市的入驻率从2011年上半年起回落，2012年年底平均入驻率为94%，与上半年基本持平，同比2011年末下滑2.9%。二三线城市入驻率下滑晚于一线城市半年，2012年底平均入驻率为94%，比2012年上半年下滑1%。与一线城市相比，二三线城市购物中心入驻率的波动范围更大，但近两年，两者水平逐步接近。
综合入住率与租金水平变化情况，近两年二三线城市购物中心的发展情况总体优于一线城市。虽然近两年商业地产有开发过快的隐忧，但从优质项目表现来看，租金增长、入住率均令人满意，即使在二三线城市，依然有表现良好的商用物业。因此，即使整体市场存在供应过剩风险，但优质项目依然有生存空间。
上半年，全国写字楼市场的销售情况与住宅市场保持一致。在经历了去年的低位徘徊后，全国写字楼销售面积同比大幅提升，增幅达到35.5%，虽然增长不如同期的住宅市场，但其趋势逐月向好。
商业营业用房同样呈回升趋势。前5月，全国商业累计销售面积为2232万平方米，同比增长11.8%，增长幅度低于写字楼和住宅。但从月度表现看，呈逐月加快趋势。若政策环境保持稳定，预计今年的商用物业销售将再一次进入稳步增长阶段。需求的增加带动了价格的上涨，2013年前5月全国销售均价为10210元/平方米，较去年年底增长12.3%。在写字楼市场发达的四大一线城市，销量表现与全国市场走势一致，上半年同比增长了14.7%，供应同比攀升22.9%是主要原因。前6月。供求比呈现逐月上升的态势，截至6月底，四大主要城市上半年总的供求比为1.09，高于去年下半年的1.02，供略大于求。
而在甲级写字楼销售市场，受供应充裕影响，上半年甲级写字楼销售价格平淡不惊。中原监测城市变动范围均在4%以内。深圳均价较年初有1.8%的上调，而广州则有4%的下挫，其余城市基本持平。从2012年下半年起，价格一直处于小步微涨的状态。价格涨幅放缓以及租金的波动致使每个月的租金回报率都有所起伏，租金回报率相对偏低的深证、重庆较今年1月有0.15和0.11个百分点的上浮，而租金回报率较高的广州及成都则出现了0.21与0.39个百分点的回调，杭州基本不变。五大城市回报率集中于5%-7%之间，整体回报率趋于一致。
(三)后市预测：新开工增速放缓 商业需求结构改变
自2008年起，全国住宅、写字楼及商用物业的新开工增速基本同步。其中住宅新开工已经止跌回升，开始出现正增长，但商业、写字楼新开工增幅依然在下行通道。尤其是商用物业在5月份已出现累计同比负增长。显示出商用物业总体需求减弱，影响施工建设活动。考虑到目前整体经济增长放缓，对商业、写字楼物业的需求短期内不会有大幅增长，因此这两类市场中，不同项目之间的表现将更趋分化。优质项目依然可以获得较好的租金或销售业绩，而大量同质化的新项目将面临激烈竞争。 在商用物业市场，需求总量决定未来的增长空间。而随着近年来消费方式的转变，尤其是在网络消费的冲击下，对商铺需求最大的一些零售企业，其门店数量的增长也出现了明显放缓。我们考察了6大行业的16家典型零售商，发现其门店数量虽仍呈上升趋势，但不同类型的零售企业出现明显分化。其中，受电商冲击最大的家电卖场门店数量在连续高速扩张后出现负增长，2012年门店数量环比出现2%的下降；而受网络影响最小的餐饮企业门店数量增幅明显， 2012年环比增长25%，呈现加速增长态势；而服装类门店则以17%的增长率紧随其后。
由此可见，未来商业地产的需求分化不可避免，部分传统零售商将受到电商的影响，需求增长放缓甚至减少，而服务类商家的需求增长较为稳健。需求结构的变化将影响未来商业地产市场的表现。
