8月6日下午，碧桂园在香港召开2013年中期业绩发布会。
新浪乐居深度报道记者 @陈标杰/文
8月6日下午，碧桂园（2007.HK）在香港发布2013年上半年业绩：实现销售额约336.5亿元，同比增长约94%；合同销售建筑面积约507万平方米，同比增长约78%；净利润约43.2亿元，同比上升约45%。碧桂园首个海外项目马来西亚金海湾，今天也正式开售。总裁莫斌首次透露碧桂园快速去化的“789”内部控制线。乐居深度报道汇总》》
今年上半年，碧桂园再次印证了其“造城”路线的成效，销售额约336.5亿、增速94%的业绩，不愧立足郊区和三四线城市、快速开发的本色。由于市场形势大变，不少主流房企纷纷挤入地价高得逆天的一二线城市，然而在今天的业绩会上，碧桂园总裁莫斌郑重申明，碧桂园会坚持固有风格，仍然是以一二线城市的近郊，三四线城市城市为主，甚至有可能去到四五线城市。
碧桂园的快速增长背后，也是成本的快速上升，其销售团队比去年上半年增加了1万人，销售费用同比提高80%。
上半年，碧桂园新推7个项目，下半年将再推17个。而在项目总量上，碧桂园拥有134个处于不同发展阶段的项目，上半年已投入约90亿元买地。在财务上，碧桂园强调其是健全的，拥有两百多亿元的现金，负债比率控制在60%。
出席今天业绩会的碧桂园高层照例是总裁莫斌、首席财务官伍绮琴、财务副总监刘嘉毅。
碧桂园首个海外项目、马来西亚金海湾今天正式开售，它开始撬动的是至少160亿元的潜在销售业绩。碧桂园下半年的报表好不好看，马来西亚项目的成败将是一个关键。
以下是碧桂园2013年中期业绩发布会采访实录。
记者：今年下半年碧桂园推盘的策略怎样？市场比较关注马来西亚的项目，下半年会否成为业绩主要的贡献，以及项目的进度是怎样的？
莫斌：马来西亚的项目可以跟大家清晰地介绍，目前所有的展示期已经完成了，就是我们的会所、售楼部和样板房以及整个展示区的公建、配套、商业街、海滩、游泳池和园林绿化，已经正式开放一个月左右。这一个月左右的时间，市场是反响非常强烈的，所有来看我们楼盘的客户，不管是中国大陆的，还是马来西亚本地的人，或者是新加坡人，他们说在马来西亚没有看到这么好的展示区，甚至在新加坡都见不到。这是否是真实的，有待求证，因为都是听来的。到昨天晚上，所有的销售许可的法律法规文件已经全部准备齐了，从今天开始就可以正式对外销售。马来西亚两个项目的可售货量达到160亿元左右，如果全部销售完成的话，我们有信心在今年这两个项目带来非常可观的销售业绩，有可能成为今年碧桂园销售亮点。我们会继续做好相关的工作。
记者：预计来自内地的买家比例是多少？
莫斌：因为没有正式的开售，所以无法统计，但是我们认为内地的买家有可能会占到50%左右，最终要看实际成交数据。
关于推盘。首先，十里银滩目前为止将会建三期、四期、五期、六期，陆续建造，将会有可观的销售业绩。为什么今年上半年十里银滩的销售业绩没有这么亮丽，因为新货量的推出集中会在8—10月份，因此在年底的时候，会给我们带来更大的收获。十里银滩是碧桂园成功开发滨海旅游度假项目成功的案例，这个项目开发之后，我们会总结相当多的经验，也成功的在海南的金沙滩，今年上半年开盘的项目，卖得非常好，录得10亿元的销售。同时下半年我们在青岛的东面建造了碧桂园十里金滩，会带来更加好的销售业绩。这个项目已经开放了，整个商业街是美轮美奂，整个的配套和现在的样板房非常的漂亮。有机会的话，大家可以去看一下，这是度假天堂，必须打造成为中国的“爱琴海”。
记者：第一，8月到12月份碧桂园预计有17个新盘会推出，是否会调高销售目标？第二，海外发展的问题，土地成本大概占售价的10%，这一数据适合内地和海外的项目吗？
莫斌：8月份到12月份确实有17个新盘推出，根据快速开发的理念，有可能还会增多。但是我想，今年为什么没有调高销售目标，我在年初的时候说今年要完成620亿元的时候，很多的媒体记者和投资者问我是否太激进了？我说是充满信心，确保今年的销售额全面完成。至于能否完成得更好，我想8、9、10月三个月是碧桂园或者是中国地产销售的黄金季节，我们会根据这三个月销售的情况，确保我们的目标完成或者是完成得更好，我们再给大家比较准确的信息。
至于海外发展的问题，是否适用于10%的地价，这不是我们唯一的控制指标，我们的控制指标还是根据利润率和发展的模式，使得我们快速的周转，快速的开发和销售，根据当地市场结合的情况，找到我们适合的利润点，做好土地的购置，也是我们综合性的指标，其中地价指标是当中重要的指标之一。
记者：第一个问题，碧桂园上半年已经有7个项目，下半年还有有17个项目，那么在今年目前的楼市情况下，产品的去库存化的情况是怎样的？第二个问题，马来西亚、青岛、海南等等度假类型的产品推广力度很大，毛利润和普通纯住宅的项目相比是怎样的？之前莫总提到毛利润下降是因为结构的问题，原因是怎样的，谢谢。
莫斌：所有新盘的产品去化有基本线的规定，对于内部而言，新盘开售“789”，简单的解释一下，希望楼盘第一次推出和开盘的时候，有提供80%的货量（当然是指小地块），一周之内去化率达到70%，一个月达到90%，这是内部的规定，基本的底线是60%。这是我们一贯的做法，就是快速开发和快速销售。
度假类型的楼盘，毛利率暂时出现了一些降低，仅仅是因为现在的产品不同，原来是以别墅为主，比例是70%，现在是洋房为主，比例是60%，产品的类型和结构发生了变化，应该说是导致毛利润目前为止暂时下降的原因之一。随着成本控制力的提高，今后的洋房会标准化，随着对市场刚性需求进一步准确的把握，以及我们开发速度的加快，我相信我们的毛利率会维持非常合理甚至是很好的水平之上。至于度假产品的项目，目前为止是四盘联动，马来西亚的金海湾、金沙滩、十里金滩和十里银滩，带来的毛利率比目前现有的产品有所提高而不是降低，因此我们对度假产品是有信心的，我们强调的是度假的心情，这就是碧桂园的度假产品。
记者：今年在马来西亚是否有销售的目标？公司发布业绩后，是否有融资方面的计划？
莫斌：融资的计划由伍总来回答。
伍绮琴：我们在年初已经做了10年期7.5亿美元的融资，因此我们的财务是健全的，有两百多亿元的现金，负债比率是60%。我们要根据市场的情况而定。
莫斌：马来西亚的销售目标，现在没有确定，这是我们第一个进入海外市场的项目，希望给我们时间，让我们做得更好。
记者：除了马来西亚项目外，是否有其他海外投资的标的？是否会象万科一样，进军到西方，例如美国市场？第二个问题，信用紧缩的问题，地产商可能受到影响，目前贵公司有没有受到影响？
伍绮琴：我们在四大银行未使用的信用额度是170多亿元。要看我们手上是否有很大的项目。需要融资，每一年都是有预算的。
莫斌：我一直认为资金的管理是企业管理最重要的命脉线和血液线，因此资金管理有几条线内部控制的，请大家放心。目前的产品和开发模式是快速开发快速销售，快速资金回笼，这就是资金周转，周转得快就是最大的方式和方法，也是我们面对市场采取的有效的措施。请大家在资金方面放心。无论政策和市场如何改变，都要立足于自身可以承受的范围内。
至于海外市场方面，我们是这样想的。马来西亚进军之后，我要求团队要将马来西亚的项目做成功，之后再积累经验，再去开发更多的海外市场。海外市场不排斥。适合碧桂园发展的地方都想去。我们也有一个想法，希望今后开发的海外市场，都是有50%的华人愿意去的地方，因为碧桂园的品牌在中国大陆深得大家的信任，因此海外开发的时候，有适合的话，无论是哪个国家，只要积累宝贵的经验，有市场切入度的话，我们都会看一看。
记者：第一，土地投资方面的问题。上半年很多房地产都回归到一二线城市，碧桂园也请了朱荣斌做投资，拿地方面是否会调整，是否会增加一二线城市？广东是大本营，在广东的广州、佛山等中心城市是否有拿地的计划？地块小一些，项目会高端一些，是否会朝着这个方向发展？如果第一个问题成立，会增加一二线城市的项目，洋房标准化会如何跟进？南沙天玺湾的开发是否跟得上，如果这样的话，碧桂园准备了多少资金进军一二线城市？
莫斌：很多人问我全国战略的调整问题。每一家都有自己的策略和方向，有的放弃了三四线城市。关键是企业要健康的运行。我们仍然坚持碧桂园自己的特色，我们仍然是以一二线城市的近郊，三四线城市城市为主，甚至有可能去到四五线城市。只要有市场需求的地方，就应该有市场，市场如何抓住，要看我们的产品系列和房屋的性价比，是否符合当地的需求。只要符合的话，有这样的市场，我们都不会放弃。因此碧桂园项目数量的增加和全国布局都在发展，并没有放弃一二线城市，关键是符合碧桂园的开发模式。模式就是快速开发、快速销售，快速的回笼资金，如果在其他的城市体现得到，就会去做，也会进行不同产品类型的尝试。
标准化的问题，也不是一个标准就可以做得到。会针对不同市场的需求，推出不同标准化的产品，现在是别墅系列化的产品，洋房系列化的产品，工业化的标准化供市场的情况选择，根据市场进行调整，并不是一味的僵化。相信我们的产品会越来越贴近市场。
至于土地成本方面，现在的想法是这样的。土地成本的高和低，最重要要看房屋卖出去的利润，获得怎样的利润，卖怎样的房屋。很多人说碧桂园具有很强的竞争优势，土地成本占10%只是一方面的数据，它也有可能更高或者是更低。关键是要看产品是否卖得出去，确保毛利润、净利润和去化率和现金回笼的水平。
记者：上半年碧桂园没有降价，同时推广的成本比较高，这会使利润降低。定价和推广在不同的区域是如何考虑的？
莫斌：利润率和销售费用的问题，我们不降价因为我们感受到市场有这样的需求。销售费用的提升是暂时性的，我们的产品是越来越漂亮，品质越来越高，精品化越来越贴切。现在所有的推广是定点的，而不是硬排的推广，并不是广告铺天盖地。我们会做定向和圈层以及体验式的营销，新型的推广模式成本会增加一些，但是客户的体验度会更加的真实。现在的推广费用可能会高一些，但是我们的产品一旦深入人心之后，销售额大幅度的增长后，这些费用相应的比例会控制得住，相应的总额一定会下降，反而对我们长远的发展是有利的。我们的营销团队是越来越强大，越来越稳定。应该说随着产品系列推出越来越贴近市场，我们的销售费用和降价两者的关联度不会太大。
记者：最近中央政治局会议没有提到调控的问题，你们认为下半年或者是短时间内，中央是否会加大调控地产市场，预计下半年内地房地产的量和价格走势是怎样的，对公司的影响是怎样？
莫斌：前几天中央政治局会议开了以后，对房地产就是一句话，保证房地产平稳健康的发展。很多人认为是特别大的利好。可以这么说，这一届政府，正如年初我跟大家见面的时候跟大家说，这一届政府是比较睿智的，懂得用市场的手段去调整，尤其是地产方面的调控。年初的时候我说是“审慎的乐观”，现在来说是“平稳的乐观”。我认为绝对不会对房地产带来重大的刺激，房地产急剧上升。这一届政府不允许大起大落的情况出现。下一步用怎样的方式方法，我也不敢确定。碧桂园内部也会进行分析，也做好了所有的安排，立足自身，做好产品和做好市场需求的产品，我相信我们就会立于不败之地。而对于“量价上浮”的预期则不要过于乐观，至少对于碧桂园是这样的考虑。
记者：新型城市化的问题，今年下半年发改委可能出台新型城镇化的发展规划，市场普遍的猜测是中小城市的发展是以新型城市化为特点的。碧桂园是集中一二线城市的郊区和三四线城市，你们对未来三四线城市的机会是如何看待的？广东的粤东、西北有很多的地级市都在规划建设新区，碧桂园是否跟一些地级市合作，或者是县级市合作，开发一些新区或者是新城镇？
莫斌：我一直认为中国推广新型城镇化是非常好的举措，对碧桂园来说一定是机会大于挑战。我们是将“荒山野岭”变成“世外桃源”，我们跟政府探讨做一些新型城镇化的尝试，能否成功不好说，但是我们已经准备好了。我们跟各地政府都有传递这样的信号，如果他们邀请我们的话，我们就会成为首选之一。
记者：国家现在很重视南沙、前海、横琴地区，你们是否有计划在上述的三个地方拿一些地块？
莫斌：横琴、前海和南沙中，南沙已经进入了，南沙的天玺湾项目做得很好。广州市委书记看了以后，他说我们楼盘建造的水平，绝对是一流的。横琴和前海有各自的魅力，要看是否可以找得到切入点，如果有合适的项目就会去做。
记者：公司的酒店经营业务跟去年相比有所下滑，是什么原因？酒店的发展规划是怎样的？
伍绮琴：店方面的入住率是40%，跟去年相比轻微的下跌。上半年平均373元/间房的单价同比2012年是微涨的。这个跟总体的经济环境相比，我们认为入住率和房租还是上升的，酒店是以项目为主，酒店和五星级会所成为项目的亮点和吸引人的方面。
莫斌：酒店是大的配套，对于物业水平的提升和品质的提升有很大的好处。当然酒店长远来说，根据时间的延续，我们会做合适的安排。无论怎么样，现在的酒店一定要立足于项目本身做好，酒店集团无论目前是盈利还是处于亏损状态的，服务质量永远不能下降，这是我们提出的基本要求，内部也有绩效考核的目标。相信酒店业务会越做越好，也会给碧桂园的业务带来惊喜。
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