??销售：下半年销售目标可期但压力大
??2015年上半年，世茂实现合约销售金额315.5亿元，完成全年销售目标的44%，符合预期。但世茂要完成全年销售目标，我们认为可期但是压力不小。可期是因为世茂可售货值充足，下半年可售货值为700亿元，如果货源全部推出，世茂只要保证58%的去化率即可实现。
??认为有压力则是出于两方面的考虑，一是700亿可售货值能否按计划全部推出。毕竟近年来市场波动较大，能否如期推出700亿元的可售货值需要根据市场需求情况。实际上，年初的时候企业计划全年推出的可售货值为1200亿元，但现在根据市场需求、产品结构等因素，企业将全年的供货货值降至1164亿元。二是9-12月要实现单月80亿销售额是个不小的挑战。由于七八月份企业以去库存为主，没有太多的新货源入市，因此七八月份的销售金额均在50亿元左右，1-8月份累计销售金额约为406亿元。所以要实现销售目标，也就意味着9-12月份世茂必须要实现单月80亿元的销售额，但从世茂历年单月销售情况来看，压力不小。
??盈利：毛利率未来或将进一步走低
??2015年上半年世茂的毛利率为30.7%，较去年同期下滑了3.4个百分点，一方面是因为行业整体毛利率水平在下滑，另一方面则与企业今年上半年加大去库存力度，将已竣工库存去化80多亿，这部分项目的去化多通过降价促销的方式实现，随着这些项目进入结转通道从而拉低了毛利率。当然，大力去库存也为今年上半年销售及管理费用带来0.7个百分点的上涨。
??虽然世茂的毛利率水平有所下滑，但较其他企业来看，仍处于较高的水平。世茂之所以能够维持如此高的毛利率水平，主要是因为企业拿地成本控制较好。2015年上半年，企业土地储备的平均成本仅占销售均价的22%，为保证企业的盈利奠定了坚实的基础。
??但预计未来世茂毛利率将进一步降低。一方面是因为企业未来坚持布局一二线城市，考虑一线及重点二线城市土地价格只增不跌的情况，预计未来企业土地储备平均成本将有所上涨。另一方面目前企业加大了去库存的力度，这将是一个中长期的过程，且企业为了去化旧库存，最有效的销售策略就是以价换量，随着这部分项目的结转，世茂的毛利率将难逃继续下滑的命运。
??融资：创新物业费资产证券化，融资多元化
??债务结构方面，2015年上半年，世茂长短期负债比同比下降15%，为2.81，主要是由短期有息负债同比大幅上涨近四成导致的。尽管如此，从企业现金短债比来看，企业持有现金完全能够支撑偿还短期有息负债，还债压力较小。同时企业的平均借贷成本也保持在7.76%的水平，所以整体来看，企业债务结构较为合理。
??融资方面，世茂首个物业费资产证券化项目获批，成为第一个螃蟹的人。该项目是由世茂、招商银行、博时资本及北京金杜律师事务所联合打造，基础资产则出自世茂旗下全资子公司世茂天成物业服务集团有限公司的物业费收入。目前，该项目已于8月11日正式发行，融资金额为15.1亿元，期限为1-5年。物业费的资产证券化对于世茂而言，最直观的好处就是盘活了资产，增强了物业费这一资产的流动性。同时，物业费资产证券化对世茂短期可见的好处就是拓展了融资渠道，降低了融资成本。此外，有了物业费资产证券化的成功经验，未来世茂在商业资产证券化等方面也可以大胆尝试。
??另外，世茂通过发行低息长期票据、赎回高利息票据的手段严控融资成本。2015年，世茂分两次发行共计11亿美元的优先票据，2022年到期利率为8.375%。并提前赎回2018年到期的高级票据，赎回本金总额3.5亿美元。一系列“借入、赎回”行动正是基于对“以低代高”的良好把控，从而进一步控制了融资成本，减少了财务费用及资本化利息。
??商业：主打产品“Mini“系产品，或将成为新的盈利增长点
??2014年，房企纷纷提出转型，其中商业是房企转型方向的众多选择之一，尤其是社区商业，更是成为房企关注的新“蓝海”。而在传统商业浸淫多年的世茂也极为关注社区商业，并在2013年提出要将社区商业Mini化，Mini Mall和Mini Hotel则是企业未来重点发展的商业产品。经过1年多的打造，世茂在2015年4月份召开了52 品牌发布会，宣布其Mini Mall战略。并重点扩展社区商业定位的Mini Mall，计划到2018年扩张至30~40个项目。
??总体来看，虽然Mini系产品一般体量较小，资金投入也较传统商业少很多，但是由于Mini系产品的商业属性，前期依然会拉低企业利润率。而一旦过了孵化期之后，则将成为企业盈利的有力支撑。另外，Mini Mall和Mini Hotel不仅能够完善社区配套，提高收益，而且能够提升项目的升值潜力，促进销售，可谓一举多得。
??未来：寻求更多合作，也可尝试PPP
??2015年上半年，世茂一改之前很少与房企合作的惯例，有不少合作动作。先是引入招商地产共同开发南京G72地块，后两次联合海亮地产在银川拿地。未来，世茂发展的一个关键词就是合作。
??世茂选择合作的主要原因就是为了通过获得更多低成本、低风险的优质地块，来保证利润率。世茂的拿地策略是重点布局一二线城市，但是由于目前一线及重点二线城市的土地成本越来越高，而企业又要保证有质量增长，保证毛利水平，因此在很大程度上限制了企业的补仓，这可以从企业今年上半年仅新增三幅地块的情况反映出来。而通过与国企或者本土龙头房企合作，不仅能够降低企业在一二线城市的拿地成本，而且能够补充优质土地储备。
??未来，世茂的合作将包括但不局限在合作拿地和合作开发，我们认为企业也可以适当尝试PPP项目。参与PPP项目不仅能够加深与政府的合作层次，为低价拿地打下基础，而且因为企业可以参与区域规划，拥有了优先拿地的筹码，这完全符合世茂拿优质低价地的预期。
