新浪财经讯 6月6日下午消息 香港政府为保障本地居民住房需求首度推出的两块“港人港地”地皮，昨日意外被中资开发商中国海外以高价中标。恒基地产主席“四叔”李兆基认为中标价格过高，投行分析人士也大多表示两块地回报存在疑问，未来业务模式也很复杂，里昂证券更指中海外“赢得讽刺”。
香港政府推出的首两块“港人港地”位于九龙区原启德机场区域，由于临近地铁站及新开发区，位置优越因此开发商反热烈，截标日共收到29份标书，几乎囊括香港所有知名开发商。不过根据政府要求，建成后开发商售楼时除了仅限售予香港永久居民外，甚至不允许以公司名义购买，业主买入住宅后如果分租，租期也不能超过5年。为了尽量满足市民的住房需求，两块地皮还限制了住宅单位总数，分别是不得少于545个和600个。
地政总署昨日公布，两块地皮各以22.7亿港元批予中国海外，批租期为50年，中海外是出价最高的投标者。中国海外地产董事总经理游伟光透露，两地皮连地价料总投资额达90亿港元，相信需要3-4年兴建。市场预期，建成住宅后售价将超过每平方英尺1万港元。
同样参与了投标的恒基地产主席李兆基今日表示，中标价太高，恒基很难以这样高的价格投地。他直指这样高的价格拿地“不划算”，更预期未来“港人港地”地皮再也不会比本次地皮价格更高。对于中海外高价夺地，李兆基则认为是国企为了在香港寻找立足点，因此才出高价投得地皮。
里昂证券分析更认为，中国海外这次中标“令人意外”，“赢得讽刺”，估计市场对中海外此举反应会相当负面。该行预计，项目发展成本每平方英尺将达到7600港元，以19%的毛利率计算未来落成后每平方英尺价格已将高达9500港元，而且这样依然低于中国海外目前平均25%的毛利率。
里昂证券还强调，中海外的中标带出3个问题，外界应关注未来中国海外的资金是否能使用得当，新项目是否令业务模式变得复杂，以及两快地皮和日后项目的盈利能力，更不能忘记目前楼市正在转向弱势。
投行瑞信更预期两地皮投资回报率只有9-13%，远低于中海外一般新购土地回报率21%的水平。瑞信指出，两块地皮建成后即便以高出同区二手楼8%价格来出售，经营毛利率也只有25%，仍远低于中海外平均项目经营毛利率36%水平，甚至不及本地开发商的项目至少30%经营毛利率水平。
中国海外今日在港股市场上一路下行，收市报22.2港元跌2.84%(彭琳 发自香港)
