“此次方案应该是目前十个地产上市公司融资方案中最好的了。”9月17日晚，在一个关于招商地产定向增发项目的机构投资者电话会议中，国泰君安房地产行业首席分析师孙建平称。听到这一评价，招商地产董事会秘书刘宁笑了。
当日，停牌一个多月的招商地产携定增预案复牌。依据预案，大股东招商局拟将自有土地注入招商地产。但土地性质变更方面的不确定性，让机构对其及招商局在全国范围内的港口码头土地资源整合再开发模式的顺利进行心存疑虑。一位基金公司的人士称，从市场反应看，或许招商地产的大赌注超出了投资者的承受力。
探路兼并重组
9月16日晚，招商地产公告称，拟以26.92元/股向蛇口工业区发行约1.81亿股，收购后者持有的海上世界住宅一期以及与其配套的女娲广场土地使用权和文化艺术中心土地使用权，作价48.65亿元，且拟发行股份募集配套资金，不超过16.22亿元。
刘宁称，方案依据的是证监会分道制审核的再融资制度，与其他房地产商发行股票融资买地不同，此次是以解决与大股东潜在同业竞争的问题来制定非公开增发预案。“方案先要经住建部、国土资源部和国资委审核，主要审核招商地产之前和目前100多个地块开发销售的历史情况。随后证监会审查增发项目的方案。估计年底前可以全部审查完毕，2014年初完成再融资。”刘宁称，若项目获批，公司的负债率下降后将多出了40亿元的负债空间。
刘宁强调，此次定增，将开拓一条通过兼并重组再发展的中国房地产商发展道路。目前招商局正在梳理集团下所拥有的公路、码头等土地资产。若此次招商地产对现有区域开发顺利，下一步，招商局集团会考虑继续让招商地产开发其他项目。
据记者了解，招商地产此次收购的资产，建筑面积19万平方米，其使用性质已经变更为住宅用地。
而机构期待的招商局旗下太子湾等地区的土地，此次并未注入。因此，部分人士认为，招商地产此番定增低于预期。9月17日，股该放量跌停
模式之辩
刘宁表示，目前招商局持有的太子湾的两块土地不具备交易条件。在回答媒体关于招商局在前海的土地性质变更的进展时，刘宁表示目前暂无相关计划。
据记者了解，现在中集集团(招商局是其大股东)在使用太子湾大多数地块，这些地块多以厂房、集装箱货柜码头形式被使用。
上述基金公司的人士认为，作为国有企业的招商局因历史原因，其土地多是发展港口贸易业务的工业用地。若想进一步将类似的土地注入招商地产，再以建设商品房方式进行销售，这其中可能隐含间接销售国有土地的法律条规风险。“因为按现有规定，此类土地不能用企业间协议转让方式交易，只能公开招拍挂。一个潜在可能是，其余尚未变更土地性质的土地，在资产注入时或会被要求补一定历史与现实价格间的差价；也可能虽然是废旧不能再使用的工业用地，但招商地产需以公开竞争的方式获取土地使用权，或会有竞争者加入而间接抬高土地成本。”他解释称。
刘宁认为，招商地产发家于蛇口，对此地区的开发有先天的地缘优势；而作为招商局旗下地产开发商，招商局、蛇口开发区对招商地产都有优先使用此地块的承诺。因此，招商地产都应拥有土地的开发权。
上述基金公司的人士认为，此时招商地产成为招商局保卫自有土地不流失的重要运作平台，“这好比一盘下至关键时刻的围棋棋局，招商地产这颗棋子将是盘活招商局下一步发展的重要棋子。”
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