??截至10月31日，135家上市房企披露三季报，其中91家扣非后净利润实现同比增长，恒大、万科全年销售额迈过3000亿元大关已是板上钉钉。然而，随着热点城市调控升级，土地成本居高不下，房企盈利前景不容乐观，三季报里预计全年实现盈利增长的只有7家。
??业绩亮眼
??从今年三季报看，受益于流动性充裕及去库存利好，国内地产板块营收、业绩、现金、负债均有明显改善，好于预期。绝大多数房企业绩暴增，已确定可完成全年销售目标。
??安信证券研报显示，前三季度房地产板块整体实现营业收入9106.1亿元，同比增长36.3%。其中，住宅类地产公司共实现结算收入4952亿元，同比增长40.8%，在所有细分板块中增长最迅速；前三季度房地产板块实现净利润842.23亿元，同比增长34.75%，其中扣非后净利润646.64亿元，同比增长51.9%。
??对于“强者恒强”的龙头房企来说，年度4000亿元销售额已近在咫尺。恒大前三季度累计合约销售金额已达2805.8亿元，累计合约销售面积及销售均价为3457.7万平方米、8115元/平方米，三项数据同比分别增长117.9%、106.0%、5.8%。万科方面，前三季度累计实现销售金额2629.0亿元，同比上升43.7%；累计实现营业收入1170.5亿元，同比增长47.1%；实现归属于上市公司股东的净利润82.6亿元，同比增长20.5%。去年同期排名第七的碧桂园则狂飙突进，今年前9个月销售金额增长超160%至2255.7亿元，抢得“探花”。
??龙头房企的霸气表现，引领TOP100房企的入榜门槛和集中度继续大幅提升。其中，TOP100房企的销售金额入榜门槛从去年前三季度的64亿元提高至今年前三季度的102亿元，TOP10的入围门槛则从455亿元跳升至783亿元。前三季度TOP100房企的销售金额集中度同比增加7.06个百分点至46.54%，占据市场份额近半。
??易居克而瑞研究中心预测，随着行业格局重新排布，到今年年底千亿房企有望达到11家：其中恒大、万科销售额都有望冲击4000亿元；碧桂园达到3000亿元难度不大；2000亿元以上的有绿地、保利、中海；1000亿元以上的则是融创、绿城、华夏幸福(600340,股吧)、华润置地和万达。
??盈利艰难
??上市房企亮眼业绩的背后，却有“哑巴吃黄连”之困。中原地产研究中心称，房企利润率连续4年下调后，并没有在今年因成交爆发出现反转。前三季度，132家沪深上市房企合计营业收入为8780.5亿元，而净利润只有687.8亿元，平均利润率跌至7.8%。2013年，房企平均利润率高达11.97%；2014年平均净利润率为10%；今年上半年，130家房企的净利润率也有8.15%。
??与此同时，前三季度沪深上市房企的平均负债率为77.5%，有四分之一的房企资产负债率超过80%红线。中原地产首席分析师张大伟认为，在市场高温情况下出现利润率下调，最主要原因是地价高企侵蚀利润，房企风险增大，将在四季度面临巨大的销售压力。
??土地市场的高烧，从国土部“三季度土地市场运行情况解读”可见一斑。受宏观金融货币政策向宽松方向调整影响，1—9月全国土地出让面积和成交价款分别为14.30万公顷和2.28万亿元，同比分别下降4.8%和增长24.8%，而去年同期二者降幅均超过25%。土地出让“量减价增”，证实了前三季度地王频现的“标杆效应”。今年7月到9月，全国土地出让收入高达9600亿元，平均每月3200亿元。
??值得警惕的是，土地市场热度过于集中在大城市，中小城市去库存仍任重道远。某研究院数据显示，上半年50大城市土地出让金高达9655.9亿元，同比上涨38.5%，占全国成交额比重超90%。
??10月密集调控以来，热点城市土拍开始降温，部分房企前期收获的地王项目，很可能因市场转冷出现资金链断裂情况。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“上市房企三季报喜忧参半，喜的是多数房企借这一波行情改善了财务数据；忧的是利好或难以持续。很多拿地王的房企，后续能否经受市场降温的考验，显然是需要关注的。从实际情况看，近期管控强化、潜在购房需求减少、融资压力增加……很多房企需要快速调整营销策略。”
??多元发展
??楼市降温、市场严管，各类房企为摆脱盈利困境，在业务多元化上发力，更加集中于产业链上下游，强调协同性。9月28日，恒大宣布打包出售矿泉水、乳业和粮油业务所持有的权益，说明非相关产业多元化并不能给房企带来内生性的增长，金融、社区O2O以及商业运营成为当前房企发展多元化主要方向。
??首先是拥抱互联网，注重搭建O2O平台，增强消费者互动体验，完善会员数据体系；二是升级业态，结合多产业链挖掘提升自身价值，如在国家利好政策下出现了联合办公、众创空间、短租公寓等新模式；三是轻资产化，通过资产证券化等方式盘活存量资产，前三季度世茂、宝龙分别推出了酒店资产证券化和商业地产证券化项目。
??在商业运营方面，佼佼者除万达、绿地、碧桂园等巨无霸外，特色房企凭借“一技之长”也有不俗表现。如大悦城在原有商场基础上，打造出独具特色的“悦界”“5号车库”“IF街区”“摩坊166”等特色主题街区，提供多样化服务突破盈利困境。
??安信证券认为，传统住宅龙头参与产业园区、物流地产等新兴业态布局机不可失，高弹性的园区板块及永续现金流概念的商业地产板块值得关注。“前三季度园区地产实现扣非后净利润增长1.6倍，弹性凸显；而商业地产近4年的毛利率平均水平高达40%，净利率18.7%，远高于其他板块，"现金牛"特征逐步显现。其中，商业地产板块年内累计分红与2015年净利润的比率高达35.8%，达到近年最高水平。”
??当然，主营业务利润率下滑并不意味着地产股失宠于资本市场。对于近期曝出的“险资减持地产股”，兴业证券(601377,股吧)分析师阎常铭表示，调控政策的目的绝不是房价大幅下跌，只是缓不是转。房地产基本面中长期上行趋势不会改变，地产股是资产荒背景下增量资金的必然选择。
??新金融记者 王晓东 邹昶昊
