已从一线房企掉队的招商地产，正在奋起直追，试图赶上曾经的“同窗”万科、保利等千亿房企的步伐。在招商地产今年的中期业绩报告中，首提“狼性”文 化，未来五年达到千亿元收入、百亿元利润，进入中国房地产企业十强。围绕千亿元的销售目标，招商地产内部正在进行大刀阔斧的改革，一连串的变化也被外界评 价为房企中凶猛的追赶者。
招商地产：重回一线 千亿的追赶者
招商地产复牌 获母公司48亿土地资产注入
停牌一个多月的招商地产，终于在9月16日晚间复牌，公布定增方案。公告显示，拟以非公开发行A股股份的方式向蛇口工业区购买其持有的海上世界 住宅一期及其配套的女娲广场土地使用权和文化艺术中心土地使用权，价值约48.65亿元同时公司将为此非公开增发募集配套资金16.22亿元。
招商地产此次增资采取的是大股东注资和非公开发行股份相结合两种方式：拟以非公开发行的方式向大股东蛇口工业区购买资产，以及向不超过10名特定对象配套募集资金，资金总额不超过本次交易总金额的25%。
据《土地估价报告》显示，截至估价基准日2013年6月30日，海上世界住宅一期的评估值为46.5亿元，土地面积77253平方米；女娲广场 评估值为1205万元，土地面积24226平方米；文化艺术中心的评估值为2.04亿元，土地面积26161平方米。在此次土地注入完成后，招商地产的土 地储备将增至296.79万平方米。
招商地产对于蛇口片区的青睐由来已久。早在2012年12月时，招商地产曾向大股东招商局收购过海上世界片区地块，交易总额为39.8亿元。自 去年12月至今，招商地产在蛇口海上世界片区已累计置入资产总额88.4亿元。占招商地产2012年末资产总额比例约为8.10%，占招商地产2012年 末归属于母公司股东权益总额比例约为37.80%。
背靠招商局集团，招商地产在获得资金上更具优势。招商地产在公告中表示，公司净资产规模得到较大幅度提升，公司资产负债率下降，改善财务状况；消除了未来在蛇口片区开发中，上市公司与控股股东产生同业竞争的可能性。
对于此次收购，多家投行表示，招商地产通过此次大股东资产注入计划，将使其获得优质的住宅及商业类房地产土地资产，在短期迅速扩大土地规模和资产规模，解决了快速扩张中的流动性压力，未来公司成长有望进一步提速。
另外，招商地产方面称，此次增发尚需国务院国资委、股东大会和中国证监会批准，存在不确定性。公司计划在增发方案未获通过的情况下，以现金收购上述资产。预计现金收购可能使公司2013年末净负债率上升9个百分点。
新浪乐居注意到，在招商地产停牌期间，也在积极进行其他区域的土地储备行动。在近半个多月的时间内，已先后在广西、杭州、苏州斩获四幅土地。据 其公告显示，9月11日，招商地产控股的子公司天津港威房地产开发有限公司通过挂牌出让方式，成交总价为26.5亿元。9月4日，招商地产通过挂牌出让方 式，以总价8.7亿元竞买取得苏州市相城区一宅地，溢价率53.39%。8月27日，公司通过挂牌出让方式，竞买取得杭州市江干区一宅地，成交总价为 8.8亿元。8月22日，招商地产与广西浩田置业有限公司通过挂牌出让方式，联合竞买取得南宁市青秀去住宅、批发零售用地，成交总价亿元7.48亿元。
“公司将加大土地投资力度，丰富土地获取方式，依托集团资源，积极寻找收购兼并或战略合作机会。”招商地产方面在其今年的中报中表示。截至2012年年底，招商地产土地储备总量1200万平方米，以企业目前销售速度来看，够3-4年开发。
借壳赴港上市 扩大境外融资平台
招商地产在倚重“招商系”的同时，也在积极寻求其他融资渠道，为其千亿元的目标助力。2012年5月2日，招商地产公告公司以每股0.26港元，共计1.99亿港元收购东力实业合计7.498亿股股份，占东力实业全部已发行股本的70.18%。
时隔不到一年，在今年4月25日，招商地产发布公告，拟将旗下近50亿资产注入东力实业，注入资产包括重庆长嘉汇、广州金山谷、佛山依云曦城、 佛山依云水岸、佛山依云天汇、佛山依云上城、南京紫金山1号、南京雍华府。然而，本应在7月9日完成配售股权计划却暂时受阻，原因是港交所要求注资项目中 的南京雍华府地块必须拿到土地证，才可进行配售股。7月30日东力实业于发布公告称，招商地产已于7月30日取得南京雍华府的G54地块整块土地的国有土 地使用证，收购将尽快完成。
值得注意的是，按照香港证券交易所的有关规定，控股权变更未满两年，重大资产重组将受限制，将被视为重新上市，需要重新向联交所提交上市申请。
有分析称，招商地产上述行为，反映了其对于资金需求的迫切渴求。招商地产董事长林少斌称，公司选择收购未满2年就向东力实业注资，并按照更为严格的重新上市程序进行，就是希望在A股融资通道关闭的情况下尽快打通海外融资渠道，为公司壮大寻找资金支持。
不少专家认为，招商地产要将规模做大，构建多融资渠道已成为其迫切需要解决的问题。 中原地产咨询研究部总监宋会雍指出，比起其他的融资渠道，通过赴港上市扩建海外融资平台能为企业提供更为稳定和持续的资金流。对于企业的整体发展具有十分积极的作用。
据Wind资讯近期数据，招商地产近5年营业总收入复合年增长率为43.8%，而保利地产为67%。同时，近五年净利润复合年增长率为23.5%，低于保利地产的41%。
就此，中投证券分析师李少明指出，融资能力已成为决定房企规模发展的最关键因素。招商地产在A股上市房企中融资能力超越同业，逾6%综合资金成 本在A股房企中最低。但相对香港等境外而言国内资金成本过高，而且由于政策调控A股上市房企无法进行股权、债券融资，严重制约了公司的规模发展速度。
“狼性”改革 未来5年千亿销售目标
在外界看来，招商地产近期的一系列举措，都是在为重回第一阵营铺路。
曾经，“万保招金”在地产行业是一线房企的代名词。据财报数据显示，2008年时，招商地产、万科集团、保利地产、金地集团的销售额分别为64 亿元、479亿元、205亿元、114亿元。进入2010年，万科的销售额已跃入1082亿元，金地、保利分别为283亿元、662亿元，而招商地产的销 售额仅为146亿元，曾经站在同一起跑线的一线房企已出现了明显的差距。在房地产行业的洗牌之下，招商地产已从一线房企的座次中出局。
作为大股东的招商局，在交通运输及基础设施建设板块、金融业务板块的发展均比较理想，而地产板块却始终未现大突破。因此，在2011年，招商局集团对地产业务提出了明确要求：要进入国内地产行业的第一梯队。
在今年8月22日招商地产公布的2013年半年度报告中，提出要认清形势，突出“狼性”，经营管理模式日益成熟，未来五年千亿元收入、百亿元利润，进入中国房地产企业十强的战略目标。
2013年，招商地产的全年销售目标是400亿元，截至今年9月30日，其实现签约销售金额314.14亿元，已完成全年销售目标的78.5%。从400亿到1000亿，招商地产如何赶上万科、保利的步伐？
据新浪乐居了解，2011年招商地产提出转型，已在组织架构、业务模式、管理体制、薪酬体系等方面进行了一系列的变革与调整，从低周转高毛利的 品质模式向高周转低毛利的效率模式转变。在产品结构上，此前走中高端路线的招商地产也有意调整产品结构，更多的以快速去化的刚需产品为主，同时加快存货的 周转速度，其存货周转率已从2010年年底的0.24降至今年上半年的0.12。
为去库存，去年上半年招商地产曾先后两次发起全国性的降价促销计划，降幅达10%-15%，而最终结果也让其去年的业绩推向了历史高点。在招商 地产2012年年报中显示，去年累计实现签约销售面积247.52万平方米，签约销售金额363.86亿元，创公司历年最高业绩，同比分别增长106%和 73%。归属于上市公司股东的净利润33.18亿元，较上年同期增长28.03%，创下该公司历年来最高业绩。
招商地产在今年上半年公布的中期业绩报告中，指出要延续上一年积极进取的发展策略，公司今年年初即采取“快建设、快去化、快入市”的三快方针， 紧抓市场回暖周期，灵活调整推售节奏。报告期内，公司在全国19个城市共71个楼盘在售，实现销售面积136.05万平方米，签约销售金额199.66亿 元。
针对招商地产今年上半年的业绩，投行对其的评价是：公司没有通过牺牲毛利来保证良好的销售速度。预计公司全年可实现签约销售金额460-500亿元，有可能进入行业前十。
根据招商地产中期报告显示，截至报告期末，公司净利润25.5亿元，同比增长108.98%，持有现金234亿元，短期借款56亿元，一年内到期的长期借款90亿元，财务政策较为稳健。
在经历一系列的变革后，或许这位出身“豪门”招商局的“富二代”正在成长。
