6月11日，五洲国际在香港联交所公告，将以招股价区间较低值1.22港元定价，6月13日挂牌
新浪乐居深度报道记者 张盈/文
6月11日，五洲国际(1369.HK)在香港联交所公告，将以招股价区间较低值1.22港元定价，6月13日挂牌。在发行价折让，并支付高昂的发行费用后，五洲国际终于闯关成功。经历前期意外风波的五洲国际，下一步上市后的股价究竟会呈现什么样的走势？成为资本市场相关人士的关注重点。乐居深度报道汇总》》
目前五洲国际1.22港元招股价落在1.15~1.5港元招股区间的低端。五洲国际此次公开发行11.4亿股，占发行后股本的25%。以1.22港元发行价计，五洲国际每股净资产为0.65港元，发行价与每股净资产的比值仅为1.88倍。业内人士预计，如果没有前番风波，五洲国际招股价本该在1.15-1.5港元的中位数以上，目前招股价已经调低。
受招股定价期间的举报信风波的影响，五洲国际香港公开发售部分未获得足额认购。共接获692元份申请表格，合计认购6497万股，仅相当于香港公开发售可供认购股份约57%。国际发售部分则获轻微超额认购，经划拨后国际发售的最终数目为10.76亿股。
五洲国际此次公开发行集资额13.91亿港元，但扣除包销佣金及全球发售的募资净额仅为13.28亿港元。其曾在招股文件中披露，预计上市开支为2500万港元，但上市费用高达6280万港元。
此外，为筹划联交所上市，五洲国际过去三年已支付与上市有关的费用2525万港元，加上此番上市费用，其最终上市及相关费用约为8805万港元，占集资额6.3%，无疑这是一个较高的比例。显然，举报信风波导致的澄清和宣传开支，让五洲国际上市费用高企。
过去三年来，五洲国际银行和信托借款从3.2亿激增到24亿，在建项目体量和规划项目规模分别高达200万和410万平米，而其2004年成立以来的竣工面积也不过120万平米。显然，为准备此次上市，五洲国际显著加快了项目拓展力度。2012年底，五洲国际净负债比率高达84.6%，显著超出行业均值。
开弓没有回头箭。对于五洲国际来说，上市没有失败这个备选项。如果上市折戟，因上市导致的费用就会成为昂贵的沉没成本，同时，上市前猛烈扩张导致的债务压力将使公司陷入困境。
近几年来，中资金融机构在香港的话语权有了显著的提升，五洲国际最终能够闯关成功，也受益于这一趋势。在这宗募资规模只能算中等的公开发行中，交银国际、广发香港、麦格理和第一上海挤进了承销团，其中交银国际还担任主承销商。
面向内地投资者募集的QDII基金已经成为香港资本市场的重要参与力量。交银国际和广发香港两大中资机构加入，据称，来自内地的资金成为五洲国际获得足额国际配售的关键因素。
相关资料显示：2012年，五洲国际平均销售单价为8400元/平米，土地成本占比约10%。由于项目选址三四线城市或中心城市的新兴开发地区，其土地成本优势将长期保持。
每平米近3000元的建安成本构成成本开支的大头。过去三年来，五洲国际毛利率稳定在50%左右，超出万科、保利十几个百分点。虽然毛利率较高，但其资产周转率为0.25，并不输于行业均值。2012年，五洲国际扣除投资物业公平值收益的净资产回报率超过30%。
五金、建材等乡镇综合体定位，五洲国际在细分市场取得了阶段性的成功。虽然项目销售良好，但租金回报率偏低确实不争的事实。在已竣工的8个项目中，五洲国际自持了14万平米，2012年年租金约220元/平米。
同时，五洲国际过去三年来来自物业销售收入的占比一直超过9成，这与其商业地产运营商的定位多少有点名不副实。
香港公开上市后，五洲国际将搭建低成本融资通路，在提高投资物业比重上有了更高的自由度，重销售、轻运营的高速扩张战略也有了修正的契机。否则，对与零售店买家而言，在支付高昂的买价后，却没有租金回报，这无疑是一项庞大的沉没成本。
