乐居春季房展会首场论坛：京版细则落地 房价是涨是跌(3)

主持人：胡总，我们知道北京国五条出台之后，还会出哪些方面的政策？

胡景晖：把刚需纳入到限价房的序列，实际上这个事情有很大的挑战，据我所知，限价房本身不属于保障性，是从保障性里面剔除的，但是又不完全属于市场的行为，是要低于周边商品房的价格30%，或者价格上打七折，对购买限价房的家庭收入是有限制的，是被经济适用房要高。所以如果刚需纳入到两限房的序列，就出现问题了，买这个房子的人，既要符合原来两限房的家庭财产和收入认定，同时还要被认定是刚需，才有可能进来。第二，要确保覆盖这么多人的两限房的刚需人群，那供应量应该是比较大的，我们看到这次所谓的限房价竞地价的土地出让形式会占多大比例，事实上大家对两限房强调不太了解，当初两限房的这种设计，两限房购买以后，五年之内是不能上市转让的，第二，两限房满五年以后，如果上市转让，溢价部分的35%要归国家，如果20%的个税要成立的话，这个房子五年之内不能卖，涨价之后35%归国家，剩下25%再交20%的个税，五年以后再卖的时候涨了多少钱，一半国家拿走，那事实上这个政策就比较明确了，就是说我可以定向的向刚需和低收入人群供应低于市场价格30%的房子，与此同时，这些房子基本消灭它的投资属性，就是五年之内不能卖，五年之后卖了，即便升值了，一半也被国家的税收拿走了，所以想法很好，但事实上要保证多大的供应体量才能够去满足这样的所谓认定刚需的购房需求，这是一方面。

另外一方面，今年我们提出来同比2012年新建商品住宅价格要整体保持平稳，这也是一个很大的挑战，因为事实上仅第一季度就是量价齐升的，要保持全年的稳定，对后续来讲，这是一个两难的，你控预售证和价格，短期会造成更紧张，但是如果在这方面放的过宽，也会打乱整体的目标，所以新国五条仅仅代表的是2012年的调控思路，很多是不适用和不合时宜的，我们希望新一届政府的领导下，对房地产政策尽快出台一些改变地方对土地出让金的过渡依赖，交易环节低税，持有环节要征高额的税收，北京、天津、广东、四川都在开始进行农村宅基地流转的试点，也就是说把农村的宅基地开始到土地市场上进行交易，改变政府作为唯一土地供应方，由地价高推高房价的逻辑。所以我想土地制度改革、财税制度改革、房产税的改革、收入分配改革，只有尽快启动这些长效的制度性改革，才能推进整个房地产调控更有效果。包括刚才也讲到了，所谓资源在北京过渡集中的事情，因为正好两周前也讨论过，因为李克强总理提出来城镇化的问题，事实上我们的城镇化未来的发展更多应该是在中小城镇、二三线城市有更多的提供就业机会的产业，有更良好的教育、更良好的医疗条件。前段时间我们也看到，比如德国在推广城镇化的过程中，在德国是没有重点中学、没有重点小学的，所有的城镇里面中学的硬件、软件全部是一样的，连老师的工资都是一样的，所以没有什么特级教师，也没有什么重点中学，因为全部是重点中学，硬件、软件都一样。所以如果我们在未来要想做到城镇化和保持房价的平稳，需要我们在资源调配、产业配套上，能够更多的避免把教育、医疗和更多的资源向一个城市集中，我想这不是住建部的问题，是我们发改委应该好好想，怎么样去实现资源的有效配置。

主持人：胡总的意思是还需要一个更好的长期的规划。名扬您对后续北京还有可能出台哪些新政，或者您希望在哪些细节方面进行调整呢？

务名扬：我个人觉得现在其实北京的细则已经是全国出得最严也是最详细的了，再往后应该不会有更多的一些新的细则再出来了，现在更多的我们可以看到不管是公积金，不管是北京的商业银行，都对房价这块进行更严格的限制，这也是京版国五条的一个具体的部署。所以我想下一步不会有更新的政策出来，可能现在从政府层面更多的考虑是怎么能把这里边所制定的限房价竞地价的关系协调好，既能保证开发商的开发热情，同时还能把房价控制在一个比较合理的程度，同时包括我们的限购政策里边，怎么能让这些需求不会误伤一大片刚需，可能只是要保护更多的刚需人群的需求，所以这里边政策是出来了，但是我觉得里边需要完善的地方、需要去仔细思索的地方实在是太多了。就这些事，就足够我们的政府去好好做了。所以我觉得后续不会有太多的新政推出来。

主持人：谢谢名扬。去年秋季房展会上，我们也是跟嘉宾探讨过，任志强说，“房价可能会在明年3月前出现上涨，库存加速减少”的预言，可以说任志强是全部言中，请各位以一个业内人士的身份预测一下今年北京楼市的价格走势。

李蓟：今年需要出这么多政策，最起码在今年，因为现在已经4月份了，房价不会出现这种暴涨的态势，我觉得是不太可能的，会比较平稳的发展，所以是个好机会。

胡景晖：今年北京市是整体保持房价的平稳，现在是一个特定的时间点，我觉得今年会有一些长效政策出来，保持市场的相对稳定，对买家、卖家、企业、政府、市场参与者都是比较好的。在这个稳的过程中，我们也有时间和和缓冲的余地，让我们去思考未来更长效的改革，在未来十年一个新的政策周期和经济周期里，怎么能够把房价、民生和经济发展的问题协调处理好。当然，我不知道跟任志强PK的那个人裸奔了没有，但是如果大家想看戏的话，还是可以赌一下涨跌的，因为有人裸奔也是值得关注的事情。

务名扬：关于裸奔这个事我说一下，因为3月份北京具体房价数据还没有出来，所以任志强是否是预言成真，因为我们现在缺乏数据，所以很难做出一个结论来。但是大家的感觉其实我想每个人心里都有一本名账，现在跟他打赌裸奔的这位朋友，现在他也向平安北京提了一个申请，但是好象也没有被批准。我想这个事可能更多是炒作的意味，大家不用过多关注，当然他真裸奔，我们新浪乐居也会去直播一下。

关于房价的事，通过政府的政策以及现在很强硬的行政干预手段，我非常同意李总的观点，在今年之内，北京的房价绝对是能控制在政府期望达到的一个目标值的，肯定会保持一个平稳，但是过完今年，我们再去看明年，当然我现在不敢做任何预判，我想如果说刚才所说的一些长效机制，如果政府缺乏一个行之有效的方式去推进、落实到位，明年的房价我觉得形势还真的是比较堪忧，当然我这种堪忧是希望能够给政府和给大家提个醒，如果大家经过一阵的观望，真的想出手买房，今年确实是一个比较适合出手的机会。而且刚才我也说了，整体的房产均价的变化各位可以去参考，但不要把它作为是否出手的一个必然的因素，你更要关注的是想要买的楼盘，因为北京就我现在所看，优质项目、优质楼盘是处于一个大家抢购的状态，这样的项目不可能存在房价下跌的预期，它能保持平稳就已经是谢天谢地了，所以大家对于自己想买的优质房源还是尽快出手是一个比较理性的选择。房地产市场确实是一个需要长期调控的过程，这个时间不可能是一年、两年、三年之内就能见到特别行之有效的效果，有可能是一个五年甚至十年的过程，所以如果大家有置业需求的话，早点到自己中意的房产，踏踏实实住进去，这是最现实的。因为即使房价再跌，你毕竟是自己住在一个安身立命的地方，你可以不去考虑投资，但是还是要解决自己居住的需求。这是我想表达的观点。

主持人：今天的论坛非常精彩，再次感谢三位嘉宾百忙之中抽出时间来参加我们的首场论坛，相信对各位的置业一定会有所帮助。谢谢大家。