近期，金科半年报即将公布，多家机构对金科展开调研。数据显示，金科集团基本实现“622”发展战略，今年其四川区域的住宅开工面积将近50万平米。
重庆区域销售占比约60%
金科集团基本实现“622”发展战略
昨日，金科股份公布了7月18日投资者关系活动记录。记录显示，中国国际金融有限公司、汇添富基金管理有限公司、平安资产管理有限责任公司、景顺长城基金管理有限公司等四家公司，参与了此次对金科的调研活动，而金科股份对机构提出的问题进行了详细解答，并在遵守信息披露制度的前提下，未提供书面资料。
调研中，金科股份相关人员介绍了公司近期发展规划、管理模式、经营状况和项目情况等。金科股份管理人员指出，今年公司将坚持以二、三线城市为主，一、四线城市为辅的发展战略，继续实施“622”发展战略（即以大重庆为中心的中西部规模开发占比60%，长三角和环渤海地区占比20%），并“深耕城市群”，力求“产业嫁接地产”，以促进公司发展。
资料显示，今年一季度金科股份实现签约销售金额37.04亿元，同比增长64.11%，签约销售面积实现50.74万平方米，季度同比也上涨37.35%。截止2013年3月末，金科股份总资产557亿，较上一会计期520亿元环比增长7.12%。而据2013年中国房地产企业销售金额TOP50榜单，金科股份一至六月累计成交金额为91亿元，成功跻身全国第32位。
从区域来看，今年一至六月金科在重庆地区销售面积占比为67%，成都地区和江苏地区分列其后；而从销售金额来看，重庆地区占比为56%，北京以16%份额排名第二，江苏和成都则均为13%位列第三和第四，基本达到了集团“622”发展战略。
稳固住宅提升商业
金科集团四川区域开工近50万平米
金科股份指出，2013年，公司将围绕“增效益和调结构”的总体工作思路，全面提升经营效益和运营质量。
金科表示，增效益是指强化财务指标对经营的指导和管控，实施全面预算管理，大力开拓土地资源、资金资源、人才资源和市场资源，深度挖掘项目产品价值，降低开发成本，控制各项费用，提升公司经济效益；调结构是指切合市场需求，提高刚需产品比重，实现项目产品精准定位，确保产品适销对路。在稳固住宅地产，提升商业地产，推进文化旅游地产和产业地产的背景下，实现住宅地产、商业地产、文化旅游地产和产业地产的多业态扩张。
人民网四川房地产了解到，金科目前在四川地区共有五个项目，分别为金科一城、天籁城、廊桥水乡，橡胶厂项目和内江中央公园城。其中，天籁城和内江中央公园城是在售刚需项目，廊桥水乡是在售别墅项目。金科计划在今年开工廊桥水乡9万平米，内江中央公园城13万平米，将达50万平米。
半年仅完成目标40%金科上半年疯狂拿地调整产品结构
尽管金科在上半年业绩大幅增长，公司战略也更加明晰，但相比于全年销售目标235 亿元（含产业板块），金科上半年仅完成40%左右，下半年销售势必会有压力。
分析人士指出，为应对235亿的销售目标，上半年金科拿地已十分疯狂。
金科股份深交所公告显示，1月，重庆金科取得重庆市长寿区三块宗土地使用权，成交金额总计11.56亿。
5月，集团本部拿下重庆市大足区一宗地，成交金额为1.94亿元；重庆金科取得重庆涪陵区两宗地块，北碚蔡家一块宗地，及贵州省遵义市四宗地使用权，成交金额合计10.68亿元；无锡金科取得江苏省如皋市三块宗地，成交总额5.19亿元。
6月，新疆金科拿下维吾尔自治区五家渠市一宗地，金额2693万元。
7月，无锡金科拿下江苏省张家港市两宗土地使用权，成交总价2.72亿元。
据申银万国预计，金科在今年的推盘量恐将高达250 亿，略高于集团目标，其中二季度为70至80 亿（一季度约为30 亿）。
债务优化进程慢
金科一季度靠信托输血达五次
值得注意的是，在金科高速周转的背后，不仅销售有压力，集团资金供应也是一大难题。
金科股份2012年年报显示，集团在2012全年共签订多达16份信托合同，利率最低为9%（以固定利率计算），最高可达到15%，涉及金额超过77亿元。
申银万国就指出，由于扩张积极，金科继续采用高杠杆策略，净负债率由12 年末的126%提高到130%，在行业中相对偏高。
正对债务高企，金科采取了以新换旧的策略。申银万国表示，金科在一季度偿还12 亿利率为13.8%的信托借款，同时新获取信托借款共计20.5 亿元，借款期限均为2 年，平均融资成本为11%，以长期低息资金替代了短期高息资金，在一定程度上使负债结构得以优化。
不过，去年过高的负债，让债务优化进程尤为缓慢。
山西证券数据就显示，2012年金科有息负债率为219.37%，同比上升9.21个百分点，净负债率为103.89%，同比上升3.8个百分点。截至该年度末，公司拥有货币资金91.91亿，短期有息负债却多达82.71亿。
对金科财务状况，人民网四川房地产曾致电金科集团高管，但对方以半年报前不便披露为由婉拒了采访请求。
人民网四川房地产查阅公告得知，一季度金科五次信托输血平均利率依旧高于10%的行业水准，而在一季度后的一年内，金科需偿还到期的非流动负债 42.65亿元，占现金及现金等价物余额的63.47%。
