乐居春季房展会首场论坛：京版细则落地 房价是涨是跌(2)

主持人：提到二手房，我知道胡总咱们我爱我家的主营业务是二手房买卖及租赁业务，您认为新国五条对于二手房和租赁市场正在发生哪些影响呢？

胡景晖：前段时间建委的网签停了八天，八天以后，看到整体报上来的交易量不到2000套。事实上3月份由于搭末班车的行情，北京一个月二手房交易量就达到了42000套，因为正常的月份应该在12000套左右，整个一季度北京二手房交易量突破了六万套，事实上有很多是需求的提前释放，从这点角度来讲，从未来来看，二手房会面临在交易环节更加沉重的税费，如果20%的个税。大家知道过去十年北京房价事实上翻了三番，当年100万的房子，今年400万，光交所得税就要交60万，再加上别的七七八八的税收，可能光房子400万，交税要交100万，这个税又不能拿来做贷款，所以这个可能对我们相对来讲交易量影响会大一些。但是20%个税应该由业主来承担，但是市场处在一个供不应求的市场，所有交易环节的税收都转嫁给了购房人。未来随着市场供求关系的变化，并不排除出售给业主和购房人来共同承担个人所得税，就是20%的个税的可能，如果这样的话，个税的负担还相对好一点。但是从我个人的角度来讲，我认为在交易环节增加税收，从2005年以来，这八年的政策变化，凡是在交易环节增加税收，不但没有遏制住房价的增长，反而时购房人背上了非常沉重的负担，所以这条路走下去是个死胡同。我们应该从这条政策线上摆脱出来，从发达国家投入市场的情况来看，主要是集中在持有环节，而不是交易环节，特别是很多房产税，但是在交易环节税收比较低，主要是为了促进房产的流通、资源的配置，包括改善性，很多人想以小换大、以旧换新。但是事实上如果市场不被盘活，想以小换大的人换不了大房子，我们应该想办法怎么样盘活市场，特别是在交易环节减税、在持有环节增税，改变我们的房产交易模式。

当然还有租赁市场，租赁市场实际上北京在2008年以后面临着一个租金快速上涨的压力，主要是每年有60万的外来人口转化为常住人口，而从2010年以来的限购，使得很多想放房的人，由于资格、贷款等各种原因买不了房，没办法从出租房里边退出，每年有60万左右的外来人口，使得我们的房源越来越挤压，所以很多房主会把房租上涨跟CPI加在一起。所以很多想买房的人会延迟买房计划，对租赁市场来讲需求可能会有所增加。但是有些方面，有些房源面临比较高昂的税收问题，很长一段时间也没办法被市场消化。所以新版国五条对供求两方面都有一定的刺激，当然租赁的交易量会增加，价格走势要看供求关系的角力和供求趋势，所以二手房交易量会面临6、7月份的低迷，租赁市场会比较旺盛。

主持人：李总您讲讲新政对于新房市场影响的局面？

李蓟：就目前阶段来讲，可能二期、三期的盘要提价的话可能是提不了，所以推向市场的节奏会缓慢。这是一点。但是北京整个库存八万套，大概也只能满足北京七到八个月的销售量，由于受到新政的影响，可能原来七到八个月的销售量变为一年，如果不推盘的话，会是一个什么状况呢？难以控制、难以预料。所以我觉得我们广大消费者是不太知道这个方面的情况，我个人认为从新房的角度来看，最近这几个月可能推盘上市的量会减少，所以在市场上流通的存货会不太多，但是由于受到一定的限制，对于目前广大消费者来说还是个好的机会，因为后期的价格推不出，目前流通的价格是前期已经审核的价格，所以相对来讲还是比较合理的一个价格，所以我觉得对目前的消费者来讲，还是一个比较好的时机可以抓住。

主持人：李总您觉得住建委对于新盘不能定高价、很难发预售证的事情，真的能管住房价吗？这个规定对于未来房价的走势，真的能抑制房价上涨吗？

 李蓟：我觉得是这样，因为我们现在在北京谈北京的事，房价走势要是看全国的话，这里面抛开房地产来谈，资源越是集中的区域，人口的流动量会越多，资源越少，人口导出越多的机遇，自然房价就不会太涨，以后可能三四线城市的房价我估计就比较困难上涨，但少数的资源比较集中的城市，每年还是有几十万的人口在导入，导入了以后不管是租还是购，总是有这方面的一些需求的存在，但愿这种需求是能够平稳的推动市场的走势，而不是像前几年一样进入到一个疯狂的状态，这也是我们所期望的。

主持人：名扬您觉得房价能管得住吗？

务名扬：一提房价，大家都想听房价到底怎么走，但是我作为一个媒体人，我的观点是房价是存在一个误区的，即使全国的房价是下跌了，但是对于我们面前的各位来说，对于你想买的一套房有什么具体实际意义吗？或者你想在通州买房，假设房山的房子降价了，对于你想在通州买房的人来说又有什么实际意义？所以我们要跳出这么一个怪圈，只以一个房价的均值来衡量你是否买房，这是不对的。房价也许别的地方降了，但是你想在北京买房，你们可以看看你身边有多少人想买房或者想升级置业，北京又是一个资源集中的城市，包括教育资源、医疗资源、产业资源、就业的机会，现在在全国有哪几个城市能跟北京相提并论？如果这些硬件条件摆在这里，我们说全国的房价下跌对于你在北京想买房的人来说又有什么实际意义呢？北京确实存在这么多的机会，大家都想在这儿买房，需求是没有降低，而且由于限购的压制，可能需求会越建越多，就像汽车摇号一样，原来可能20个人摇一个号，现在可能变成了80个人、90个人摇一个号。所以随着需求的压制，但是并没有更多的房产的资源能及时入市满足大家的置业需求、升级需求，这样会造成未来的房价有可能在经历一阵观望低迷之后，反而会迎来一个报复式的增长，这也是我从之前几次历经调控的阶段，大家可以细数一下历史，一般都是经过半年到一年左右的冷淡期，随后的房价反而会迎来一个比原来涨得更大、更急的涨势，这就是我们现在面临的一个客观的环境。

这个环境怎么去解决？政府现在是通过各种限购的措施，增加交易的税费，限制开发商提价的方式，是暂时能把房价保持稳定了，但是如果说刚才我们几个嘉宾也提到了，如果不从根上的问题，比如土地财政的问题，比如这些房源信息的联网透明化的问题，没有通过加大持有方面的税费的完善的问题，那房价问题是不会得到一个根本的解决的。所以我特别赞同刚才胡总说的，应该加大在持有方面的税费，就是我们每个人，比如三口之家住90平的房子就足够了，非要多买三四套房子，压在手里边，但是如果这三四套房子，通过房产税的征收，出租都很难获得很好的收益的话，我相信不会有人会傻到弄三四套房子搁手里边，他住一套房子就足以了，通过把闲置房源投入到市场中，也会对房源供给不足起到一个很好的补充。但是这是否能够实现，就看政府是否能够执行上，现在游戏规则有了，看政府能不能按照这个游戏规则去做，政府加强自己的监管，把一些不合理的地方完善掉，这才是影响我们房地产市场房价未来走势一个决定性的因素，也是我们更愿意看到房地产健康市场所必须具备的这些因素。所以这是我的观点，大家千万不要只纠结于房价，通过做各种数据，把全国的均值一加是完全可以实现的，但是对于我们每个人来说，不能全部盯着全国的均值来看。

主持人：李总，一方面现在市场需求是外溢的，另一方面，政策又非常严格，这似乎形成了一种矛盾的状态，您作为开发商，怎么样看待当前市场的状态呢？

李蓟：习主席说了一句话，政府的归政府，市场的归市场，如果单从市场的角度来看，任何一件商品，不光是房地产，任何一件商品，只要有大量的需求存在，这个产品本身一定是看好的。我仅仅是从市场的角度来说。

当然了，政府的意愿是要控制好产品的价格的趋势，比如说十年的趋势不要压缩在一年里实现，这可能是政府的一个愿望，但是我觉得从开发商的角度来看，当然了，因为北京的市场各方面环境还是比较好的，我们还是会继续看好北京市场，去通过拿地、通过产品来满足广大消费者的需求，同时也满足政府的需求。