（贾克坤/文）某年某月某日，唱着高昂的凯歌以为要离开长沙,另开一片天地。殊不知，峰回路转，又再一次踏上了长沙这片热土。艾青有句话：“为什么我的眼里常含泪水?因为我对这土地爱得深沉。”再次踏上拼搏了6年的长沙城，我也满含泪水，因为我也爱着这片土地。
又一日，《浪点房事》木木美女找我，提出一个“约”字，猛然吓我一跳，瞬间大脑快速运转，自问此“约”为 “何约”？想想多年的婚姻从未背叛，果断想到答案要拒绝，谁知木木美女立刻话锋一转，蹦出两个字“约稿”! 瞬间石化，立马关注“长沙新浪乐居”快速查看《浪点房事》。
从第一期看到上一期，心中感慨万千，离开8个月，长沙房事竟然到了欲行不勃的阶段。回归现实，一想到长沙ZF忍精不射的状态，让我忍不住，不得不来说一说……
以往，有关长沙房地产的报道大都是：高端住宅大行其道。而今，竟全是大规模的专业市场、购物中心和社区商铺之间的相互竞争。
专业市场项目动则上千甚至上万亩的纯商业地产规划，让人心潮澎湃！从各个项目沙盘规划上看去，街道蛛网密布，街区密密麻麻，高楼林立。放眼望去，几乎全是高端品牌业态规划，且各功能区（业态区）小灯齐亮。车水马龙，好一幅繁荣盛世的景象。然而，市场却不容乐观！
商业地产供应洪峰已至 呈“阶段性相对过剩”局面
目前，长沙市场上，有三大力量在驱动着商业地产的开发热。
1、政府的主导力量
基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。
2、市场榜样的力量
一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。
3、商业地产开发主体的扩容
其中零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求；住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地产开发行列。商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。
据业界统计，预计2017年全国类似的购物中心和专业市场，将会达到4800家，商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超10000家。因此在当前商业地产领域，是有非常明确的泡沫趋势。但大家又可看到有部分商业地产已成气候，比如全国范围内的中粮大悦城系列，龙湖时代天街系列等等，他们为什么能受到投资者、经营者和消费者的青睐？除了其品牌优势之外，最重要的还是其运营理念和盈利模式的选择。
物流商贸城类项目进入精细化、集约化发展时代
现如今，长沙市场上呈现出了多个商贸市场竞争的局面，但是就其为数不多的物流商贸城运营情况来看，经营惨淡，其运营难度之大恐几家开发公司都未意料到。但就其几家商贸城的未来发展来看，主要呈现三个方面的问题：
1、行业商户资源瓶颈
物流商贸的根本还是商贸业资源，对于长沙城市而言，各个行业的商贸资源有限。而长沙又非传统的大交通、大物流等枢纽型城市，大面积开发专业类市场，其供应远远大于需求。如若一个城市已有稳定的商贸经营场所，若这是大规模兴建商贸城，而不能有效形成周边城市群的集聚，只能依靠本地存量商户资源消化，这样的新增供给在未来数年内都会给城市带来恶性竞争。除非传统商贸市场的搬迁消亡，否则新的商贸市场很难短期成市，经营上会举步维艰。并且长沙多个商贸市场，都在拿高桥说事，但就传统意义上来说，高桥的搬迁又谈何容易？
2、电子商务的冲击
物流商贸是传统的商品贸易的重要汇聚地。但随着互联网行业的冲击，传统商品贸易正在经历翻天覆地的变革。特别是直接面向终端的020式生产和消费，但就长沙的几类商贸市场来看，这类互联网效应还未形成成规模的影响和渗透，只是停留在口号阶段，那么在这种冲击之下，若无法完善其服务性平台，那么其未来的运营将也会是一纸空谈。
3、仓储功能不配套
虽然每个项目都有其仓储的功能区，但就现状来看，其仓储功能并不完善，主要表现一是因为相关政府的无序规划，导致在其市场内设置的仓储功能的运输的成本并未实质性降低；二是开发时序本末倒置，诸多开发公司因其盈利性问题，先行开发市场赚取资金，而后再行开发仓储功能，而实际上此两项应为同时进行；三是仓储功能跟不上时代潮流，市场再变，客户的需求再变，而仓储建设全采用传统的仓储，从根本上还是未解决其仓储的安全问题。
因此，商业地产、物流商贸城要搞好，持续经营才是唯一的出路，那如何做到持续经营呢？
斩蛇斩七寸，抢夺市场的战争，也需用斩蛇的手法，攻其要害，即把运营做好。随着现代商业地产的发展，能够在变化莫测的商业大潮中屹立不倒的成功商业项目，无一不是经过理性而严谨的规划而来的。
因此，第一个方面即是要根据合理的动线设计，完善整体的规划，继而进行有效的招商论证规划的可行性，从而为后期经营提供最基本的原则。
第二个方面即运用国际运营理念，营造一个适合于本土化运营的国际商业运作管理模式。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。统一的运营管理模式的运用，其实际意义就是旨在把投资者，经营者，管理者三者结成利益共同体，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。不仅仅包含广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务等，还要包含安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。
第三个方面是其盈利模式的改变。即开发商要从最根本的销售物业获取回报模式演变到收取长期的运营回报上来。从真正意义上实现统一的运营。商业项目的功能就是帮助商户创造收入，提高每一平米商业面积的赚钱能力，这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。也就是说大型商业项目长期成功与否的保证，成功的统一运营就是一个关键。
虽然运营管理是一个项目成功与否的关键，但在运营管理之前，要确保一个项目完美顺利地开发、进展，则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作，因此说，它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。
作者简介
贾克坤，中国十大优秀营销策划师之一。现任湖南恩瑞国际物流产业园总经理。从事地产十数载，由地产学徒自升为地产工匠，做过码字的文案，做过挖苦心思的策划，做过又黄又暴力的案场管理，做过一人之下万人之上的项目总，喜研马克思主义，自娱为混迹地产圈的极品混混。
