主持人南方都市报记者王艳玲
嘉宾合富置业首席分析师黎文江
寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同
无论开发商还是代理商，手上都有千百个具有豪宅购买力的买家资料，肯定不需要像刚需盘那样广撒网，四处散播开盘消息。——黎文江
目前来看，他们的购房冲动还是很强的，说明他们判断房价会进一步上涨。——韩世同
新闻背景
12月8日，位于天河北的豪宅，新鸿基峻林在官方微博上发出开盘通知后即低调销售，首批推出的168套货量不到两小时基本售完。最近广州豪宅项目似乎掀起一股“闷声发大财”的潮流，白云新城豪宅——中海云麓公馆也是悄然开售，当业界在期待开盘之时，其已实现网签套数13套。还有号称亚洲第二豪宅的琶洲壹号，原计划明年5月开盘，目前已网签46套。豪宅因承担太多关注而低调？而低调并不妨碍其成交的火热，市场怎么会有这么多豪宅买家？随着年末楼市的持续火热，豪宅动向更具代表意义。
豪宅营销注重圈层关系
南都：新鸿基峻林、中海云麓公馆的关注度非常高，如何看待这两个项目在市场上的影响力？
黎文江：峻林是广州C B D豪宅盘，而且天河北一直缺乏住宅供应，地段优势很明显。且新鸿基一贯做豪宅，大家自然就有很多期待。而中海云麓公馆则属于生态豪宅，靠近白云山风景区，所在的白云新城是新兴区域，拥有便利的交通以及万达广场、希尔顿酒店、5号停机坪、绿地中心、白云国际会议中心等大型高端商业配套。
韩世同：这两个项目都起到区域标杆作用，比如云麓公馆地块，曾是白云新城的地王，楼面地价亦高达19971元/平方米。
南都：然而两大豪宅都很低调，尤其在年末楼市持续火热的背景下，这种低调开盘让人看不透啊。
黎文江：豪宅跟刚需盘不同，买家属于金字塔上的顶端，营销上注重圈层关系，通过熟人介绍，一层一层传播出去，且无论开发商还是代理商，手上都有千百个具有豪宅购买力的买家资料，肯定不需要像刚需盘那样广撒网，四处散播开盘消息。
韩世同：可能是在试水，所以不好太张扬。这两个项目都将是区域最贵的楼盘，地价本身就很高，如何定价是个问题，所以首期先试试水，看市场的承接度，如果销售不错，后面的货量自然也不成问题。
低开高走，总价不算太高
南都：是否也跟9月份房管局就高价项目的限售有关，担心会引发市场过激反应？
黎文江：限售在11月份就放开了，不存在这方面的问题。
韩世同：这个肯定有，政府肯定是希望控制销售节奏，均衡网签，但开发商会抢时段，毕竟12月也是传统置业旺季。
南都：峻林开盘价格3.3万元/平方米起，均价3 .9万元/平方米，中海云麓公馆成交均价也达到3.8万-3.9万/平方米，这在你们预料之中吗？
黎文江：其实定价也都不算太高，在我们的预料之中。这样的价位相当于珠江新城中海花城湾、颐德公馆，而且户型适中，总价不算太高，属于豪宅买家可接受的范围。更何况在装修等方面也是很有特点的。
韩世同：吹风价达到4万元/平方米，开盘价实际上是低开高走。尽管如此，他们都堪称区域内第一个吃螃蟹的楼盘，一般周边单价能达到3万多的只有个别高端二手盘。
“他们判断房价会进一步上涨”
南都：尽管态度很低调，但成交呈现火热，峻林首批2小时基本售完。
韩世同：这说明开发商对市场的把握还是非常准的。比如中海的户型，大平层非常适合两代人来买，很多都是为子女买房的性质。
黎文江：是的，上半年豪宅卖得一般般，但现在普遍卖得不错，为什么？豪宅购买人群对政治、经济的敏感度是非常强的。
南都：怎么会有这么多豪宅买家选择入市？
黎文江：新一届政府接班之后经济回暖的情景可以预期，几千万砸进股市真不如投入楼市。另一方面，一些原本计划在香港置业的人群，受当地政策制约，也都选择回广州购房，也占到一定比例。
韩世同：豪宅买家的购买能力毋庸置疑，关键是出不出手。目前来看，他们的购房冲动还是很强的，说明他们判断房价会进一步上涨。
南都：换句话说，豪宅的火热其实也反映了楼市的未来动向？
黎文江：3-10月份刚需支撑市场成交，现在是改善型买家入市。9月份单价3万以上的豪宅销售227套，10月份达到272套，11月份达到近400套，成交一个月比一个月高，价格也是持续上涨，比如汇悦台10月份价格7万元/平方米，11月达到9万元/平方米。现在银行也愿把有限的名额留给豪宅买家，利率普遍上浮，而且贷款额度较大，回报率更高嘛。
韩世同：这些豪宅都属于新盘，新盘不能说涨，但周边二手盘会跟风的，必然拔高周边区域楼价，虽然人们心理上逐渐接受，但刚需的实际购买力是既定的，我对后市还是不太看好。
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