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新闻来源：新浪房产
新浪乐居讯 “虽然一些区域性、暂时性的泡沫是存在的，但整体上来说，房价并不存在泡沫”。这是摩根大通中国区董事总经理龚方雄在1月12日举行的“2013中国地产领袖峰会”上提出的观点，在他看来，只要城镇化继续，可耕地资源稀缺加之地价的持续高企，房价很难出现趋势性下跌态势。
摩根大通中国区董事总经理龚方雄
此外，他还指出，中国实际城镇化率仅35%，与其他国家相比已严重滞后。而展望房地产未来，龚方雄认为，从产业发展规模角度来讲，未来房地产业十年的规模要比过去十年要大得多，在这个中国经济的支柱产业里，仍会诞生出很多新的富豪。而房企的是否能够有效地跟资本市场进行对接，建构多种灵活的融资平台成为了发展的关键。
中国楼市不存在泡沫 房价长远看涨
谈及房价，龚方雄这样说道：“我一直认为房地产市场从房价的角度来讲不存在整体性的泡沫，区域性的一些泡沫、一些暂时性的泡沫是存在的，但是整体上不存在泡沫的。”
龚方雄列举数据指出，到去年年底的时候，全国平均房价的成长是8%左右，低于名义GDP的增长。我们实际GDP的成长去年应该是7.6%、7.7%，略高于7.5%。“大家都看到我们的CPI是2.6%，GDP的通胀率大概会高于CPI，应该是3%左右。所以我们名义GDP的成长应该是10%、11%的样子，全国房价只涨了8%左右，所以他低于名义GDP的增长，这在各个国家来说是正常的。这个角度来说怎么说房价有整体性的泡沫呢？”
此外，龚方雄认为，还有一个原因就是供求关系，“中国可耕地面积极其稀缺，所以政府在城镇化的过程当中又要维持我们人均可耕地面积不大量减少，这是一个非常难的事情，我们还有50%左右的人口要进城要城镇化，城镇化的过程就是一个占用耕地的过程。这个角度来讲，地价将来会不会以市场化的手段让地价涨得稍微合乎市场规律一些。
龚方雄认为，长远来看，只要城镇化继续搞下去，我们可耕地资源又这么稀缺，这种情况下地价很难下跌，长远的角度来讲房价应该还是会涨的，很难出现房价处在一个趋势性下跌的一个态势。
中国实际城镇化率仅35% 严重滞后
“中等发达国家的平均城镇化率应该是70%—75%，发达国家城镇化率应该是80%—90%。中国真正的城镇化率只有35%，我们GDP全球第二，人均GDP和收入已经进入中等国家收入行列。但是从城镇化的角度我们是严重滞后。”龚方雄在演讲中这样表示，
他进而解释道：“我们算城镇化率的时候，中国城镇化率是52%，但是如果把农民工在城镇里面居住，但是并没有城镇户口，所以他在城镇当中的生活质量跟有户口的这批人的生活质量是不一样的，因为他的小孩教育、医保，人的城镇化的这些因素，这部分并没有。从这个角度来讲，他仍然是农村户口。剔出这一部分，在城镇里面居住，但是并没有享受城镇应该享受的一些生活的质素的这批人剔除，中国的城镇化率只有35%。”
在龚方雄看来，在新型城镇化发展的过程当中，不但要提高对城镇房地产、住宅、商业地产等需求，还要提升服务和消费水平。“新型城镇化对经济的拉动是全方位的，不仅仅是一个房地产的问题。
中国房地产黄金十年在未来 会出现很多新富豪
谈及行业发展前景，龚方雄明确表示，中国房地产的黄金十年是在未来十年不是过去十年。而其理解是，从产业发展规模角度来讲，未来十年房地产的规模要比过去十年大得多。这主要基于龚方雄对中国未来宏观经济的判断，据其统计，过去十年中国的经济规模涨了大概7、8倍。房地产房价涨了5倍，但是房地产业在整个经济规模的比重从4%提到了14%。
“但从未来的角度来讲，假设未来十年房地产占GDP的比重是10—12%，即使是名义上假设是7%的话，GDP的规模都会翻一倍，就是16万亿美金，已经超过了美国的经济规模。同时在这个期间，我认为未来十年人民币对美金至少得翻一倍，那就是32万亿。未来十年中国的经济体会成为全球第一，但是他的空间过去十年1万亿到8万亿我们只涨了7万亿，现在从8万亿要涨到30多万亿，我们的成长空间是16万亿到20多万亿美金的规模，这个新增的规模有多大，如果房地产在新增的规模里面是占10—12%的话，未来十年产业的成长空间比过去十年还要大。”龚方雄这样分析道。
龚方雄进一步表示，房地产已经在过去十年产生了很多的富豪，如果这个产业空间这么大的话，即使我们的房地产业的利润空间下降，未来十年这个行业里还会出现非常多的新的富豪。所以这个产业仍然是我们中国经济的一个支柱型的产业。
股市扭曲致高房价 股价上不去房价下不来
值得一提的，正如龚方雄之前所强调的，在他看来，如果中国的股市上不去也不要指望中国的房价能够下来。“股市这么低迷，10倍的市盈率也没人要。这么多的货币唯一的体现财富的形式就是房子，房价的调控不能仅对房地产这个行业，他是一个综合的宏观经济的问题，甚至是一个综合的投资能力，大家的钱都涌向房子，可以说中国股市的扭曲造成了房价的高涨。”
此外，对于房价上涨龚方雄表示其中也有土地财政的因素。“土地财政也是一个综合的因素。这个综合改革也牵涉到中国整体的宏观经济的问题，不仅仅是房地产产业本身的一个宏观调控，天天拿着拳头或者是拿着手指指着房地产就能够解决的。为什么这几年的调控全部是通胀、全部是失效，为什么房价越调越高，原因是多方面的，不仅仅是我们房地产业存在的问题。
建立有效融资平台成房企发展关键
此外，谈及企业融资，龚方雄直言，融资难也是中国作为一个新兴市场的特色。“从市场经济的发展规律来讲，地产行业不应该存在融资难的问题，但中国存在这个问题是因为政策的打压。
龚方雄表示：“全世界解决中小企业民营企业的贷款问题不是通过银行，是通过资本市场，是通过融资，企业在市场上发款、发债他直接融资，在美国银行贷款被称为间接融资，因为银行贷款在整体经济融资规模里面他一般只占20%。70%、80%是靠直接融资，也就是说企业要钱向市场发债，尤其是发展债权资本市场。
所以我们很多的中国企业最近也是这样，因为国内融不到钱，尤其是房地产行业融不到钱，很多的企业通过香港或者是境外的平台在国外发债，或者通过各种的手段股权融资、可转债、结构性的产品也好等等一系列的融资手段，最近几年国内的房企在国外融到了很多钱。”
龚方雄认为，未来十年，中国以市场化为主体的改革进程，会使得这个现象逐步得到改变。而从企业的发展角度来讲，发展多种融资手段和多个融资平台的能力非常重要。
“房地产产业是重资产，重资产产业的特征就是他对资金的需求非常高，我们拿地要钱，开发要钱，所以我们房地产行业的融资能力是决定这个企业成长和成败的关键。”
龚方雄指出，企业要想做强做大，如何有效地与资本市场进行对接，如何有效地建构多种灵活的融资平台。融资能力，成了一个关键，“这也是房企在未来十年能不能有 效地抓住新型城镇化发展机会的一个关键。”
同时，他还提醒，融资的成功与否，还要注意融资能力、融资成本与经济周期的匹配问题，比如说在经济高峰期时，一般来讲最佳的融资方式是股权融资。在经济低谷时期，最佳的融资方式就是并购，或者置换股权。“如果你踩错经济周期点，或者用错了融资手段，匹配错了融资成本和资产的价格，你这个周期就完蛋了。企业一踩错，这个企业就完蛋了。这就是巴菲特讲的，一个周期踩错了，你就会输掉一辈子赚的钱。”龚方雄说。
龚方雄，摩根大通中国区董事总经理、研究部主管及首席中国经济师，负责统筹摩根大通中国区的信贷利率市场、证券及经济研究工作，拥有美国沃顿商学院金融经 济学博士学位、费城坦普尔大学物理学硕士学位，以及北京大学两个学位，为投行界的领军人物之一。在2008年，他因成功预测政府的4万亿救市计划而声名鹊 起，被誉为“4万亿预言家”。
