编者按：沿着城镇化发展的轨迹，房企前进的脚步依稀可寻。事实上，在苏州，很多房企正是赶上了城镇化发展的班车，才有机会与地产大腕“叫嚣”。然而，机遇与挑战同在，伴随着城镇化触摸的角落越来越边缘化，苏州房企在跑马圈地的同时，如何脱颖而出也成了一大难题。
旭辉地产成立于2000年，这家有着福建基因的沪派房企虽然年幼，却已是不折不扣的内陆房股新贵。其进入苏州5年以来，已经布下了“8子耀姑苏”的好局。细看旭辉在苏州的发展轨迹，其围绕中环布局，深耕潜力版块的特点非常明显。而这，正与苏州城镇化的发展脚步有关。
旭辉八子围绕中环布局（点击查看大图）
新浪乐居讯(编辑 许骐)在近期的房地产市场，城镇化已然成为了高频词汇。城镇化的推进不仅为苏州本土房企提供了快速发展的契机，众多全国性品牌房企和外企的进驻也提升了苏州的房地产开发水平，而旭辉正是其中之一。
瞄准潜力版块——浒墅关 旭辉押宝苏州城镇化
相较其他知名开发商，旭辉在苏州留下的脚印几乎都是在潜力版块。而说起旭辉在苏州的发展历程，就不得不提到它的“根据地”——浒墅关。
如果说旭辉芭堤兰湾只是初入苏州的牛刀小试，那么旭辉在考察了高新区市场后高调拿地，可谓吹响了全面进军苏州的号角。2009年11月5日，旭辉集团豪掷8.54亿连夺苏地2009-B72、B73两幅地块，于是便有了现在的旭辉朗香郡和旭辉上河郡。
旭辉朗香郡实景
旭辉上河郡效果图
然而在旭辉拿地之时，浒关老镇的改造才刚刚开始。当地的城镇化水平较低，基础设施落后，诸多配套仍处于规划阶段，购房者呼唤着精品住宅的出现。据了解，当时在售的一些项目如金光大道二期(文昌花园)、新港幸福郡、丹景廷、浒新金榈湾等，均价都在5000-6000元/㎡左右。相比而言，旭辉所拿地块的楼面价就接近3000元/㎡，算上建安成本，要想盈利，产品定价须在6500元/㎡以上。
“既然旭辉来到了苏州，就不会轻易退出苏州这个市场！此次拿到的两块地，楼面价均比较高，旭辉集团一定会拿产品说话。”当时苏州旭辉副总经理的表态充满了信心和决心。而“旭辉双郡”的表现也证明了旭辉地产的开发实力。目前，旭辉上河郡住宅部分已经售罄，朗香郡也已经接近销售尾声。
值得一提的是，旭辉在浒墅关的大胆拿地，冒险之余却又隐含着对于浒关版块前景的准确预判。旭辉地产苏州事业部相关负责人曾言：“从园区拓展北新区，旭辉充分考虑了区域现状和发展前景，对于未来十分看好。”
话音刚落，2010年，苏州高新区政府斥巨资开始操作“北拓西进”战略，其中的北拓就是指的开发浒墅关(亦称北新区)。近年来，中环、轻轨3号线的脚步越来越近，大润发已然落成，兴贤商业广场也于近日拿到了预售证。同时，随着高新区核心版块房荒局面的不断加剧，越来越多的购房者将目光转向了北新区。而近日正在公示的苏州12-15年规划中，浒墅关工业区也被列为了12个重点挖潜地区之一。
围绕中环布局 6个月拿4块地“八子闪耀”
距离2008年旭辉别墅项目芭堤兰湾的面市已有5年。进入苏州的这5年来，旭辉已经陆续开发了芭堤兰湾、朗香郡、上河郡、华庭、百合宫馆等5个在售或曾在售项目，另有御府、美澜城等2个即将面市的项目，再加上日前拿下的苏地2013-G-21号地块，旭辉在苏州一地便有“8子”，这一数字在进驻苏州的外来房企中可以排进TOP5。细看旭辉在苏州的发展轨迹，其围绕中环布局，深耕潜力区域的特点非常明显。而这，正与苏州城镇化的发展脚步有关。
在苏州浒墅关，旭辉双郡名声大噪。在2011年12月7日的土拍上，旭辉趁热打铁，拿下位于高新区浒墅关观山河南、文昌路西的苏地2011-B-80号地块。这块总面积11万方的宅地上建起的，正是如今几度登顶苏州月销量TOP10的旭辉华庭。
旭辉华庭效果图
此后，旭辉拿地节奏越来越快，2012年10月18日，旭辉斥资6.23亿连夺高新区两地——苏地2012-G-84、88号地块。目前，84号地块的案名暂定为旭辉御府，目前项目还在初期的建设阶段；88号地块即为旭辉百合宫馆，据百合宫馆销售经理王为胜介绍，该项目有可能在6月中旬正式面市。
2012年12月26日，苏城12月的第三场土拍上，旭辉力挫金科、新城、上海汇成等多家房企，竞得苏地2012-G-104号地块，这也是旭辉拿下的首宗吴中区的土地。紧接着，在今年4月22日的土拍中，旭辉地产击败西湖地产，成功摘得苏地2013-G-21号宅地，形成了苏城“八子闪耀”的战略布局。
旭辉竞价成功后不禁抚掌大乐
在日前苏州公布的一季度房企销售排行榜中，旭辉控股(集团)苏州销售金额以6.8658亿排名第6，仅次于建屋、九龙仓、招商、万科、中海；销售面积旭辉苏州以78242㎡排名第4，仅次于招商、九龙仓、建屋；销售套数方面辉控股(集团)苏州以764套 排名第3，仅次于招商、建屋。而以旭辉目前在苏州的扩张速度，百尺竿头再进一步或只是时间问题。
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旭辉地产的4大战略：
1. 全国布局战略：“3 3”，是指“长三角、环渤海、中西部”3个区域版块，再加上“一线、二线、三线”3类城市。对此，旭辉集团总裁林峰称，“3 3”就是旭辉全国战略的重点，其中，一、二线城市是“战略性布点”，其他城市则是“机会性布点”。
2. 企业发展战略：“两高一轻”，即“高周转、高去化、轻资产”——花旗曾发研报称，“两高一轻”战略尤其适用于销售规模在200亿元以下的房企。林峰表示，拿地、产品结构等子战略，也都是围绕这一总体战略来制定的，“我们不拿超出自己能力范围的地。在这方面，不少同行都有过惨痛教训，我们也一直都很谨慎。
3. 产品战略：“721”，即70%瞄准刚需，20%关注商办，10%针对改善型需求。林峰表示：“如果一块地符合这样的产品战略，我们就考虑去拿。”
4. 开发战略：“4861”，即拿地后4个月开工、8个月开盘、首次开盘去化率60%、11个月实现资金快速回笼周转。
