“绝对不可能增持了。目前是维持现状，希望未来能有合适的机会和方式退出。”7月2日，作为第二大股东深圳控股的代表，沿海绿色家园有限公司非执行董事陆继强对本报记者表示。而在大半个月前，深圳控股对沿海家园的态度还是在增持或减持这两个选择之间摇摆。
造成这一态度转变的可能是沿海家园那份姗姗来迟的年度业绩。6月27日，该公司发布的2012年年报显示，其收入同比减少48%，纯利下跌85%。在下滑的经营指标面前，投资者们不得不审慎衡量持有的风险与收益。实际上，2006年底进场以来，无论是股价还是经营收益，沿海家园的表现都没有达到深圳控股的预期。
而在沿海家园看来，短期的业绩波动是公司在转型期中的正常表现，“公司正在积极推进战略转型，由重资产的单纯开发商向轻资产的管理、开发及综合服务商的投资模式转变，这个周期可能需要几年时间。相信公司未来的表现会让投资者满意。”沿海家园有关人士解释。
不少分析都认为，是过于审慎的发展理念使沿海家园的足迹在急速发展的房地产市场中被逐渐淡化，轻资产的战略转型能否令这间老牌上市房企重回主流仍然有待时间的考验。
二股东拟退场
据了解，2012年，沿海家园取得港币37.17亿元的收入，较去年的71.78亿元减少约48%。除税前溢利为4.042亿港元，较去年的15.459亿港元减少约74%。而该公司拥有人应占溢利在报告期内也减少约85%至9260万港元。
沿海家园表示，收入减少是由于期内竣工并交付予买家的物业数量减少。根据其2012年年报，该公司来自物业发展分类的已确认销售收入为33.33亿港元，较上年71.63亿港元减少约53%，同时集团交付的总建筑面积则减少34%至35.5万平方米。
虽然盈利指标明显下滑，但沿海家园去年所做的一系列偿债安排也令其得以逃脱短债压身的困局。截至2013年3月31日，沿海家园的现金与银行存款约为26.25亿港元，集团的借款净额约为31.74亿港元，净负债与权益总额比率由去年87%下降约17%至70%。其中流动负债下降40%，一年内到期需偿付的有息负债下降79%。
穆迪分析师梁镇邦在7月3日表示，通过主动的资产处置，沿海家园的流动性状况得到改善，手中持有的18亿港元现金完全能够覆盖11亿港元的短债。
“除了负债状况有优化外，沿海家园的其他经营表现并无可圈可点的地方。”陆继强说。他的另一个身份是深业集团董事会秘书，该公司旗下的深圳控股持有沿海家园超过20%的股份，为沿海家园的第二大股东。若从投资者的角度看，陆继强认为对深圳控股而言，沿海家园并非一项好的投资，“投资回报和我们的预期有比较大的差距”。
2006年底，深圳控股以约6.6亿港元的总代价，从一只基金手中收购了沿海家园的可换股债券和股份，可转债悉数转股后，深圳控股在沿海家园的持股比例为22.8%。据了解，沿海家园的股价在2007年曾一度超过2港元，而2013年7月4日的收盘价仅为0.455港元，期间也未派过息。在2012年深圳控股取得的21.56亿港元纯利中，沿海家园只贡献了7420万港元，占比仅0.03%。
“沿海家园在公司资产中所占的比例很小，但出于资产优化的需要，我们希望能在合适的时机退出。增持是绝对不可能了。”陆继强说。早在3月份，深圳控股的管理层就已隐约透露出这个意向，表示如有人接手公司所持沿海家园股份，会在合适价位放售。6月份时则表态正研究各种处理方案，不排除沽出或进一步增持股份。目前看来，深圳控股退场的意向已更为明晰。
业绩僵局
据了解，在2006年入场时，深圳控股曾对沿海家园寄予厚望，预估其未来的盈利水平有大幅增长，而项目集中于深圳周边的深控也希望依托沿海家园在华北地区的布局拓展外地市场。而实际上，沿海家园的发展步伐显然远未达到深圳控股的预期。根据沿海家园的财务报表，2007年以来其营业收入几乎是保持着极低增幅，2007~2012年的营业额分别为31亿港元、30亿港元、39亿港元、37亿港元、72亿港元、37亿港元。净利方面，2007~2012年分别为1.16亿港元、2.15亿港元、2亿港元、1.5亿港元、6亿港元、0.93亿港元，6年来也没有明显增长。
在陆继强看来，沿海家园增长乏力，既有房地产业调控不断的外部影响，也有经营能力的内部原因。该公司2012年的33.3亿港元确认销售收入中，沈阳赛洛城、上海丽水馨庭、东莞丽水佳园、鞍山智慧城及大连沿海国际中心这五个项目的贡献比例达70%。据了解，该公司项目主要分布于北京、上海、深圳、大连、武汉、沈阳、东莞、鞍山、苏州、厦门、福州、南昌、重庆、佛山等一二线核心城市，而且在售项目数量有限。
标普、穆迪等评级机构都曾提醒，沿海家园投资组合较窄，且集中在限购城市，去库存存在较大挑战。有分析指出，沿海家园只追求面的铺开，而忽略了点的深耕，每个城市只有一个或两个项目，广泛的地理分布会对财务和管理资源构成压力，导致较低的执行和运营效率。在沿海家园的资产组合中有不少是城市综合体项目，前期的巨额资金沉淀和缓慢的回报周期在很大程度上拉低了整体的资产周转率，也部分地诱发了其去年的短债危机。截至2012年底，该公司的总资产周转率仅为0.23，低于行业平均水平。因此，该公司才会在年报中表示，未来将减少物业投资，发掘物业发展项目的共同投资机会，以减轻债务负担。轻资产的战略转型也是出于提高资产周转率、扩大经营规模并增加利润贡献的考虑。
从更深层的角度看，是过于稳健的发展风格限制了沿海家园业绩和规模增长，使得上市15年来公司的经营业绩和股东权益的增长率低于行业平均水平。“沿海经历过1997年东南亚金融风暴，花钱买了教训，老板和主要股东此后达成了稳健发展的经营理念，以财务安全为要务，不追求规模增长，也不参与公开的土地拍卖。”一位接近沿海家园的知情人士透露。在上市房地产公司中，不参与公开土地拍卖的企业目前已是凤毛麟角，随着土地出让制度的规范，场外拿地的空间日渐缩小，早期宣称不从拍卖场拿地的合生、碧桂园、中国奥园等公司为了保证业绩增长均已顺应大势。第一上海证券分析师柯学锋认为，不参与土地拍卖意味着公司是期望能从其他渠道获得的土地中获得囤地收益，但随着资产规模的扩大，显然这种拿地方式已经不具可持续性，最终会导致公司规模长不大的局面。“可能老板本身也比较安于现状，不像其他公司那样有积极进取的心态。”
去年年底以来频繁的高管变动，可能也与此息息相关。2012年12月，沿海家园五位高管同时宣告辞职，包括董事局主席曾文仲、总裁王军以及三位执行董事郑荣波、林振新、郑洪庆。2013年4月，执行董事王斌因决定投入更多时间于个人发展而辞职。6月，邓立人辞任独立非执行董事、审核委员会主席及提名委员会成员。此前市场上有消息指职业经理人制定的短期发展战略无法得到公司控制人的认可，个人的发展抱负与公司保守的发展理念始终无法融合。无论是何种原因造成的价值观背离，管理层的波动对沿海家园销售执行的负面影响都已经产生而且难以在短期内消除。
尽管无法参与经营策略的制定，但深圳控股亦深知目前的局面不利于沿海家园。“我们希望公司能稳定管理层，尽快扭转发展局面，尽快分红。”
“对过去失望，对未来有期望。”陆继强用一句话总结了深圳控股对沿海家园的矛盾和纠结心态。
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