金科去年以来新增土地中，有17幅地块位于非经济发达城市和地州县。
新浪乐居深度报道记者 @滕敏/文
当各阵营房企在京沪广深等一线城市火拼抢地时，渝派房企金科地产却选择在经济并不发达的三四线城市扩张。乐居深度报道汇总》》
2012年，金科地产大手笔投入92亿元拿下20余幅地块布局。今年以来金科拿地耗资已接近去年全年，共计投入88亿元在新疆五家渠、四川内江、贵州遵义以及重庆地州县等地收揽25幅地块，新增建筑面积超537万平方米。
尽管二三线城市相对低廉的地价大大减轻金科的进入门槛，但是大肆揽地使得金科负债率居高不下。金科最新发布的半年报显示，其负债率虽略有下降，但是仍然高达84%，居上市房企前列。8月中旬，金科在融资开闸第一时间窗口迅速抛出43亿元增发预案，以降低财务风险。
在金科以重庆为核心的最新城市战略中，高溢价的一线城市被抛除在外，对此，金科高管有着同其他规模化扩张房企不一样的理解。而实际上，这源于金科在一线城市并不顺利的试探。
进京之殇
在金科的全国版图中，北京是唯一的一线城市。2008年，金科紧随龙湖之后进京拓展，以小汤山项目金科帕提欧进入北京高端住宅市场，并开始以“洋房专家”形象对外。
同龙湖一样，金科寄希望于在北京扩大影响力，以破冰一线城市。2010年3月15日，金科一改低价取地的作风，以1.5万元每平米单价击败万科、保利、富力等对手获得昌平小汤山河滨公园地块，成为当时区域地王。这一动作被金科对外包装成：已经完成了“以西南、华中、华北、华东地区为中心的东西南北中全国布局。”
但金科入京拓展并不顺利。当年底，上述地块最终被包装成高端项目北京金科王府开始对外销售，而在项目推盘期却恰逢北京楼市调控，加之项目偏远等多方面因素，项目销售并不顺利。金科公布的半年报数据显示，截止到期末，金科王府预售房款收款10.8亿元，不足土地投入一半。
而从北京市房地产交易管理网查询的数据来看，金科王府从2010年12月以来共取得预售证6个，共推出预售房源89套，但已签约套数仅为28套，仅为已批准预售房源三分之一。
不光是金科王府项目，金科在昌平的另一高端住宅项目金科廊桥水岸项目同样销售不畅，从2011年入市以来，仍然有68套房源未售，占预售总量四分之一。
金科公开的财务数据显示，北京销售贡献率始终拖后腿状态。2011年和2012年两年北京地区营业收入分别为8.8亿元和5亿元，2012年为公司整体营业收入贡献率不足十分之一。
在金科地产副总裁李战洪眼中，渝派房企擅长成本控制，为其核心竞争力。但是金科在北京销售的两大王牌项目中，2011年和2012年整体毛利率仅为25%和21%，不仅低于北京洋房别墅产品平均35%以上的毛利率，在金科进入的城市中同样处于中下水平，直接拖累公司整体毛利率。
“金科的品牌力没有转换成生产力，品牌溢价不足。”兰德咨询总裁宋延庆认为，地域因素加之在京品牌认可度从未真正树立，使得金科的产品在北京豪宅市场地位颇为尴尬。
北京项目如此长的销售周期显然与以高周转为核心的金科整体风格不符。因项目开发周期长、销售回款不力，金科在北京继续拓展战略也有了悄然变化。除这两个项目之外，从2010年公开拿地之后，金科从未在北京土地市场上露面，也未传出有意在京拓展项目的意向。而2010年以后，正是一线房企拼力扩张北京的高峰时期。
“北京的市场再看看，但是金科的重点已经放在了二三线城市。”金科地产副总裁李战洪对新浪乐居记者说。这意味着，一旦金科在北京的两大项目清盘，不排除金科退出北京市场的可能。
在易居研究院研究员严跃进看来，金科对北京不感冒，原因在于进入北京时没有选对区域，相比其他区域而言昌平的上升空间受限，首当其冲受到政策影响。
与此同时，同为以高端产品著称的渝派房企龙湖地产则在2007年进入北京市场后迅速站稳脚跟，2012年，龙湖北京项目销售额达70亿，远超金科。
“金科想学龙湖进京发展，但始终摆脱不了老二的阴影。”宋延庆说。
不进一线？
2011年金科借壳上市之后，为完成利润承诺金科开始大手笔扩张。去年，共耗资92亿元拿地，今年至今，已耗资88亿元。
而从土地分布来看，在去年以来新增的土地中，除长三角地块位于主城区之外，有17幅地块位于非经济发达城市和地州县，其中以重庆周边县区为主，重庆璧山、涪陵、长寿、大足、江津共占9幅地块，进入的其余城市分别为新疆五家渠、四川内江、贵州遵义等经济欠发达的三四线城市。京沪广深等一线城市并不在其圈地范围之内。
金科公布的最新城市发展战略是，在以重庆为中心的中西部的投入比重提高到60%，长三角和环渤海地区分别占20%。这意味着金科在投资布局重心重新回到大本营重庆。金科对外如此解释其城市战略：在一线城市做品牌，二线城市做利润，三线城市做规模。
但这并不被看好。“从金科的北京项目来看，并不处在高端项目核心区，这并不能为金科带来品牌效应。”严跃进说，一线城市的品牌战略应该往城市核心区进入，“实际上在一线城市可以同时做好品牌、利润和规模。”
受北京销售不畅影响，金科对一线城市保持警觉。“城市化率越高的城市和地域，房地产的风险越大。”金科地产幅总裁李战洪向新浪乐居强调，按照他的经济发展观点，中国房地产的发展正在进入中西部模式，中西部的房地产市场空间将在未来凸显。
“一线城市投资相对更大，如果房价大起大落，对我们这种进入一线城市较晚的房地产商来说，风险更大，更难控制，”有媒体援引金科内部人士的话说，“尽管这些城市的房价低，但地价低。”
对此，李战洪亦向新浪乐居表示，三四线城市房价被低估，仍有上升潜力。事实上，二三线城市的土地加槛也在逐步大。2012年，金科获取地块的成本为1289元每平方米，而据新浪乐居记者测算，金科今年以来获取地块的平均楼面价1638元每平方米，相比去年增幅达到30%以上。
本轮调控以来，金科的新城市扩张战略亦与回归一二线的行业大趋势背道而驰。融创董事长孙宏斌不久前曾公开表示“核心城市（房地产市场）没事的，三四线城市容易有问题”，而深圳卓越集团执行总裁张远亦对新浪乐居记者表态，北京这样的一线城市必然要进，“小城市做得太累”。
将项目集中在二三线城市，这意味着必然要放弃产品高溢价。在宋延庆看来，金科未必不想进入一线城市，而是在北京试探之后遭遇滑铁卢，始终未找到适销对路的方法，“根据地域特点进行产品创新是当务之急，而不是放弃所进驻的城市。”
不过，在大牌房企未涉足的地州县，金科的品牌优势突出，如果走高周转路线，令资金使用效率加速，这不失为一条做大策略。
潇湘证券曾发布研究报告称，在重庆市场，金科从拿地到开盘的时间能够控制在6个月之内，在行业内处于领先地位。而据重庆当地房地产从业人士透露，金科在重庆周边区域的销售情况颇为不错，但是新浪乐居未获得更为详细的销售数据。
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