??当融创正待入主佳兆业时，其曾合作多年、并有过短暂婚姻，但却不欢而散的绿城正在面临业绩大幅下滑的尴尬；失去擅长销售的孙宏斌，满腹情怀的宋卫平还能走多久？
??日前，绿城发布了2014年业绩报告，收入为320.49亿元，相较于2013年289.91亿元，增长10.5%；本公司股东应占净利润为20.72亿元，相比于2013年约48.86亿元，下滑57.6%。这意味着，绿城2014年收入与盈利严重“倒挂”，盈利水平也直接“腰斩”。
??绿城方面给出的解释是，2014年结转收入的楼盘中，较多项目是于2009年取得土地，土地成本偏高，再加上过去几年中国政府对房地产行业的调控政策影响，导致项目销售价格偏低所致。
??地产与金融类公众号《地产金融视界》第一时间注意到，自2006年以来，绿城的总借贷额连续8年增长，截止2014年12月31日，总接待额为358.15亿元，同比增长17.38%。
??物业销售毛利率降至23.5%
??2006年到2014年，绿城的收入分别为64亿、57.39亿、66.35亿、87.27亿、111.6亿、219.64亿、353.93亿、289.91亿和320.49亿元，除了2007年和2013年分别同比下滑11.52%和181%，其余年份都处于增长态势。
??同期，绿城的本公司股东应占净利润分别为12.69亿、9.23亿、5.4亿、10.12亿、15.32亿、25.75亿、48.51亿、48.86亿和20.72亿元，除了2008年盈利降至5.4亿元，其余年份也都处于增长势头，但2014年盈利却大幅下跌57.6%。
??《地产金融视界》梳理发现，导致绿城的盈利水平大跌的“罪魁”是物业销售毛利率走低所，一直以来，物业销售收入占绿城收入94%以上。
??2006年到2014年，绿城的物业销售毛利率分别为44.3%、36.1%、27.8%、25.9%、29%、32.6%、29.2%、28.4%和23.5%，整体上处于下滑状态。
??2011年绿城的物业销售毛利率达32.6%，是因为当年占总物业销售收入41.3%和5.9%的温州（楼盘）绿城广场项目和杭州（楼盘）丁香公馆，毛利率分别达38.7%和47%；绿城方面称，这些项目的交付在很大程度上拉升了半年的物业销售毛利率。
??但绿城的物业销售毛利率从2013年28.4%下滑至2013年23.5%，对此，绿城方面表示，2014年结转收入的楼盘中，较多项目是于2009年取得土地，土地成本偏高，再加上过去几年中国政府对房地产行业的调控政策影响，导致项目销售价格偏低所致。
??同时，2006年到2014年，绿城的预售订金余额分别为16.72亿、35.83亿、61.37亿、233.01亿、475.47亿、457.59亿、288.48亿、234.28亿和201.16亿元；合营企业及联营企业有预售订金余额分别为29.98亿、66.03亿、50.58亿、146.7亿、204.4亿、220.2亿、365.12亿、427.26亿和420.98亿元。
??预售订金就是物业预售收到的款项，在物业交付时可以结转为销售收入。从以上数据可以发现，绿城自身的预售订金余额自2010年以来一直处于下滑态势；合营企业及联营企业的预售订金余额则一直处于上涨势头，但2014年则掉头向下。
??房地产金融资深评论人黄立冲告诉《地产金融视界》，预售订金余额直接影响下一年的销售收入，余额减少意味着可以结转的销售收入将面临下滑。
??净资产负债率升至76.7%
??在自身盈利水平大幅受挫的情况下，绿城的财务状况也不容乐观。2006年到2014年，绿城的总借贷额分别为73.72亿、117.54亿、161.18亿、248.61亿、340.47亿、321.12亿、213.73亿、305.12亿和358.15亿元。
??持续走高的总借贷额也拉升了净资产负债率。《地产金融视界》梳理发现，2006年到2014年，绿城的净资产负债率分别为73.7%、88.2%、140%、105.1%、13.2%、148.7%、49%、60.1%和76.7%。
??从上述数据可以发现，2008年、2009年和2011年，绿城的已经资不抵债，2012年净资产负债率之所以大幅减少，主要是因为绿城引进九龙仓作为战略股东、向融创转让项目并成立合资公司及其它项目的转让，使其有丰富的现金流入，归还了多项信托和银行借款。
??但自2012年以来，绿城的净资产负债率再次抬头，尽管2014年绿城引入中交集团，与九龙仓并列为绿城第一大股东，但这并没有改变其净资产负债率走高的势头。
??由于高额负债压顶，绿城每年为此支付的利息数据也“节节攀升”。《地产金融视界》统计，2006年到2014年，绿城的总利息支出额分别为3.65亿、7.32亿、13.86亿、18.53亿、26.62亿、35.53亿、34.81亿、24.31亿和31.25亿元，除了2013年有所下滑之外，其余年份呈上升势头。
??2014年绿城的总利息支出额同比增长28.5%，达31.25亿元，超过其2014年20.72亿元的盈利水平。
??《地产金融视界》还要提醒的是，由于2014年融创入股绿城之后，遭遇一系列“内斗”，最后不欢而散，导致绿城掌门人宋卫平与融创当家人孙宏斌“水火不容”，但两者还有不少合资公司。
??其实，绿城与融创虽然遭遇“短命婚姻”，但两者之前却是多年的合作伙伴，2012年6月22日，绿城与融创订立合作框架协议，成立一间合资公司，由绿城和融创各占50%股权，绿城将其持有的八个项目的权益转让予此合资公司。
??不得不说，2012年绿城的净资产负债率之所以大幅下滑，绿城将其项目转让给上述合资公司获得巨额现金流“功不可没”，否则不可能有足够的资金偿还借款。
??但2014年，两者的合资公司即苏州（楼盘）绿城御园房地产开发有限公司和无锡（楼盘）融创绿城湖滨置业有限公司分别就其物业计提减值亏损8900万元和5400万元，拖累了绿城2014年业绩。
??眼下绿城与融创由“朋友”转为“恋人”在成为“仇人”，合资公司这个“孩子”还能茁壮成长嘛？
