颜彬斌：以市场定位营销策略 以品质打造冠军大城(4)

　　颜彬斌新浪乐居专访精彩问答：

　　最近国务院出台的“国五条”，在这种新的调控政策下，娄底的楼市将是怎样的走向？ 　　
　　国五条的话，我是这样看的，应该对娄底不会有很大的影响，国五条的针对性是泡沫、投资、投机，主要针对房产行业处于警戒线的大城市，而娄底的房地产市场还是比较健康的，有两个指标可以反映，第一，娄底房价在整个湖南还是中国来说都是处于低位；第二，为什么说它是健康的，就是在整个房地产市场上，投机性的需求还是非常少，娄底房价有涨幅，但整体还是健康的。不过受国家政策影响不是很强，但是对客购买户心理有比较明显的影响，有一定的压制，会产生观望犹豫。

　　那么将来的话，我认为娄底的市场，你说会有一个根本性的变化吗？我认为不会，因为娄底的规模只有那么大，现在很多大的品牌开发商还没有进入娄底，市场格局没有本质变化；同时呢，娄底的房价、地价等相关指标在整个湖南省来讲还是相对靠后的，娄底并不是房地产开发的热点城市，我认为娄底楼市将来还是会保持一个平稳有序的发展态势，不会出现低起高落现象。

　　目前檀香山反响良好，6个月销售1200套，下一步檀香山会怎么走，营销方面会有一些什么新的举措？

　　我们主要是从这么几个方面，第一个，从老板这个层面，从管理团队这个层面，现在重心都是放在产品的打造上，不是有一句话吗？说的好听。但我们不仅要说的好听，还要做的好看，虽然我们现在有这个成绩，但都是扎扎实实地发映在产品上的。不仅要从营销上，还要从项目本身的一个品质上达到娄底楼市的一个高峰，这是我们目前最重点的一个工作，就是产品打造；第二个呢，营销方面，下一步，我们在外面有一句广告语就是“新里程、再超越、再出发”，我们做出的一点小成绩，我们翻过一页，我们重点还是在今年，市场环境、竞争环境还有客户的观望心理还比较重，今年的环境比去年还是有一个很大的变化，今年房价有一定的拉升，对客户的购买有一定的影响。檀香山怎么走，我们不停留在过去的成绩。下一步我们还是会采取小步快跑的方式，一栋一栋快速吸筹，快速解筹的方式，这是我们的第一个原则。第二，会更重视产品本身的竞争力，营销不能脱离产品本身，今年公司全部精力放在产品打造上，今年一期要全部实现交房，二期别墅、洋房要全部实现封顶，二期的高层也要全部封顶，今年檀香山小区会从蓝图变成现实，产品才是我们营销当中最大的武器。今年会把示范区、展示区、交楼标准把这个对客户承诺扎扎实实呈现在产品本身上。第三，还是会采取“点、线、面”的突围方法。“点”就是针对目标客户群，用各种各样的方式，直接铺入；“线”的话，现在很多的县市、乡镇，像煤矿这些行业，应该来说他们的购买力还是比较强的；“面”的话，还是把我们檀香山的这种形象定位、品质这么一个面推广出去，从“点、线、面”形成一个网，形成营销上的突破。从产品本身、从营销“点、线、面”、用“小步快跑”的方式实现下一步的突围。

　　因为这是城东，下面的县市、乡镇的人他们一般到城南买，像城东这边的话，对购买人群会不会做一些区域针对性的呢？

　　我是这么看的，娄底只这么大，城东城南只是我们思想上的一个分区，其实客户真正感受之后就发现，从南到北就几分钟的车程，地理上的影响其实并不大。第二，购房不是一天两天的话，是一辈子的事，必然会从产品品质，户型上、价位上有综合的考虑。像我们客户，双峰的也有很多，新化的也有很多，从这个方面来看，说明客户的眼睛是雪亮的，选择是理性的，并不局限于哪个区域或者哪个板块。我们这个区域的话，也算是县市选择的一个目标。

　　关于板块，城东和城南因为发展方向不同可能会让购房者心理上产生一些这不同的想法，你是怎么看待的？

　　各有优势，各取所需吧。城东和城南的话各自定位不一样，城南的会有市政府和其它政府机关，万宝新区以后会有高铁，它本身是一个产业聚集区，那个板块更多的是向优势产业的一个聚集，像万宝，更多是服务业、第三产业、物流业，会对整个板块的定位起到比较重要的作用。

　　那么城东板块不同在哪里呢？政府发展更多的是体育、文化、娱乐、像娄底宾馆、图书馆、博物馆，这些政府的一些配套设施放在这里。为什么会放在这里？它更多的是考虑这个地方会成为将来娄底体育、文化、艺术、会议、展览中心，这个和城南的定位不同的，它的定位更偏重于居住、生活。为什么我们在分析娄底房价、购买量、购买力时发现城东相对比城南高一些，表示大家对这个板块的认可度要高一些。区位定位不一样，前景也会不一样。但也不是说城东比城南好，我不是这么看，就是各有优势。

　　一句话概括房地营销最重要的，最难的是什么？

　　最重要的就是从市场出发、从客户出发、从项目本身出发，你的出发点没错的话离目标就越来越近，市场不同、项目不同，方法说大不一样。

　　楼市十年调控，目前没有明显下降的趋势，从国家政策方面会怎么影响到娄底的楼市走向？

　　我认为房价主要是跟供需有关系，经济学的一个规律就是供不应求价格就会上涨，现在娄底房价整体上还是上涨，跟国家调控有一定关系，但不是主要原因，最终原因在供需。这几年娄底房市场的供量应会不断增加，但需求也保持在一个增长规模，所以房价不会出现大起大落，供需应该还是会在一个平衡的范围内，但是因调控而大幅降价的现象也不会出现，整体会是一个平稳的走向，对市场的影响会越来越朝良性、平衡发展。

　　有什么对广大购房者和网友说的？

　　买房是一辈子的事，那么买房不仅是考虑价位、区位，更多的是要考虑户型和项目定位、楼盘质量和开发商的实力。娄底的房地产市场这几年有一定的发展，但是整个市场环境还不是非常成熟，所以买房应是理性行为，要综合考虑多方面因素，不仅要看现在还要看将来的发展前景。

　　如果哪天不工作了，你想做什么事情？

　　会把心静下来，在工作以外的时间，我不太喜欢去想工作，比较抗拒，我是一个能把工作和生活分开的人。有一天不工作了？可能会去旅行吧，把自己放空。

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