酒店业再度炙手可热。继长江实业拆售酒店之后，鹰君、合和以及新世界发展等三家香港地产巨头近日再次宣布，将分拆旗下酒店资产独立上市。“现在酒店的净回报率大约3%至4%，已经和住宅的回报率相仿。低回报率意味着，酒店业借助资本变现到了最佳时机。”高纬环球评值及专业顾问部有关人士分析认为。
相对于香港地产大佬们，富力、保利、碧桂园、恒大、万达等本土开发商们近年来也将发展的触角延伸至商业地产，并大肆兴建酒店。去年底，绿地集团董事长张玉良表示计划今年境外分拆上市。不过，在业内看来，内地资本市场和政策条件不容乐观，对内地地产商分拆酒店上市并不看好。
最佳套现时机
上个月，合和实业就表示，计划将旗下香港物业子公司分拆上市。3月8日，郑裕彤家族的新世界发展继续发布公告称，正考虑将旗下某些酒店资产单独上市，但尚未向香港交易所提交相关申请。本月11日，鹰君集团再度发公告表示称，将分拆旗下三家酒店上市。据市场消息显示，鹰君此次分拆上市计划集资约8亿美元，用于扩大本港的酒店项目投资，最快于4月底或5月初进行上市聆讯。。
新世界发展目前在中国及东南亚市场共拥有15家酒店，净资产达到109亿港元。去年下半年，新世界的酒店营运收入有18 .7亿港元，占集团总收入不足8%，盈利达到3.25亿港元。“本月的公告传达了我们分拆酒店上市的意向，有这个可能性。如果申请及运作进展顺利，后期会有进一步通告。”新世界有关负责人告诉南都记者，该集团酒店跟住宅开发的人员团队是分开的，酒店业务总部可能放在香港。
据悉，全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波接受南都记者采访时表示，香港酒店经营是独立板块，但无论在香港还是内地，酒店经营都是投资回报周期相对较长的行业，若没有一个中长期的退出渠道，将面临考验。因此，朱凌波认为，“拆分上市是开发商发展的必经之路。”
“分拆酒店上市，相当于资产证券化。是酒店业务最直接，也是现时最佳的变现方式。”高纬环球评值及专业顾问部有关负责人表示，现在商业物业只能向银行贷款借四成金额，不久前政府为打击商铺炒卖潮，又实施双倍印花税，提高了变现难度。“现阶段大额商用物业在市场放售的难度增加，更何况酒店和写字楼，其营运成本较高、还投入进行管理。总的来说，趁现在市道仍畅旺，将酒店资产证券化可谓最好的选择。”
除了市场行情外，旅游业的持续景气也将酒店业务带至历史高点。根据香港旅游发展局资料，2012年访港旅客共4861.5万人次，按年升16%，其中过夜旅客为2377万人次，按年增6 .5%，占整体旅客的49%。
内地分拆条件不足
与香港投资者相比，近年来，随着内地住宅房产市场调控加码，不少内地地产商都将目光投至商业地产。其中，碧桂园、万达等更是大力发展旅游地产，兴建大型高档酒店。记者了解获悉，早在2011年，金茂地产就计划拆分酒店上市，但无果而终。去年底，绿地集团董事长张玉良也表示计划今年境外分拆上市。
“相对来说，香港开发商发挥了寸土寸金的特点，盈利能力比较高。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，但香港拆分上市的模式对于内地并不适用。这在于酒店投资回报周期太长，目前在内地，酒店开发处于用之无谓、弃之可惜的尴尬位置。“开发商建设酒店往往是基于政府给地时的强制配套要求，是被动开发。”王永平表示，国内酒店多数管理层都不看好利润回报。因此，本土开发商的酒店业务“即使分拆上市也很难卖出去”。
合富辉煌集团首席市场分析师、市场研究中心副总经理龙斌则向南都记者表示，内地企业不能分拆上市的主要原因来源于政策限制，“目前不具备分拆上市的政策条件。”但他表示，未来若政策放松，内地行业发展情况还是具备分拆上市条件的。
朱凌波则认为，内地资本市场对房地产市场的关闭是目前内地房企面临的最大困境。“香港有开放的国际金融港，优良的融资渠道，因此近年来内地房企纷纷赴港上市。”朱凌波告诉南都记者，“目前房地产相关项目的开发都不容乐观，但是投资规模、连锁市场的规划是可以提前进行的。”
