市场：明年大户型依然不好卖

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　　明年大户型依然不好买

　　新浪乐居：在年初普遍不被看好的情况下，2012年东莞楼市却出现“淡季旺销”的现象，连续7个月成交量超过50万平，这个结果您感到意外吗？

　　陈强：不意外，今年开发量创新高，供应量大了，客户选择余地大，销量也会跟上来。如果当需求不能有效放大，价格和涨升的余地都会受限制。

　　新浪乐居：都说2012年是东莞楼市的刚需年，您如何总结2012东莞楼市？

　　陈强：今年刚需是主力，改善型需求针对部分重点项目释放得淋漓尽致，但是豪宅消耗速度明显不如其他两块，主要是因为本土需求饱和，外来需求跟不上。或者说其他收入阶层不能够往上升级，来补充这部分需求。东莞有800万常住人口，刚性需求还在，明年依然是刚需为主。

　　新浪乐居：据统计，东莞今年前10月房价均价为8227元/平，环比去年只涨了100元/平，稳定是东莞市场发展趋势吗？未来东莞房地产发展走势如何？

　　陈强：是的，东莞楼市供需基本平衡，市场相对健康。其实东莞楼市受政策影响小，受市场规律本身影响大。东莞放量和成交量每年增长就在10%以内，稳步缓慢上升。这主要取决于东莞城市定位，本身它是一个内需型城市，广州深圳等大城市只有投资需求渗入东莞，自住、居住、改善需求或者豪宅需求并没过来。其中一个很重要的是东莞本身城市人文环境不足吸引文化“高知”人群进驻，金融业、投资贸易业、高科技新兴产业、创意产业等没有形成主流支柱经济产业，在这样的环境下，东莞房地产想全面发展不可能。

　　新浪乐居：今年是传统刚需年，但总体大户型还是卖得一般，明年大户型是否会得好一点呢？

　　陈强：明年也未必好，一是东莞购买群体中的中产阶层数量不够多，主要就是这部分人购买大户型；其次，新增改善需求购买力并没有足够的增强，所以改善型卖得好不太可能。另外投资商的话，东莞跟周边城市轨道交通或者经济一体化还未实现，金融危机背景也没有消失，你要让他们投资很难。

　　新浪乐居：你们是否会统计过明年大概有多少新增的盘？大概有多少供应量？

　　陈强：纯新盘下半年比较多，有30-40个，不过是明年在售还是很多，体量很大。估计明年住宅将近有400-500万，今年年底进入10月份以后拍出的地块多，快的话明年下半年就有第一批货出来，不过这些年供应量每年都有500万左右，供应量也比较稳定。

　　新浪乐居：十八大以后，您觉得中国的楼市政策会不会发生变化？明年的楼市情况预计是怎么样？

　　陈强：十八大的报告可以到“增长”这个点，增长的基础是城镇化。未来中国10年发展可能最大的红利来自于城镇化，未来城市需要一个人文环境的升级，这对城镇化住宅提出了更高的要求，房地产产业也要升级。十八大有一个收入倍增计划的保障，收入倍增计划就是购买力。我们认为未来十年房地产有很大的发展前景。

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