日前，光耀地产在惠州推出120平方米的小别墅。其相关负责人称，这种小别墅明年将出现在东莞，最小的户型只有100平方米。
香港巨头和记黄埔旗下的海逸豪庭项目今年已经先行一步，发售了150和180平方米的小独栋别墅，受到了市场的追捧。
大陆龙头房企万科已经在松山湖研发出15平方米的迷你户型，并着手在北京、西安推向市场。
近来，住宅小型化似乎成为另一个趋势。从销售来看，今年中小户型供需两旺，住宅套均面积均处于近年的低位水平。房地产调控提高了信贷门槛，为了刺激市场需求，开发商纷纷通过缩小户型来降低购房门槛。
100平方米小别墅将问世
日前，光耀地产东莞公司营销总监欧梓彦兴奋地发微博称，在“深圳东”，光耀推出了120平方米的小别墅，“有天有地”，地上三层不含地下室竟然有6房2厅3卫。
这篇微博颇受关注。据记者求证，推出小别墅的项目是位于惠州市惠阳区的光耀·将军湖，这批产品属于联排别墅，赠送面积大，123平方米的建筑面积可拓展到230平方米。
欧梓彦向记者披露，明年五六月份，光耀松山湖项目也会推出类似的联排别墅，户型为100平方米、140平方米、180平方米，地上三层地下两层，“有天有地”并带两个车位。
他说：“这些小别墅，是光耀的研发出来的新产品，申请了国家专利。明年在松山湖推出的数量不多，只有几十套。”
光耀松山湖项目是光耀地产在东莞的首个项目。去年，其从二级土地市场上接手，位于松湖花海旅游区内部，占地约7万平方米，定位为纯别墅项目。
东莞房地产业协会秘书长陈骏良说，光耀100平方米的别墅，会有相当大的赠送面积，可以拓展到280多平方米。
实际上，打造小别墅并非光耀一家之举。今年，和记黄埔旗下的海逸豪庭项目已经先行推出了311栋150和180平方米的小独栋别墅，“有天有地”并附带两个车位，售价在1万-1.5万元/平方米之间。
海逸豪庭的这批产品受到追捧。据项目相关负责人称，目前只剩下10来栋未售。买家一般是30来岁的中年人，以企业主或企业高管为主，多数来自市区、厚街和虎门。
万科研发15平方米袖珍房
香港住宅之小是出了名的，最小的住宅仅为20多平方米。不过，万科目前却在大陆开发15平方米(套内)的超小户型。
日前，万科集团执行副总裁毛大庆称，北京万科的超小户型目前已进入政府审批阶段，位于北京市昌平区回龙观地区的万科金域华府项目内，首期有三四百套，只租不售，招租对象主要是受过高等教育的、刚毕业或刚来北京的年轻群体。
据公开消息，万科已经在西安、北京着手开发15平方米的袖珍房，而这种户型是在东莞松山湖研发出来的，目前在松山湖已经有了样板房。
万科建筑研究中心负责人介绍，2010年七八月份，万科的研究团队设计出这种迷你户型。
麻雀虽小，五脏俱全。在这种样板房内，床、卫生间、橱柜、书桌、衣柜等一应俱全。
东莞新房越建越小
户型缩水，并不是个案，而是一个普遍现象。
合富辉煌东莞市场研究研究部副总监李兴旺说，这几年，东莞的户型总体是往小走的。
据合富辉煌的统计数据(有多个房产证的住宅按照一套计算)，今年前11月的全市新增供应的洋房套均面积为113平方米，为最近7年第二低，高于2010年的106平方米，但比去年116平方米和2008年的115平方米都低。而2006年、2007年和2009年的套均面积高达120平方米。在别墅方面，套均面积今年前11月为328平方米，创下最近6年的新低。
今年前11月，新增供应的一手住宅71-100平方米的中等户型占比45%，比去年全年增加3个百分点，而141平方米以上大户型占比18%，比去年全年减少了4个百分点。
需求结构随供应结构而变，两者大体相当。今年的市场刚需当道，据东莞中原地产研究中心的统计，截至12月16日，今年销售套数最多的十大项目中，有8个属于刚需特色突出的项目，分别为万科金域松湖、恒 大雅苑、香市1号、花样年·江山、卓越·蔚蓝城邦、万科金域华府、万科金域国际、中惠·珺庭。
■探因
缩小面积降低总价，迎合首次置业需求
开发商热衷于开发中小户型，其原因在于大户型走货艰难。大户型难卖的原因，主要在于购房信贷政策收紧，首付门槛提高。
早些年，购房无论次数一律只需两成首付，利率甚至还有七折。不过，从这一轮调控启动之后，购房信贷政策开始步步收紧。2010年4月17日出台的国家政策将90平方米以上的家庭首套房商业贷款首付提至三成，2010年9月29日之后，首套房首付一律提高到三成。二套房首付款在2010年4月17日提高至五成的基础上，在2011年1月26日之后又调至六成的历史高位。同时，2010年9月29日出台的国家政策已经对三套房全面停止发放商业贷款。
李兴旺说，大户型一般面向二次、三次置业，首付提至六成，甚至要求一次性付款，大大提高了购房门槛，对需求的抑制作用是相当明显的。
车德锐说：“把二次及多次置业的首付降为三成，大户型购房需求肯定又要爆棚。”
此次房地产调控，导向在于去投资化，让商品房回归居住属性。自住需求有大户型的改善性需求和中小户型的首次置业需求。由于改善性需求受到信贷政策影响导致被削弱，首次置业需求被开发商放到一个更加重要的位置。于是开发商一方面大力开发中小户型，以迎合首次置业需求；另一方面想方设法进行产品创新，缩减户型面积，以降低房产的总价，从达到降低购房门槛刺激市场需求的目的。
■相关
垫首付再度风行
随着首付门槛的提高，这两年，垫首付成为开发商一种常规的营销手法。如今，临近年底，为了“刷业绩”，开发商再度掀起垫首付的风潮。
近日，鼎峰品筑尾货清盘，推出一批4800元/平方米的34-38平方米的公寓单位，并且垫付相当一部分首付，购买20万元总价的房子首付只需2万元。
而香树丽舍发售30多平方米的公寓，抛出了“包租”方案，只要买家愿意将前三年返租给开发商，开发商可以一次性将三年的租金交给买家，并在首付款中扣除，“包租”之后，房产最低首付款只需3万元。
南城另外一个楼盘做得则更为彻底。其发售71-138平方米的精装洋房，无论首次还是二次置业，开发商均可垫付大约三成首付，首付最低为6万元。开发商免息借款，期限长达5年，并且购房2年后才归还第一期借款。
这样的案例不一而足，年底垫付首付已经成为一种潮流。其目的很明显，就是为了降低置业门槛，把囊中羞涩的客户拉入购房者的行列，最后在年底将业绩再冲一把。
