政策层面“微调”定向宽松刺激刚需与坚持房地产调控不动摇的“双重标准”同时执行。
结合2012年房地产市场整体运行特征，在对2013年宏观经济运行、房地产政策走向、市场自发性调节博弈等综合分析下，陕西省房地产专家咨询委员会秘书长、西安房地产信息网副总经理李宇兵对2013年的西安房地产市场走势提出预测，本报对其进行了整理以供广大读者参考借鉴。
预测一
市场运行环境趋于利好
2012年三季度开始，中国经济开始筑底复苏，时至年末的中央经济会议上提出，2013年将“适当扩大社会融资总规模”，“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”均将推动市场资金流动性的宽松化，对于2013年西安乃至国内整体房地产的投资扩大形成直接及间接的推升。
随着市场宏观经济“基本面”开始好转，开发企业资金压力有效缓解，防止房价报复性反弹成为明年甚至更长时间段内楼市调控的重要课题。2012年12月25日举行的全国住房城乡建设工作会议传递出明确信号，2013年将继续坚定不移地搞好房地产市场调控，同时继续严格实施差别化住房信贷、税收政策。一方面要坚决抑制投机投资性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。
预警报告分析认为，2013年政策层面“微调”定向宽松刺激刚需与坚持房地产调控不动摇的“双重标准”会同时执行，将为限购政策下占到市场绝对主体的刚需置业客群带来持续向好的置业环境支撑。
与此同时，持续“悬而未决”的房产税扩围政策是否会在2013年推行难有定论，但从受众心理上对房地产市场投资行为产生抑制影响。
综合2013年房地产经济环境及政策环境方面分析，房地产市场整体运行环境较2012年呈现出“适度宽松化”特征，平稳仍将是2013年楼市发展的主基调。
预测二
预计商品房供应将放量
尽管2012年上半年西安商品房新开工量呈现明显回落，但随着下半年市场交易的持续上扬，商品房供应呈现放量，同时2012年度土地市场交易的上扬增长，表明房企对西安房地产市场未来走向仍较为看好，西安房地产市场多年来以刚需为主体、市场发展相对平稳理性，也赢合了行业调控下房企运营趋于稳健化发展的目标。
在此背景下，预计2013年商品房市场供应仍将呈现放量状态，但调控常态化的市场环境仍将促使房企以稳健化运行战略为主导，在2012年商品住宅库存量同比增长48%、商业物业库存增长14%的市场运营风险仍显严峻的背景下，去库存仍将是2013年房企市场运营的主要内容，因此2013年预计房企仍将加大供应以迎合市场需求，但与市场销售速度将基本维持同步平衡。
预测三
改善型需求呈结构性放量
2013年首套房差别化的信贷政策，2012年末公积金贷款政策的微调，以及由于降息、降准等货币政策的定向定量宽松等，均将推动刚需置业人群持续入市;同时2013年市场面临的外部通胀预期压力正在上升，防止货币贬值降低也成为购房客户入市置业的另一推动力，2012年4季度以来在首置刚需人群经过一段时期的去化，入市步伐放缓后，改善型购房人群呈现一定的结构性放量特征，预计这一特征在2013年将进一步扩大;在住宅市场去投资化的政策导向下，投资性需求仍将持续受抑。
预测四
预计房价明年持续走稳
2012年从全国整体房价及西安房价连续6个月整体平稳，但部分房企项目在四季度出现房价降幅收窄甚至个别项目小幅涨价的现象。而2013年“去投资化”的限购限贷政策仍将持续，因此外来的投资投机性需求不会大规模入市。当市场仍以自住需求尤其首置人群为支撑主体时，对于置业成本变动的敏感性，房价整体缺乏大幅上扬动力。再结合房企库存状况等各方面因素综合权衡，2013年西安房价仍将持续走稳。
预测五
住房供应梯级加速形成
随着经适房市场供应规模的持续扩大，商品房市场行业集中度加速提升，品牌房企市场份额持续加大，将进一步推进商品房市场的品质升级进程，而高端市场随着房地产业调控以及来自信贷政策、税收等方面的政策干预与引导，将促进住房供应市场“低端有市场 中端有供应 高端有约束”的梯级供应目标形成，房地产市场发展将更为理性、稳健。
预测六
加大与其他产业的融合
在打击投资投机需求的调控主线持续不动摇的背景下，住宅市场正由投资功能逐步向居住功能理性回归。商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产等产业融合发展之势趋于显化，与产业的结合使得项目开发运营精细化、个性化、专业化程度持续提升。
预测七
房企整合重组、优胜劣汰步伐加速
目前西安有项目运营的房企约500家左右，典型分析来看2012年度销售金额前十的企业虽占据整体企业数的2%左右的比例，但瓜分了整体市场30%的销售份额。在调控之下，反而也促使了市场分化的益发明显，标杆房企的市场份额增长放大。各大房企抓紧政策“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，使以“现金为王”成为必然。随着行业调控加剧、房企专业度的持续提升，行业门槛逐步垒高，房企整合重组、优胜劣汰步伐加速。
与此同时，2013年在行业调控常态化推进的背景下，购房市场的行业主导地位进一步巩固加强，首置刚需及结构性放量的改善型需求作为市场主体的地位不会动摇，房企开发项目以性价比为核心的竞争将更趋显化。
